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市场分析
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58 articles
- 7 April 2026约 11 分钟阅读·Joey Don
墨尔本的平地可建土地比澳大利亚任何一个城市都多。这意味着什么。
墨尔本拥有澳大利亚所有城市中最多的平地可建土地。这个地理事实同时制造了两件东西——外延式扩张和内部稀缺。最聪明的投资者会站在稀缺的那一侧。
- 1 April 2026约 12 分钟阅读·Joey Don
ATO其实是在借钱给你买房。来看算术。
ATO不是你的敌人，它是你的沉默合伙人。这是高收入者如何利用负扣税（negative gearing）建立政府部分出资的房产投资组合的。
- 26 March 2026约 11 分钟阅读·Joey Don
所有人都劝你买布里斯班。但昆州的资产负债表在讲另一个故事
接下来这段话,会让我在布里斯班房产博主圈里不受欢迎。但总得有人讲,而数字不会撒谎。
- 20 March 2026约 11 分钟阅读·Joey Don
Melbourne 反弹了。你还在等,就已经晚了。
三年。我等了整整三年。Melbourne 的回调过程残酷、乏味,对真正在看的人来说却很美。反弹已经开始,便宜的城区领跑。
- 14 March 2026约 11 分钟阅读·Joey Don
去年我们在墨尔本买了 100 套房。每一套都是正现金流
当所有人都在刷墨尔本房市的坏消息时,我们在买。2024 年买下将近 100 套房,平均回报率 14%。按照我们的装修套路跑完之后,每一套都是正现金流。数字不会骗人。
- 8 March 2026约 11 分钟阅读·Joey Don
Melbourne 2025 上半场:用数据把每一个空头拍回去
如果你还在跟别人说 Melbourne 在跌,说明你从 1 月开始就没看过数字。光是 2025 年 5 月,独立屋就涨了 0.8%,年化 9.6%。下面告诉你钱到底去了哪里。
- 2 March 2026约 11 分钟阅读·Joey Don
澳洲在结构上就是一个资源经济体。这就是为什么房产是你最好的投资
上周我和一位中国科技投资人喝咖啡。他来澳洲一年了,感到震惊:"这里根本没有什么生产性的东西可以投。只有咖啡店、酒水店和洗车店。"他说得对。而这正是房产在这里如此好用的原因。
- 24 February 2026约 11 分钟阅读·Joey Don
我大学同学 25 岁买了套 $700K 的自住房。这笔交易让他损失了 200 万澳元
他是我精算系同届里最聪明的那个。刚毕业就拿六位数年薪。他买了一套自住房,结果这成了他这辈子最贵的一个决定——不是因为房子跌了,而是因为它让他没法做别的事。
- 18 February 2026约 11 分钟阅读·Joey Don
所有人都在说经济很差。我却觉得,恰恰这个时候才应该买房
你朋友刚被裁,街口那家咖啡店倒了,新闻说衰退要来了——而墨尔本房价刚刚录得三年来最强的一个季度。有些事对不上——除非你真的理解澳洲房产是怎么运作的。
- 10 February 2026约 12 分钟阅读·Joey Don
你的银行账户每年亏 $740。这六类资产才真正跑赢通胀。
银行告诉你 4.5% 的利息就是在增值。可真算下来,扣掉税和通胀,每 $100,000 一年要亏 $740。我把六类资产的账仔细算了一遍,真正能守住财富的只有两类。
- 2 February 2026约 10 分钟阅读·Joey Don
我朋友等到了降息。然后多背了 $100K 贷款。
如果你正打算等降息再买房，先听听 George 的故事。他等到了降息，拿到了 2% 的利率。然后在同一套房子上，比原本多付了 $100,000 澳元。
- 25 January 2026约 11 分钟阅读·Joey Don
Perth 五年涨了 89%。这恰恰是我现在不会买的原因
Perth 的数字非常漂亮。五年涨了 89%。但一个有二十年经验的 Perth 开发商前不久跟我说:别买。周期数据说他是对的。
- 17 January 2026约 10 分钟阅读·Joey Don
墨尔本一栋 $700K 的房子实际要花 $756,000。这是被忽视的 6 笔费用。
我朋友在交割前一周差点崩溃。定金他是攒够了,但他没为另外 $56,000 做预算。
- 9 January 2026约 12 分钟阅读·Joey Don
通胀又反弹了,失业率又降了。可为什么大家还是觉得没钱?
经济数据说澳洲在繁荣。你的银行账户说不是。我把数字拆开,想看看谁在撒谎——以及这对房产意味着什么。
- 1 January 2026约 11 分钟阅读·Joey Don
别追着布里斯班跑了。价值洼地仍然在墨尔本
布里斯班四年翻倍。墨尔本比悉尼便宜 20% 到 25%。一座城市站在自己周期的顶点,另一座站在底部。数据说得很清楚,该买哪个。
- 24 December 2025约 11 分钟阅读·Joey Don
维州为什么砸钱升级一座警察局(以及这件事对投资者意味着什么)
维州 2023 年唯一一笔警察局升级投资落在了 Narre Warren。原因:他们在打造一个卫星城枢纽。这条基建管线在告诉房产价值什么信号。
- 16 December 2025约 11 分钟阅读·Joey Don
Melbourne 东南部正处于租赁危机——这就是价格在涨的原因
空置率低于 1.5%、开放参观一次来 30 组人、12 个月租金上涨 15%。Melbourne 东南部的租赁短缺正在把房价推上去。
- 8 December 2025约 11 分钟阅读·Joey Don
Melbourne 在跌——但某些城区其实在悄悄上涨
标题说 Melbourne 房产在跌。数据说的是另一回事:结果完全取决于你买在了哪个城区。
- 30 November 2025约 11 分钟阅读·Joey Don
澳洲柴油储备只剩 26 天。这件事对房产投资者意味着什么
二十六天。这就是澳洲目前的柴油储备量。全国只剩两家炼油厂,合计只能满足 20% 的成品油需求,另外 80% 靠船从海外运过来。一旦这些船因为任何原因停下来,加油站一个月内就会被抽干。
- 23 November 2025约 10 分钟阅读·Joey Don
澳洲的"新穷人"：$2M的房子，BMW X5，技术上已经破产
我开始叫他们"高净值穷人"。纸面上是百万富翁。实际上离一次意外修车就是对人生的margin call。如果觉得夸张，等你看完这份资产负债表。
- 15 November 2025约 12 分钟阅读·Joey Don
90 天在墨尔本横跨三区搭出一个三套房组合。完整作业流程
一位来自悉尼的投资者,手上已有全澳多地房产,但投资组合里唯一缺的就是墨尔本。没时间每个周末飞下来。需要一个能从头到尾——找房、买入、翻新、管理——闭环的团队。我们在 90 天内交出了三套房,横跨三个城区。
- 7 November 2025约 12 分钟阅读·Joey Don
墨尔本投资 $600K，到底该买在哪里？一份直白的答案
$600,000 澳元在墨尔本以前能给你不少选择，今天买到的是风险。年初还是 $580K 的城区，现在已经 $650K。预算如果没跟上市场，你的容错空间已经被压到几乎没有。
- 30 October 2025约 11 分钟阅读·Joey Don
炒房红利时代结束了。房产投资现在是一门生意
那种随便买一套房、十二个月涨 20% 的时代已经过去了。取而代之的打法更难、更讲纪律,但对那些把房产当生意而不是赌博的人来说,利润要大得多。
- 22 October 2025约 12 分钟阅读·Joey Don
我研究了13个季度的塔斯马尼亚数据。人口数据惨不忍睹。
所有通过塔斯马尼亚拿到绿卡的人,都去了墨尔本或者悉尼。我认识一百多个从 Tassie 搬回墨尔本的人,一个反方向搬过去的都没有。
- 14 October 2025约 12 分钟阅读·Joey Don
别再跟我说塔斯马尼亚是下一个风口。它不是。
每隔几个月就有人转给我一篇 Domain 写 Hobart 房产暴涨的文章,问我该不该下手。我过去五年给的答案没变过:不。下面我把数字摆出来,让你看看为什么算不过来——为什么$800K的维州任何一次都赢过$400K的塔州。
- 6 October 2025约 11 分钟阅读·Joey Don
现金正在融化。房产投资者就是靠这一点变成赢家的。
你的存款账户其实什么都没存下来。你拿 4% 利息的时候,购买力却在以 6% 下掉。真正在这个环境下变得更有钱的人,是很早就想明白一件事:通胀奖励借钱的人,不是攒钱的人。
- 28 September 2025约 9 分钟阅读·Yan Zhu
一个数字告诉你一个城区未来十年是起飞还是趴平
有一个单一数据点,曾经预测出 Glen Waverley 的停滞、Box Hill 的下滑,以及 Hampton Park 的跑赢大盘。算一次只要三分钟。
- 13 September 2025约 11 分钟阅读·Joey Don
正在悄悄吞噬澳洲中产财富的三个陷阱
每个月,我都会看到又一个勤勤恳恳的家庭在往后退。不是因为运气差,是因为三个决定——表面上看很聪明,底下却在吞噬财富。坐在我对面的客户够多,我能把这个规律看得很清楚。
- 5 September 2025约 14 分钟阅读·Joey Don
澳洲会不会复制日本 90 年代的房地产崩盘?我花了 20 个小时比对数据
总有人说澳洲房市是一颗等着爆掉的泡沫,就像 1990 年代的日本。我决定认真去核对一下。20 个小时的数据看下来,答案比唱衰派和唱多派愿意让你相信的都要复杂。
- 29 August 2025约 14 分钟阅读·Yan Zhu
我怎么在下手买房之前,把全澳洲的城区都过一遍
大多数投资者选城区靠感觉——朋友在哪买过、自己长在哪里、网上哪篇文章说「这里要起飞」。我靠的是四个数字。下面是撑起我们 350 多宗墨尔本成交的那套具体筛选框架。
- 20 August 2025约 10 分钟阅读·Yan Zhu
墨尔本「全球最宜居城市」的牌子,其实是个笑话——数据说了算
我在 Melbourne 住了十四年。宜居排名一年接一年出炉,街边的流浪帐篷、超市的鸡蛋短缺、周末的反移民游行也一年接一年。这里面有东西对不上号,数据也印证了这一点。
- 12 August 2025约 13 分钟阅读·Yan Zhu
Debt Recycling:我如何把 $100K 澳元的「死」自住房贷,变成一年 $2,800 澳元的退税
你的自住房贷其实比你想的要贵。不是因为利率高——虽然它确实不低。真正的原因是:你付出的每一块利息,都是用税后收入付的。与此同时,你那个拿着投资贷款的邻居,付着完全一样的利息,却能把它全部当作抵税项。同一家银行。同一个利率。完全不同的税务结果。十年下来,差距会大到吓人。
- 4 August 2025约 12 分钟阅读·Joey Don
你用 ChatGPT 找房的姿势全错了：AI 看不见的街道级数据
悉尼一位科技公司 CEO 把 320GB 的基因组数据喂给 ChatGPT，设计出一套癌症治疗方案，把自家狗的肿瘤缩小了 75%。结果确实惊人。现在换个角度想一下：你用 AI 找投资房的时候，到底喂给它多少数据？就一句话？问题就在这。
- 27 July 2025约 13 分钟阅读·Yan Zhu
为什么澳洲最聪明的那批房产投资者，从来不还投资房贷款
一位 30 岁的客户走进我们办公室，手上有 15 套房、$1000 万的房贷，并且明确告诉我：他这辈子都不打算还一分本金。他不是在耍赖。他是把账算对了。下面讲讲，当你真的理解杠杆、税务和现金流之后，只付利息 (interest only) 的策略到底是怎么跑的。
- 19 July 2025约 10 分钟阅读·Joey Don
卖方中介嘴里这四句话,一听到就该掉头走
卖方中介受过专门训练,目的只有一个:从买家口袋里掏出尽可能高的成交价。在买方位置上做了 350 多笔交易之后,我总结出四句每一次听到都意味着你要多付钱的话。
- 12 July 2025约 10 分钟阅读·Joey Don
我们的 AI 用一小时找到了一套低估 $100K 的房产。我花了三天才相信这是真的。
我做专业买家已经很多年。我的职业生涯建立在比 Google Maps 还熟 Melbourne 街道的功夫上。可是上个月,一段软件在六十分钟里找到一笔交易,而我要是自己找,可能得花一周——还不一定找得到。那一刻改变了我看这个行业的方式。
- 4 July 2025约 9 分钟阅读·Joey Don
REA 里那个免费功能:让你监控整条街上的每一套房
不管你有没有在澳洲持有房产,REA app 里都有一个免费功能,绝大多数人没听过。它会在你所在街上——或者你选定的任何一条街上——有房产挂牌的那一刻立即给你推送。下面是具体怎么设置。
- 24 June 2025约 11 分钟阅读·Yan Zhu
两颗正在重塑澳洲房产的隐形炸弹——建造成本与税改
高利率不是澳洲房产现在最糟的事。两颗隐形炸弹——失控的建造成本和正在逼近的税改——正在叠加成一场供给危机,把更高的房价与租金锁进未来好几年。
- 23 June 2025约 11 分钟阅读·Yan Zhu
我是澳洲中产。显然这让我成了个傻子。
打开网就看到有人在嘲笑中产阶级想过好点的生活。升级房子？不负责任。伴侣在家带娃？乱来。私立学校？活该。从什么时候开始，想过一份体面的生活成了人格缺陷？
- 8 June 2025约 11 分钟阅读·Yan Zhu
卖投资房的三个正当理由(以及背后那条黄金法则)
会买,能让你赚钱;会卖,才能让你守住钱。这篇讲的是卖投资房真正说得通的三种情形——以及凌驾于这三种情形之上的那一条指标。
- 7 June 2025约 11 分钟阅读·Joey Don
为什么全款买投资房是你能犯的最贵的错
我有些客户完全付得起全款。我把每一个都劝了下来。不是因为借钱有趣 —— 是因为一旦你看懂澳洲房产里杠杆如何放大回报,全款付款在数学上就真的不合理。
- 6 May 2025约 11 分钟阅读·Yan Zhu
房产死亡线：房价跌20%会怎样？两个澳洲城市已经亲历了。
当房价从峰值下跌20%，大多数加杠杆的投资者会失去全部净值缓冲。我称之为死亡线。澳洲有两个城市越过了这条线。数据揭示了谁活下来了，谁没有。
- 29 April 2025约 11 分钟阅读·Yan Zhu
100 多条五星好评之后,我们到底哪里做得不一样
一直有人问我们的买家中介到底哪里不一样。在帮 350+ 客户在 Melbourne 搭起房产组合之后,我觉得是时候把整套流程写在一篇文章里。没有套话,就讲我们真实的作业方式,以及为什么 100+ 位客户愿意留下五星好评。
- 21 January 2025约 10 分钟阅读·Yan Zhu
还在用"离 CBD 多远"来选城区?你已经落后了整整十年
我一直听到同一种过时的建议:"买离市区近的就不会错。"这句话在 1990 年是对的,在今天已经不对了。墨尔本连一半的劳动力都不往 CBD 通勤,其中绝大多数人一周也不去五天。为什么卫星城区和本地就业中心,比你离 Flinders Street 站的距离更重要。
- 26 November 2024约 11 分钟阅读·Yan Zhu
Frankston 550 平米 $740K:我从每个角度分析了一遍,结论在这儿
Frankston 正在迎来它的时刻。三月的新分区,十亿级的医院扩建,中位价还在 $800K 以下。一位订阅者让我帮忙分析一套 550 平米、$740K 的挂牌房。数据真的很让人兴奋——只是直升机航线这一项稍微有点麻烦。
- 1 October 2024约 11 分钟阅读·Yan Zhu
Mount Waverley、Heritage Overlay、$1.5 million。大多数买家会漏掉的东西。
Mount Waverley 是那种照片好看、学校好、但对投资者定价极糟的城区之一。但这套特别的房子有一个大多数人会彻底漏掉或完全误解的细节：heritage overlay。
- 6 August 2024约 11 分钟阅读·Yan Zhu
在墨尔本用 $700K 买独立屋该去哪?两个没人提起的城区。
大多数人默认 $700,000 的预算在墨尔本就意味着要进 growth corridor,在工地边上挑一套 house-and-land package。这个假设是错的。有两个成熟城区,数据画像非常出色,$700,000 能买到带地的独立屋。没人聊它们。我今天来改变这一点。
- 11 June 2024约 11 分钟阅读·Yan Zhu
6 Sweet Gum Avenue:加一栋副住宅,Narre Warren 这套房每周收$935
刚签下6 Sweet Gum Avenue 的时候,账面已经不错了。Narre Warren 一片安静小区里的三房独立屋,620平方米,$762,000澳元。原状出租周租大概$520。但我们下手,不是因为"不错",而是看上了后院藏着的东西。
- 16 April 2024约 10 分钟阅读·Yan Zhu
你的投资房赚了 $200K。来看看你真正能拿回多少
大家都爱谈资本利得,却没人愿意聊当你想把这些利得从砖头里拿出来、放进口袋时会发生什么。上周我把一个 $200,000 的资本利得从头算了一遍,结果让我重新考虑要不要卖房这件事。
- 20 February 2024约 11 分钟阅读·Joey Don
为什么豪宅出价之前必须看两次(一次 $1.8M 的教训)
我站在 Canterbury 一栋房子的客厅里。这套房子被宣传成"带有惊艳维多利亚时期细节"的四卧家庭住宅。宣传图很漂亮、走房视频由专业团队拍摄、Section 32(卖方声明)干干净净。而当我第二次亲自站在那里时,我注意到地板是斜的——不是轻微的那种斜,是一颗弹珠会沿着地板滚过去的那种斜。
- 26 December 2023约 12 分钟阅读·Yan Zhu
granny flat 不是一栋建筑,它是一个年化 18% 的金融产品
大多数人把 granny flat 想成后院的一间小屋——也许给父母住,也许给青春期的孩子当小天地,总之有点"温馨迷你"。而我把 granny flat 想成一个带杠杆的金融产品——年化 18%,六年回本,带银行认可的估值提升,能按需"制造"净值。
- 3 October 2023约 10 分钟阅读·Yan Zhu
社交媒体正在杀死临街零售物业。聪明的投资者改买什么。
老规矩很简单：买人流最大的那间店铺。但当一条 KOL 帖子带来的客人比一整年的路人还多时,整套商业地产投资逻辑都要改写。下面说应该改买什么。
- 8 August 2023约 12 分钟阅读·Joey Don
我从不卖房。"Buy, Borrow, Die" 这套策略背后的数学
我整套投资哲学其实就两个字:不卖。很多人以为我在开玩笑。我不是。而且我在赚钱。尤其当市场感觉不确定的时候,这条原则的威力更大。下面把复利的算账给你看。
- 13 June 2023约 10 分钟阅读·Joey Don
你不是累,你是在过度思考。这是让一切改变的那套心智框架。
我终于搞清楚自己为什么一直觉得被抽干了。不是睡眠不够,也不是工作太多。我是在「行动时思考、思考时行动」。一旦把这两件事分开,一切都变了。身边的朋友几周之内就注意到了这种变化。
- 1 December 2022约 11 分钟阅读·Joey Don
我认识的每一位资深投资者现在都在买 Melbourne,原因如下
在业内活动上我反复听到同一套话:Melbourne 完蛋了,别碰,去买 Perth。然后我看着那些说这话的人,悄悄把自己的钱投到 Melbourne 东南区。公开叙事和私下行为之间的断层,从没这么大过。
- 5 April 2022约 10 分钟阅读·Joey Don
我不再听身边所有人的意见之后,组合就爆了。
这些年做房产最难的事,不是谈下 $40K 澳元的折扣,也不是处理噩梦般的租客。是告诉家人不要再给我投资建议。就这一个决定,改变了一切。
- 8 August 2021约 11 分钟阅读·Joey Don
他把 $800K 的 super 花在了一套错的房子上:他犯的每一个错误
他以为 600 平米够做分割开发。其实不够。他在不了解限制的情况下把房产放进了 SMSF。然后他计划的装修本会触发违规处罚。
- 11 December 2020约 10 分钟阅读·Joey Don
十年工作教会我关于房产、人脉和做事业的道理
我从一家区块链公司离职的时候，已经把一个5人部门做到了25人，创造了$170万美元的年收入。我老板觉得我疯了。三年后，我还在帮他牵线搭桥。这种做事方式就是我们房产生意的底层逻辑。