把收益率数字变成可核查的投资清单
比较具体地址时，请保留租金证据的日期、相近户型和房屋状况，并单独列出空置周数、持有成本及拟进行的工程。历史毛回报率不等于未来到手现金流。
咨询前准备候选地址、预算范围、贷款准备情况、预计买入时间，以及更重视现金流还是长期增长。若考虑后院加建，分别核查能否摆得下、审批条件和完整建造成本；不凭地块面积或城区中位数决定。
还没有候选房源？先用 Suburb Stats 查具体地址，再用 ROI Calculator 记录自己的假设。已有候选清单时，可请 BA 一起审阅，也可邀请配偶或共同决策人参加。
本页的 gross yield（毛租金回报率）怎么算 —— 包括分母是什么
关于租金回报率的争论，绝大多数其实是关于分母的争论。我们把分母完整写在这里，因为这一页的全部价值就在于你可以自己复算。
本页所有回报率都是毛回报率，算法是：周租金 × 52，除以「购入价 + 全部工程费」，再换算成百分比。工程费是放在分母里面的。这是一个刻意不讨好的选择：它意味着加建 granny flat 或改造 rooming house 必须为它消耗掉的那笔资金赚出回报，而不只是为房子的买价赚回报。
公式，以及它的复现率
毛租金回报率 =（周租金 × 52）÷（购入价 + 工程费）× 100。用这条公式逐行复算并与数据集中已发布的回报率比对，345 行里有 345 行能在 0.06 个百分点以内复现。这项校验在构建时自动运行 —— 如果数据变了、公式不再复现，这句话也会跟着变。
毛回报率不包含的，恰好是把租金变成你口袋里的钱的所有环节：土地税（land tax）、市政费、水费、房屋与房东保险、物业管理费、业主立案法团（owners corporation）费用、维修、换租客之间的空置期，以及贷款利息。净回报率一定低于毛回报率，扣完之后差两个百分点以上并不罕见，而这个差距的大小取决于你自己的持有结构，而不是取决于这套房。这也正是本页只发布毛回报率的原因：毛回报率是房产的事实，净回报率是你个人的事实，我们算不了你的。
- 租金取的是工程完工、房子实际出租之后的成交租金，不是估价，也不是挂牌要价。
- 购入价是结算价，不含印花税（stamp duty）、过户费与买家中介费。
- 工程费是装修或建造的硬成本合计 —— 人工、材料与许可费。
- 数据集中的现值估价全部于 2025 年 11 月 完成，因此是一个时间点的快照，不是一条时间序列。
按策略拆分：表面翻新、granny flat、rooming house
数据里最强的一条规律是：决定数字的是策略，不是邮编。85 笔只做表面翻新的成交，毛租金回报率中位数为 5.16%；212 笔加建了 granny flat 的成交为 5.79%；48 笔改造成 rooming house 的成交为 6.94%。每一个都是按整套房产计算、且工程费计入分母的中位数。
| 策略 | 购入价 | 工程费 | 周租金 | 毛租金回报率 | 地块面积 |
|---|---|---|---|---|---|
| 加建 granny flat（n=212） | $649,730 | $105,000 | $850/周 | 5.79% | 651 m² |
| 改造为 rooming house（n=48） | $785,328 | $84,668 | $1,150/周 | 6.94% | 760 m² |
| 仅做表面翻新（n=85） | $680,000 | $4,500 | $650/周 | 5.16% | 637 m² |
表中每一格都是该组内的中位数（不是平均值），且各列分别独立计算 —— 购入价中位数与租金中位数不一定来自同一套房。这些是已完成项目的历史结果。
按整套房产计算，granny flat 组与表面翻新组之间相差 0.63 个百分点，对应的工程费中位数是 $105,000 对 $4,500。请把它理解成「这个提升的价格」，而不是白捡的钱：granny flat 组承担了一个建造项目、更长的产生租金前的等待期，以及第二份需要管理的租约。rooming house 组的中位数在三者中最高，同时背负的持续义务也最重 —— 牌照、注册与最低标准，这些是普通租约没有的。
不只看中间值，把分布也放出来
中位数只告诉你中间在哪，不告诉你散得有多开。完整披露：已记录的回报率从 3.51% 到 9.05%，中位数 5.77%，平均值 5.9%。平均值高于中位数，说明是高位那一端在把它往上拉 —— 所以平均值才是那个不该轻信的数字。
| 已记录毛租金回报率 | 成交笔数 | 占数据集比例 |
|---|---|---|
| 5% 及以上 | 291 / 345 | 84% |
| 6% 及以上 | 146 / 345 | 42% |
| 7% 及以上 | 49 / 345 | 14% |
| 8% 及以上 | 14 / 345 | 4% |
| 低于 5% | 54 / 345 | 16% |
比例四舍五入到整数百分比，且按完整数据集计算，不是按筛选后的子集。
我们为什么要放这张表
345 笔里只有 14 笔达到 8% 及以上。用这条尾巴做标题 —— 也就是这个市场上流传很广、我们自己过去也发布过并已撤回的「8% 回报」说法 —— 描述的是我们自己记录中 4% 的情况。这张分布表就是更正本身。
按城区拆分：只发布成交量达到 5 笔及以上的 14 个城区
数据集覆盖 41 个不同城区，其中只有 14 个达到 5 笔及以上，这 14 个城区合计 285 笔，占全数据集的 83%。低于这个门槛的城区，我们刻意不发布中位数 —— 三笔成交算出来的中位数，本质是抛硬币，只是穿了统计学的外衣。
| 城区 | n | 毛租金回报率中位数 | 购入价中位数 | 周租金中位数 | 地块面积中位数 |
|---|---|---|---|---|---|
| Dandenong | 7 | 7.22% | $749,420 | $1,210/周 | 641 m² |
| Glen Waverley | 5 | 6.93% | $785,514 | $1,120/周 | 684 m² |
| Springvale | 7 | 6.76% | $821,129 | $1,170/周 | 767 m² |
| Rowville | 13 | 6.38% | $811,077 | $1,150/周 | 738 m² |
| Frankston | 17 | 6.35% | $800,000 | $1,130/周 | 612 m² |
| Berwick | 11 | 6.3% | $770,105 | $1,060/周 | 676 m² |
| Cranbourne | 67 | 5.8% | $601,040 | $810/周 | 650 m² |
| Hallam | 8 | 5.73% | $749,528 | $960/周 | 789 m² |
| Narre Warren | 38 | 5.72% | $702,008 | $893/周 | 681 m² |
| Cranbourne North | 30 | 5.63% | $618,875 | $815/周 | 621 m² |
| Hampton Park | 56 | 5.61% | $631,000 | $800/周 | 615 m² |
| Narre Warren South | 14 | 5.6% | $702,195 | $1,025/周 | 655 m² |
| Carrum Downs | 6 | 5.31% | $679,255 | $648/周 | 651 m² |
| Boronia | 6 | 5.06% | $815,290 | $945/周 | 1004 m² |
城区名在分组前做了归一化：原始数据里同一个城区存在多种写法（州名前有无逗号、VIC 的两种大小写），直接按原字符串分组会把一个城区拆成好几个更小的桶。
为什么这张表里回报率最高的城区不是推荐
那张表的第一行，最容易被引用，也最不值得照着做。三个理由，全都能在我们自己的数字里看到。
- 样本量。表中最高的那个中位数建立在 7 笔成交之上。这足以描述这几笔成交做到了什么，远不足以刻画一个城区的市场。可以对照 Cranbourne：它的中位数建立在 67 笔成交之上，估计要稳定得多 —— 而数值更低。
- 选择性。这些不是该城区的全部房产，而是一家中介、为有增值型需求的客户、在特定时点挑出来的房产。在刻意筛选过的子集上算出的城区中位数，不是市场中位数。
- 回报率只是其中一个维度。它完全不说明土地价值增长、租客需求、空置风险、持有成本，也不说明这套策略的运营强度。在本数据集中，回报率最高的那种策略，恰好也是监管最重的那一种。
这张表的正当用法，是把它当成一个需要拿具体地址去验证的初始假设，而不是一份可以照着买的排行榜。这也正是我们把底层数据整个公开的原因：如果你不同意我们的解读，你可以把数据下载下来自己算。
为了做到这些，花了多少工程费
345 笔成交中有 335 笔记录了工程费，其余 10 笔是买入后直接出租、未记录工程。在这 335 笔中，工程费中位数为 $95,700。这个中位数主要由 granny flat 建造拉动，该组的工程费中位数为 $105,000；rooming house 改造的中位数为 $84,668，仅表面翻新的中位数为 $4,500。
工程费是资本支出，不是税务抵扣结论
本节没有任何一句是关于这笔支出税务处理的表述。某一项支出属于可当年抵扣的维修（repair）、属于 capital works（建筑物资本性支出），还是属于可折旧资产（depreciating asset），由 ATO（澳洲税务局）的规则和你自身情况决定，应由注册税务代理（registered tax agent）回答。PremiumRea 不是注册税务代理。
数据中的持有结构 —— 只是计数，不是比较
数据集记录了每一笔成交的持有主体。这里只按计数发布，因为它是一项关于我们客户构成的事实，仅此而已。
| 持有结构 | 成交笔数 | 已记录毛租金回报率中位数 |
|---|---|---|
| Family Trust（家庭信托） | 134 | 6.03% |
| Personal Name（个人名义） | 126 | 5.85% |
| SMSF（自管养老金基金） | 85 | 5.16% |
这不是对持有结构的比较
各行之间的差异，反映的是「哪一类客户为哪一种策略选了哪一种主体」，而不是持有结构本身对租金有任何影响。持有结构是法律、税务与资产保护问题，涉及印花税与资本利得税（CGT）后果；PremiumRea 不持有 AFSL（澳洲金融服务牌照），也不是注册税务代理。请在买房之前、而不是之后，与持牌顾问一起做这个决定。
这份数据不能告诉你什么
以下局限与我们方法论页面上写的是同一套。放在这里而不是只给一个链接，是因为脱离这些限定条件去引用某个数字，本身就是引错了。
- 这是便利样本，不是市场指数。
- 每一行都是一家买家中介促成的成交。它不是墨尔本成交的随机抽样，绝不应当作全市场序列来读。Metro Melbourne：343 笔 · Regional Victoria：2 笔。
- 时间窗口短且靠近当下。
- 结算日期覆盖 2023 年 1 月 – 2025 年 9 月 —— 2023 年 153 笔，2024 年 98 笔，2025 年 94 笔。只跨越了一轮利率周期、一种市场环境。
- 增值数字不是年化增长率。
- 数据集里有资本增值字段，但它是在大约一到三年的持有期、对着单一估价日期算出来的；这样短的持有期算出的中位数并不是年化增长率，本站任何位置都不会把它当作年化增长率发布。
- 所有估价共用一个日期。
- 数据集中每一笔现值估价都在 2025 年 11 月 完成。这消除了各行之间的时间噪声，同时也意味着估价那一列是快照而非序列。
- 只有毛，没有净。
- 本数据集任何位置都没有扣除持有成本。仅土地税一项，在维州总持有土地价值越过门槛之后就会明显改变答案。
- 可能存在幸存者偏差。
- 买入后又卖出的房产仍留在数据集中，但没能成交的看房、没有走完流程的客户不在其中。这个缺口我们无法量化，也不会宣称它等于零。
要做全市场对比，请使用为此设计的数据源，而不是这一份。ABS（澳洲统计局）发布住宅价格指数与住宅总价值；Cotality（原 CoreLogic）与 SQM Research 发布各首府城市的租金回报率序列。本页刻意不复述任何全市场回报率数字，因为在撰写时我们无法向一手来源核实它 —— 而引用一个无法核实、又恰好让自己数字更好看的对比，正是这一页想要反对的做法。
关于覆盖区间的公开勘误
Zenodo 记录写的是 2020–2026，实际数据是 2023–2025
v1.0.0 存档的标题与元数据写的覆盖区间是 2020–2026 年。实际存入的数据行覆盖的是 2023 年 1 月 – 2025 年 9 月 结算的成交，全部估价日期为 2025 年 11 月。本站标注的覆盖区间是更正后的版本。
已发布的 DOI 记录被刻意保持原样未改。就地修改一条可引用的记录，比公开勘误更糟：任何已经引用过 v1.0.0 的人，都必须还能通过 DOI 解析到他们当初引用的那份产物。区间会在下一次季度刷新时的 v1.1 存档中更正，新版本会拿到自己的版本 DOI，而 concept DOI 仍然指向最新版本。在此之前，请按已发布的样子引用，覆盖区间以本页为准。
如何引用这份数据
数据集以 CC-BY 4.0 发布，因此你可以复用与改编（包括商业用途），只需注明出处。机器可读的元数据以 MLCommons Croissant manifest 形式提供，BibTeX 与 RIS 文件在研究门户页面上可以直接下载。
Don, J., Zhu, Y., & Jin, S. (2026). Melbourne Investment Property Portfolio: 345 Anonymised Buyer's Agent Transactions (2020–2026) (Version 1.0.0) [Data set]. Zenodo. https://doi.org/10.5281/zenodo.20095886
为什么引用字符串里仍然写着 2020–2026
上面的引用逐字复现了已存档的记录，包括那个被上文勘误更正的覆盖区间。引用必须描述 DOI 实际解析到的东西。请照原样引用，覆盖区间从勘误那一节取。
- 永久标识符：DOI 10.5281/zenodo.20095886
- 许可协议：CC-BY 4.0
- 作者 ORCID（Joey Don）：0009-0003-9927-4780
- 存档日期：2026-05-09，版本 1.0.0，共 345 行
- 更新频率：每季度一次，每次刷新作为新版本存入 Zenodo 并获得独立的版本 DOI