别再跟我说塔斯马尼亚是下一个风口。它不是。

这篇文章大概会得罪一些人。具体来说,是任何一个在2017到2021年间买了 Hobart 投资房、现在眼睁睁看着净值原地踏步、而墨尔本东南那几个州外朋友 COVID 后已经涨了15-20%的人。

塔州确实风光过一阵。我承认。2016到2020年间,Hobart 独立屋中位房价几乎翻倍——从大约$340,000涨到$570,000 1。那种增长率让内陆首府看起来像爬行。那边的中介当时香槟开不停。Domain 和 realestate.com.au 连连发文章,把 Hobart 捧为"全澳最热的市场"。

然后音乐停了。

Hobart 中位房价从2021年中开始就一直在拖后腿。价格增速降到个位数低段,而墨尔本外环东南一路往上冲。推动那次暴涨的基本面——人口增长、低基数价格、FOMO——要么是临时的,要么已经耗尽了,要么两者兼有。

我把数据从各个角度翻了一遍。塔州会涨,慢慢涨、小幅涨,但未来七年不会再来一次翻倍。而对一个手里有$400,000-$500,000要部署的投资者,在塔州买而不是在墨尔本增长走廊买的机会成本,大到让人心疼。

我把原因一条条摆给你看。

人口增长的迷思:临时移民,拿完就走

塔州买房最常被拿来引用的论据就是人口增长。表面上数字也确实好看。2016到2020年,塔州人口年增长大约1.2%,对一个前十年基本持平的州来说,算是像样 2。

但你一旦往里看人口构成,故事就变了。

塔州近年人口增长的一大块来自两个源头:州际迁移(内陆人为了生活方式或可负担搬过去)以及国际学生或临时签证持有者把塔州当作拿到永久居留的跳板。澳大利亚政府的 DAMA(designated area migration agreement)和州担保签证项目,给在塔州定居的申请人加分。在 Hobart 住满两年,拿到 PR,然后搬去墨尔本或悉尼——那里才有真正的工作 3。

这不是有机人口增长,这是在套移民系统的规则。数据也印证了这一点:塔州是近期 PR 持有者对外迁移率最高的州之一。人进来,拿到签证身份,就走 3。

ABS 预计,塔州人口将从2021年的约541,000增长到2031年的570,000-590,000——十年新增3-5万 2。对比一下维州的预测:同期从660万到约800万——十年新增140万。光墨尔本两年新增的人口,就比塔州十年还要多。

人口推动住房需求,住房需求推动价格。塔州的需求管道是一根花园水管,维州的是一根消防栓。

还有一个让人不舒服的真相是关于那些留下来的移民。他们很多定居在 Hobart 北区或 Launceston 外围——那些区域竞争的是零售、酒店和养老护理的同一批入门级岗位。这些地方的就业基础,根本不足以产生投资者期待的那种能持续推高房价的收入增长。一座城市要把房价持续推高到年5%以上,需要高收入岗位的创造——医疗、教育、专业服务、政府。Hobart 的经济里有零星一点这类岗位,但体量远远不够抬起整个房产市场。

"人们把一次临时的移民高峰误以为是结构性增长趋势。"Joey Don 说。"塔州的人口增长是一个漏洞的故事,不是一个就业的故事。等移民规则一变——它们总会变——这个管道就干了。"

收入天花板:全澳最低

就算塔州人口增长比预测更快,房价往上涨也有一个硬天花板。这个天花板,叫家庭收入。

塔州是全澳所有州和领地中家庭中位收入最低的。ABS 2021年人口普查显示,Greater Hobart 的家庭周中位收入大约$1,462——对比 Greater Melbourne 的$1,759 和 Greater Sydney 的$1,829 4。换算成年收入,Hobart 大约$76,000,墨尔本大约$91,500。

房价最终被本地买家能承担的按揭所牵制。一个年收入$76,000的家庭,能从容承担的按揭大约$380,000-$420,000(按银行标准评估 6 倍年收入、30% 债务偿付比)。对应购入价$475,000-$525,000,首付20%。

Hobart 2022年初的独立屋中位房价大约$640,000 1。已经超过了本地中位收入能从容支撑的水平。也就是说,进一步的价格增长,完全依赖外部买家(州际投资者、手握现金的内陆人)继续往里注入需求。只要外部需求一停——就像2021年年中开始发生的那样——价格就卡住。

在墨尔本东南,Casey 和 Cardinia 这些增长走廊的家庭中位收入是$85,000-$95,000 4。在$650,000-$700,000中位房价下,这些城区正好卡在或略低于收入可承担门槛。本地需求撑住了价格底板。你不需要跨州投机客来维持市场运转。

租金收入也讲同样的故事。Hobart 独立屋周中位租金大约$450-$480。墨尔本东南增长走廊独立屋租金$420-$500,再加一栋 granny flat 可以额外收$370-$500 5。$650,000的墨尔本房产加$110,000的 granny flat,周租$870-$950。$640,000的 Hobart 房产,周租$460。塔州的租金天花板,是被收入天花板设定死的,没有办法绕开。

基建对比:安慰剂 vs 催化剂

这是让塔州支持者要跳脚的一段。但数字就是数字。

2022年,塔州的旗舰基建项目是 Hobart 那座拟建的体育场——$715 million的多功能场馆,用来支撑 Hobart 申请 AFL 和重振 Macquarie Point 片区 6。数字不小,但本质上这是一个消费型项目。体育场创造的是临时建造岗位、赛事当天的餐饮酒水收入和一项公民设施。它不能创造的,是永久的高收入就业,也不能带来持续的人口吸引力。

对比一下墨尔本东南走廊正在发生的事。

Frankston Hospital 重建:$1.1 billion。这个项目创造的是永久的医疗基础设施——新增120张床位、扩建急诊、新手术室、整合式精神卫生设施。它会永久雇佣大约1,500名额外员工,按医疗行业薪资($70,000-$150,000/年)支付。每一个这样的员工,都需要在通勤距离内有地方住 7。

Cranbourne 线路升级:$2.8 billion。车站重建、复线、取消平面道口。直接改善 Cranbourne、Clyde、Pakenham 共20万+居民的交通——我们正在大量买入的那几片城区。交通升级不仅服务现有居民,还通过扩大通勤覆盖圈,为未来的人口增长打开了口子 8。

Suburban Rail Loop(南段):$30+ billion。一条 metro 级的环线铁路,从 Cheltenham 经 Clayton、Monash 一路到 Glen Waverley。这是澳大利亚历史上单笔规模最大的公共交通投资,而且它直接穿过墨尔本东南增长走廊 8。

塔州的基建投资是一座体育场。维州是医院、铁路和环线。

体育场是安慰剂。它让人自我感觉良好。医院是催化剂。它创造永久岗位、吸引家庭、在一个确定半径内产生持续的住房需求。这就是"能上新闻的基建"和"能给你产出净值的基建"之间的差别。

"我总是问同一个问题:这个基建项目创造的是永久岗位还是临时岗位?体育场是两年施工然后每个比赛夜30个临时调酒师班次。医院是1,500个$70K到$150K的永久岗位,每一个都需要在院区30分钟通勤圈内有房子住。"

没人提的供应过剩

塔州人口大约541,000。2021年年中截止,该州过去12个月批准了大约8,000套住宅 9。相当于每1,000人14.8套的建造速率。

同期,6,600万人口的维州批准了大约62,000套——每1,000人约9.4套 9。

塔州的人均建造速率是维州的1.6倍。对一个预测显示多个区域 LGA 会出现净人口下降的州来说,这就是局部供应过剩的配方。

供应过剩风险集中在两个地方:Hobart 北区(Glenorchy、Moonah、Claremont),这里已经大规模批了中密度开发;以及 Launceston 外围,那里的 land-and-house 套餐在价格上直接跟 Hobart 现有库存正面竞争 9。

在一个低收入市场里,供应增长快过需求,租金就会停滞,空置率会上升。Hobart 的空置率在2019年还在1%以下,到2022年初已经爬到大约2.5% 10。技术上还算平衡,但方向是错的。而在一个中位周租$460的市场里,哪怕空置率小幅上升,都会很快压缩回报率。

墨尔本的 Casey 和 Cardinia 走廊,尽管人口每年持续增长3%+,空置率仍然稳定在1.2-1.5% 10。需求管道完全压过了建造管道。新供应完工多快,就被吸收得多快。这就是"市场在把供应吃下去"和"供应跑在需求前面"之间的区别。

我给一位客户跑过这么一个情景:在一套$420,000的 Launceston 独立屋和一套$650,000的 Hampton Park 独立屋之间做选择。Launceston 那套周租$340——账面上4.2%回报率,看着还挺诱人。但那片走廊的空置率已经爬到3.1%,中位租金18个月没动过。Hampton Park 那套周租$450,有年5-8%持续涨租的轨迹,加$110,000 granny flat 可以把合计租金推到$820/周。五年持有期里,墨尔本那套的累计租金多大约$46,000,资本增值多大约$120,000。那个 Launceston "便宜货",其实是更贵的选项。

维州三年的 GDP 增量 vs 塔州一整个世纪

我给你一个能把所有话都总结掉的数字。

2020-21年,维州的州内生产总值(GSP)约$470 billion 11。塔州约$33 billion。2018到2021年三年,维州 GSP 增长大约$40 billion。

维州三年的 GDP 增量——三年里新增加的经济产出——就超过了塔州整个州的 GDP 总量。整个州。塔州所有产业、所有工人、所有企业加在一起,一年产出的经济量,还不及维州一年的增长。

这不是要贬低塔州的经济,是要把尺度放在一起对比。经济产出驱动就业,就业驱动人口,人口驱动住房需求,住房需求驱动价格。

当你在墨尔本增长走廊下注,你驾驭的是澳大利亚第二大州经济体的引擎。当你在塔州下注,你押的是一个比 City of Melbourne 这一个 LGA 还小的州经济体。

每个投资者都该问自己:$500,000要放在哪里?放在一个$470 billion、每年增加$150亿、未来十年迎来140万人的市场?还是放在一个$330亿、同期只迎来3-5万人(而且其中很多人拿到签证就走)的市场?

答案很明显。但人们还是一直在 Hobart 下手,因为入场价低、Domain 连续发欢乐的报道。入场价不等于价值。

判决:塔州会涨,但不会让你变富

我要公平地说一句。塔州不是一场灾难。Hobart 是一座漂亮的城市,生活方式是真实的。房价不会崩盘。它们会涨——慢慢涨,大概每年3-5%,符合一个低增长、低收入经济体的常态。

但一套$640,000房产按3-5%年增长,每年是$19,200-$32,000。一套$650,000的墨尔本 Casey 或 Cardinia 房产——过去10年复合增长平均7-8%——每年是$45,500-$52,000。10年持有期,净值差额$260,000到$300,000。

墨尔本再加一栋 granny flat,你的周租收入是$870-$950,同时土地还在以7%+的速度做资本增值。塔州这两个数字都追不上。租金天花板太低,人口管道太薄,基建是体育场,不是医院。

塔州7年翻倍吗?不。数学不支持。你需要连续七年10.4%的复合增长。除了2017-2020那个异常窗口之外,塔州连三年持续这种速率都没做到过。

墨尔本东南7年翻倍吗?按7.5%的复合增长,是的。历史上已经做到过——在多个周期里多次做到。而且驱动是结构性的:年3%+的人口增长、已承诺的$35 billion基建,以及一个$470 billion的州经济体在源源不断地制造就业。

在经济所在的地方买房,在人要去的地方买房,在基建能创造永久岗位而不是临时景观的地方买房。

塔州是度假目的地。墨尔本东南是一台财富建设机器。别把两者搞混。