Melbourne 2025 上半场:用数据把每一个空头拍回去

2025 年过了一半。如果你一直在场边听 Reddit 上的人说 Melbourne 还在倒退,那我手里这几个数可能会戳到你。

Melbourne 不只是止跌,它开始加速。而且涨得最凶的那些地方,正好是社交媒体上没人提的。

逐月看:到底发生了什么

把账摊开。根据 Domain 的季度数据和 CoreLogic 的月度指数,Melbourne 从 2024 年底以来的轨迹是这样的 1:

2024 年第四季度:单季 +1.6%。转折已经在路上了,但多数评论者还盯着 2022-2023 的下跌。

2025 年 1 月:持平。传统淡季——拍卖成交率在 50% 中段,在架房源稀少。不用过度解读,每年 1 月都是这样。

2025 年 2 月:+0.4%。Melbourne 在当月领跑全部首府城市。RBA 在 2 月 18 日把现金利率下调 25 个基点到 4.10%——自 2020 年 11 月以来第一次降息 2。市场几天之内就做出反应。1 月还只有 2-3 组看房的开放日,突然变成 15-20 组。

2025 年 3 月:+0.5%。连续第二个月领跑全国。

2025 年 4 月:+0.3%。依然为正,依然领跑。

2025 年 5 月:+0.8%。这个数字让我坐直了。每月 0.8% 年化就是 9.6%。这不是温和复苏,这是一个已经站起来开始跑的市场。

从 2024 年第四季度低点起累计:六个月大约 3.6%。一套 $750K 的房子,就是 $27,000 的净值。等一个月的代价,大约是同一套房多付 $5,000。

真正让人意外的是——领跑的不是内城

这才是有意思的地方。数据把「靠近 CBD 就是好」的那套传统智慧彻底拆了。

CoreLogic 对过去 12 个月的分析显示,Melbourne CBD 5 公里范围内,只有 4% 的城区录得价格增长 3。4%,基本上就是统计噪音。

而一旦到 CBD 20 公里之外,38% 的城区处于正增长区间。增长集中在三个地方政府区:Hume、Frankston、Casey 3。

如果这三个名字听起来耳熟,那就对了。2025 年 1 月——比数据确认的时间早五个月——我们就发布过分析,点名这三个区域是 Melbourne 最有价值的机会。视频还在,证据都在。

这不是巧合,是可负担性机制在做它一向做的事情。

澳洲家庭平均年收入大约 $120,000,Melbourne 略高,约 $130,000。国际上公认的住房可负担性舒适区是家庭收入的 7-8 倍。算一下:$130K × 7.5 ≈ $975,000 的预算上限 4。

但 $975K 只是理论天花板。多数家庭实际花的是 $700K-$850K。在这个价位能买到 500 平方米以上地块、像样的三四房独立屋的城区是哪些?Cranbourne、Hampton Park、Narre Warren、Frankston、Pakenham,全部在离 CBD 20 公里之外。

这些地方有零售配套(Fountain Gate 是澳洲第二大购物中心)、有火车线、有好医院,Frankston 还有一个 $10 亿的公立医院扩建项目,带动整个本地经济 5。它们吸引的是工作稳定的中等收入家庭——教师、护士、技工、IT——他们是买入并持有的人。

为什么每一次复苏都是外环先跑

很多人觉得反直觉。不是应该贵的内环先复苏吗?离工作近,学校好,配套多。

不是。原因如下。

内环服务的是不同的买家池。主导者是高收入人群、缩小住房者(downsizer)和开发商。这些买家对利率敏感,但对数量不敏感——他们人就不多。利率一降,原本在场边的一部分会回来,但不会是洪水。

外环服务的是「量」的市场。几十万个需要房子、被价格挤出或被利率焦虑吓退的家庭。利率稍微一降——就像 2 月那样——闸门不只是打开,是连铰链都被扯掉。贷款预批激增,开放参观人数翻三倍,本来要流拍的拍卖突然有四位竞标者。

2025 年 Melbourne 的外环还多了一个额外推力:人口回流。Victoria 已经连续三年州际人口净流出,大家受不了房产税、受不了生活成本,跑去 Brisbane 或 Perth。但到了 2024 年年中,州际回流转正 6。这些是中等收入的打工人,他们发现 Brisbane 和 Perth 也贵了。他们回到 Melbourne,因为工作毕竟还在这里。

「三年前从 Victoria 跑去 Queensland 的每一个人,现在看着 Brisbane 的中位价会心里一沉:等等,这都快赶上当年的 Melbourne 了。」PremiumRea 联合创始人 & CEO Joey Don 说。「他们在回来。而且他们在外环买,因为那才是有价值的地方。」

如果你还在等一次暴跌,读一下这段

我每周都会碰到有人告诉我,他们在等 Melbourne 再跌 10%。我问他们在等什么信号,答案通常很模糊——「经济感觉不对」或者「我看到利率要升」。

问题是,利率 2 月已经降了。市场还定价到 2025 年 12 月之前还有两次降息 7。每一次降息,借贷能力就提升。25 个基点大约让平均买家的借贷能力多出 $15,000 到 $20,000。再来两次,原本只能买 $680K 的入门买家,突然就能买到 $720K。

你觉得挂牌 $680K-$700K 的房子遇到扩大的买家池会怎样?会被往上抬。

2025 年开年,Cranbourne 还能用 $580K-$600K 拿下带房子的 600 平方米地块。到了 5 月,底价已经抬到 $650K-$680K 8。Hampton Park 也类似,1 月还是 $600K 出头,现在推到 $680K-$700K。

每月 $5,000-$7,000 的资本升值。你每犹豫一个月,就要为「再想一想」的特权付这笔溢价。

我不是说 Melbourne 会一条直线往上。市场不是这么走的。会有一两个平淡的月份,学校假期前后可能成交率会掉一下。但结构性驱动——人口增长、成熟城区土地供给受限、降息带来的可负担性改善——都指向同一个方向。

Melbourne 现在在哪里?大约在 2019 年的 Brisbane,或者 2021 年的 Perth。这两个市场后来分别涨了 40% 到 60%。我能保证 Melbourne 也这样?不能。我们的目标是更保守的年化 8% 复利——这个水平在 Melbourne 东南部的任意 10 年滚动周期里都是历史水平 9。但周期底部已经过去,这一点数据已经讲得很清楚。

如果你真的要买,这意味着什么

如果你已经在场——恭喜,你的时机看起来不错。稳坐,让复利做事。

如果你正要进场,好谈的窗口在关。1 月和 2 月我们拿下的房子比挂牌价便宜 $20K-$30K,卖家紧张,中介愿意谈。到了 5 月,我们在为比挂牌价便宜 $5K-$10K 的房子拼杀,有些甚至超过挂牌价。外环的买卖力量已经从买家移向卖家。

我们的路线没变:买土地价值,不买建筑价值。最低 500 平方米。木板屋或单砖屋——装修容易,后期加 granny flat 也方便。土地价值至少占购买价的 80%。我们不在内环买漂亮的房子,我们在增长走廊买土地,然后把租客放上去。

东南走廊依然是甜蜜点。Casey、Frankston、Cardinia——这些 council 正好处在人口增长、基础设施投入和土地稀缺的交汇处。$700K-$800K 区间是最多买家竞争的地方,也意味着价格长期上行压力最大。

如果你人在 Sydney 或 Perth 读这篇,正在考虑把资产分散到 Melbourne——数学对你更有利。$1.3M 在 Sydney 只够买一套中等城区、负现金流的房子。同样 $1.3M 在 Melbourne 可以买两套东南区独立屋,加上 granny flat 后都是正现金流,都是 600 平方米的地块,都有开发潜力 9。

两份资产。两倍土地。两倍租金。一半风险。这不是观点,是算术。