通胀又反弹了,失业率又降了。可为什么大家还是觉得没钱?

通胀反弹,失业率下降。账面上看,澳洲经济像一台满负荷运转的机器。

但上周我见了三位不同的客户——家庭收入都在 $150,000 以上——他们每一个人都用了同一个词:很挣扎。

头条经济数据和普通澳洲人真实体验之间的差距,从没有这么大过。如果你在靠报纸头条做房产投资决策,结果会很糟。

我把数据拆开讲。

没人预料到的通胀 U 形回头

2023 年 12 月,澳洲头条 CPI 冲到 3.8%,相较 11 月的 3.4% 又往上走了一节。RBA 更看重的指标——剔除波动项的 trimmed mean——上到 3.3%,高于央行自己的预测 1。

本来不该发生。2023 年年中的共识是:通胀见顶,正在向 2% 到 3% 的目标区间滑回来。市场已经为 2024 年初的降息定价了。

结果通胀拐了个 U 形回头。按类别拆开,你一眼就能看懂为什么你的超市账单让你想哭。

住房成本:+5.5%。 这一项最狠。租金涨幅是头条 CPI 的两倍以上,驱动力就是我之前写过的结构性供给短缺——每年新建比需求少 70,000 套。建材成本虽然从 2022 年的峰值回落,但依然偏高。建筑业劳动力持续短缺 2。

食品:+4.8%。 供应链中断、加工和运输的能源成本上涨、影响农业产出的天气事件。自 2021 年起,澳洲家庭的平均超市账单每年增加了大约 $3,500。

水电煤气:补贴悬崖。 这一项比较阴。多个州政府在 2023 年给家庭发了能源补贴,通常每户 $250 到 $500,这暂时压住了 CPI 里的水电煤气项。2023 年底补贴到期后,电价一夜之间回到市场水平,单单一个季度就给头条通胀增加了大约 0.5 个百分点 3。

能源补贴效应特别阴险,因为它制造了一种"改善的错觉"。家庭看着电费账单下降,以为危机在缓解,然后在真实价格重新回归时被直接击中。

失业率很低,但就业质量很烂

失业率停在 3.9%。从历史看这已经很低。RBA 认为 4.5% 以下都算充分就业。

那为什么没人觉得自己真正"就业"了?

因为失业率没有捕捉到就业不充分(underemployment)。它没捕捉到全职转兼职。它也没捕捉到那些技术上"有工作"、但拿不到足够小时数来支付月供的零工经济工人。

就业不充分率——有工作但想要更多小时的人——是 6.5%。加上失业率,总劳动力闲置率是 10.4%。也就是说,十个澳洲工人里就有一个要么没工作、要么工作不够 4。

而且正在被创造出来的岗位,不成比例地落在兼职、casual、以及酒店餐饮、零售这样的低薪部门。全职就业增长疲软。头条数字看着漂亮,构成相当糟糕。

对房产投资者,这一点很重要,因为按揭的可负担性依赖稳定收入。一位背着 $600,000 贷款的借款人,按当前利率每月月供约 $3,200。如果他每周工时从 38 小时被砍到 30——技术上依然"就业",但收入下降 20%——他就出麻烦了。而银行的可负担性缓冲(当前在贷款利率之上 3%)是按全职正式雇员校准的,不是按这种越来越零工化的劳动力现实校准的。

"我对客户说:失业率是一个滞后指标,它告诉你半年前经济在哪里,"我们的联合创始人 Yan Zhu 说。"而劳动力闲置率告诉你它现在在哪里。现在,它很脆弱。"

两档齿轮的房产市场

这些宏观数据传导到一线是这样的。

$1,500,000 以上的房产在放缓。挂牌天数在增加。高端城区拍卖清盘率从 2023 年初的 72% 跌到 2023 年底的 58%。这些房子多由高收入家庭持有,而这些家庭对加息最敏感——他们的贷款金额更大、月供绝对值增加得更多、利率敏感度也高得多 5。

$800,000 以下的"可负担端",反而在加速。在墨尔本东南,Cranbourne、Hampton Park、Narre Warren 等城区的独立屋中位价在 2023 年上涨 6% 到 9%,尽管当时正在加息。这些区域的租金回报率普通租约上了 4%,多租户或改造过的房源上了 6%。

为什么会有这种分化?因为可负担段是由需求基本面驱动的——人口增长、租房稀缺、刚需。人总得有地方住,总得租房。在 $800K 以下的价位,按 80% LVR、6.5% 利率算,月供大约 $2,800。对合计 $130,000 双收入家庭来说,这个数字可以扛住。数学成立 6。

到 $1,500,000 同样的 LVR 和利率,月供就冲到 $5,250。按不超过税前收入 30% 的可负担门槛,对应的家庭收入要在 $180,000 以上。那一档的买家池要小得多,利率敏感度也高得多。

所以我们只聚焦墨尔本成长走廊里 $900K 以下的区间。不是因为我们买不起贵房子。是因为可负担端的需求动力在结构上更强、对利率更不敏感,产生的风险调整后回报也更好。

RBA 最终会怎么做(以及为什么没你想得那么重要)

我遇到的每一位房产投资者都想知道利率什么时候降。我的实话是:我不知道,而且更重要的是,它没有你以为的那么关键。

RBA 自 2023 年 11 月以来把现金利率维持在 4.35%。市场定价曾显示 2024 年末开始降息,但通胀反弹把预期往后推。到 2024 年初,首次降息定价要等到 Q3 或 Q4 7。

但历史数据讲的是另一件事:过去 40 年里,澳洲房价和利率变化之间几乎零相关。1988 年加息期价格上涨,2000-2008 年加息周期价格上涨,2009-2010 年紧缩期价格上涨,2022-2023 年面对一代人以来最快的加息节奏,价格依然上涨。

为什么?因为利率是症状,不是原因。RBA 加息,是因为经济过热——这意味着就业强、工资上涨、人们借得起钱。让央行加息的那些条件,同样在制造房产需求。

例外是高端市场,那里的边际买家对利率敏感。但在我们运作的 $800K 以下区间,0.25% 的利率变化对应的月供变化大概 $30。这个幅度不足以改变任何人的购买决定 8。

所以别再等降息了。房市已经告诉你它不在乎。墨尔本的可负担段在整个紧缩周期里一直在涨。土地稀缺的等式没变,人口增长没放缓,租赁空置率还在历史低位。

数据说买,头条说恐慌。我知道自己跟哪个。