还在用"离 CBD 多远"来选城区?你已经落后了整整十年

如果你筛选投资房的时候还在用"必须离 CBD 20 公里以内"这种条件,我得告诉你一个坏消息:你用的是上个世纪的思路。

"房价像同心圆一样从 CBD 往外扩散、越靠近市中心涨得越好"——这套启发式,在五十年前是合理的。那时的墨尔本是一个单中心城市,绝大多数白领工作都在市中心,电车线路定义了什么是好区。如果你在办公室工作,你就住在离市区一段火车距离之内。

这个模型已经彻底失效了。数据会告诉你。

RMIT 的研究显示,墨尔本的劳动力中只有 49.5% 会通勤到 CBD。也就是说,超过一半的劳动者根本不会为了上班去市中心。而在那些通勤到 CBD 的人里,只有 12.5% 每周去 5 天 1。剩下的大多数是混合办公——一周进办公室两三天,其他时间 WFH。

也就是说,我们所在的这座城市里,大多数人既不在 CBD 上班、也不每天往 CBD 跑。但大多数投资者的注意力,仍然死死盯着"离市中心多近"这件事——一个他们的租客根本不常去的地方。

哪里不对劲。我来告诉你,真正驱动郊区住宅需求的到底是什么。

墨尔本现在是一座"多中心"城市

墨尔本至少有十年没有作为单中心城市运转过了。它实际上是一个由多个卫星商业中心组成的网络,每个中心都有自己的就业基础、零售基础设施,以及自己的居住吸引范围。

光东南区就有三个大型卫星中心。Dandenong 是一个巨型就业中心——澳洲最大的工业园之一就在这里,加上一家大型医院、一个 TAFE 校区,还有一个服务 50 万以上居民的零售中心。Glen Waverley 扮演着墨尔本东部中环商业和教育核心的角色。Frankston 则是一个快速增长的地区中心,$1.1 billion 的医院改建项目正在新增 1,500+ 个长期岗位 2。

西区,Werribee 和 Sunshine 作为独立的经济中心运作。北区则是 Broadmeadows 和 Epping。

在这些卫星中心工作的人——护士、仓库员工、技工、老师、零售经理——都住在本地。开车上班,在本地的 Westfield 购物,把孩子送进本地的学校。其中相当一部分人,已经好几个月、甚至更久没有去过 CBD 了。

对这些家庭来说,"靠近市中心"这件事本身是没有意义的。他们真正在乎的是:离单位近不近、离孩子学校近不近、离家庭医生近不近、离 Coles 近不近。能最好地满足这些需求的房子,就在卫星中心周边的那些城区里——而不是在通往 Flinders Street 的火车线上 3。

这也是为什么一些离 CBD 30-40 公里的城区——那些被老派投资者嫌"太远"的地方——在跑 7-8% 的年资本增值,而一些内环城区反而卡在 3-4%。需求是本地的,驱动因素是本地的,本地人根本不在乎 CBD。

涟漪效应:价格压力从"活动中心"往外扩散

澳洲房产里有一个被充分记录过的现象,叫做"涟漪效应"。当一个城区变得买不起,需求就会溢出到相邻的、更便宜的城区;那些城区因此升值;然后需求再往外溢一圈。价格压力从"活动的中心"像波纹一样往外扩散。

但这里很多人讲错一件事:涟漪的中心不是 CBD,是本地的活动中心。

Glen Waverley 就是一个完美的例子。当 Glen Waverley 独立屋中位价爬过 $1.5 million 之后,那些买不起它的家庭开始把目光转向 Wheelers Hill、Mount Waverley、Mulgrave。这些城区升值。然后需求又被推向更远的 Rowville、Noble Park、Springvale South。

这个涟漪不是从 CBD 开始往外扩散的,是从 Glen Waverley 开始往外扩散的。CBD 跟这段价格变化的动态几乎完全无关。

同样的模式在 Dandenong 周边也能看到。Dandenong 商业中心变大、绅士化项目推进之后,周边城区——Doveton、Hallam、Narre Warren——接住了外溢需求。Cranbourne 和 Hampton Park,再外一圈的城区,现在正处在这个涟漪效应的加速阶段 4。

当我在分析一个城区的增长潜力时,我不会去量它离 CBD 多远,我会量它离最近的卫星中心多远,以及这个涟漪到没到这个城区。如果一个城区恰好处在一个快速增长的卫星中心往外的第一圈或第二圈、入门价亲民、自住率高——那它通常就处在下一波资本增值的甜蜜区。

案例:卫星中心的需求如何驱动我们的投资决定

我讲一下这套框架在实操里是怎么用的。

我们在给客户评估一个城区时,不会去量离 CBD 多远。我们量的是离最近的卫星商业中心多远,以及这个城区在涟漪效应里的位置。

拿 Hampton Park 来说。它距离墨尔本 CBD 大约 42 公里。按老派框架,它"太远"——一个传统投资者看都不会多看一眼的地方。

但 Hampton Park 距离 Dandenong 只有 12 公里——一个拥有大型医院、TAFE 校区、40,000+ 员工工业园、以及澳洲最大郊区购物中心之一的卫星中心。这些工厂、仓库、医疗机构里的工人需要住的地方。Berwick 或 Narre Warren North 他们买不起,Hampton Park 买得起。

这种本地需求——由"靠近 Dandenong 就业中心"驱动,而不是由"靠近墨尔本 CBD"驱动——才是供需失衡的真正来源。过去 15 年里,Hampton Park 增加了 30,000 多居民,但住宅建造量滞后了好几千套。自住率超过 70%,空置率低于 1.5%。这些家庭不是在往 CBD 通勤,他们是开十分钟去仓库、医院或学校。

我们在 Hampton Park 的 15 Wren Street 买进了一套房子,成交价 $590,000。装修之后租金 $850/周,四周之内银行估价 $670,000。这 $80,000 的估值上涨不是由"离 Flinders Street 近"驱动的,是由"离 Dandenong 就业中心近"以及"周边家庭型住房长期供不应求"驱动的。

对比一个距离 CBD 15 公里的房产——比如说 Northcote 或 Thornbury。成交价:$1.2 million,租金 $650/周,回报率 2.8%,年增长 4-5%。CBD 近的那份溢价,是租金根本撑不起来的。

Hampton Park 的这套房子只花了一半的钱,收了两倍的租金,而且涨得更快。因为它站对了中心——那个本地劳动力真正生活和工作的卫星中心。

自住需求:那个被低估的稳定因子

卫星城区里的城区通常比内城区有更高的自住率。在我们重点关注的走廊里,自住率一般在 65% 到 75% 之间——也就是说,每 10 户里有 7 户拥有自己的住房 5。

这些家庭不是在炒房。他们买的原因是自己在本地工作、孩子在本地上学、扎下了根。他们不会每个周末盯着 Domain,看看自己的房子涨了没有。他们会去除草、刷围栏、计划下一次学校假期。

这种结构造就的是极其稳定的价格。在市场下行时,自住者不卖。成交率保持在低位——在我们的一些城区里,一年换手的房子不到 2%。供应稀缺加上人口增长带来的稳定需求,天然形成一个价格地板。

内城区则相反,投资者占比更高。情绪一旦转差,投资者就会抛售,多个房源同时上架,价格被压下来。那个"离 CBD 近"的优势反而变成了弱点——因为这个城区的价格是由情绪决定的,而不是由"有多少家庭需要在单位附近有一个家"决定的。

我宁愿持有一套位于"70% 居民打算住十年以上"的城区里的独立屋,也不愿意持有一套位于"60% 的业主是可能下个季度就卖掉的投资者"的城区里的公寓。长期回报差距,不是一点点。

"靠近市区买"的时代已经过去了。买在那些人们真正工作、购物、养家的地方附近。真实的需求就住在那里——而那里,距离 Flinders Street,常常是 30-40 公里。

火车站的神话,以及租客真正在乎什么

既然已经在破除迷思了,顺便把另一个常见的也处理掉:"必须靠近火车站。"

在内墨尔本,这是对的——靠近铁路确实是真实的价值驱动因子,因为内环很多人靠火车通勤。但在外围城区,现实完全不一样。

我们在墨尔本远东南的租客,几乎清一色开车上班。本地的就业中心——Dandenong 工业园、Cranbourne 市中心、Fountain Gate 零售中心——都是开车去的,不是坐火车去的。火车到 CBD 要 70 分钟,开车去本地仓库只要 12 分钟。

当我们调研租客"在一套出租屋里最看重什么"时,"靠近火车站"连前五都进不去。真正重要的是:卧室数量、停车位、离学校多远、离他们自己的单位多远、周租金是多少。一套四房、两车位、开车 10 分钟到 Dandenong 的房子,会比一套离火车站很近的三房出租得更快、租金更高——而这个火车站又通向一个没人真的去通勤的 CBD。

这对那些从小认为"近铁路 = 高端"的投资者来说,是反直觉的。在 Toorak,它成立;在 Cranbourne,它完全不成立。我们的租客自己这么告诉我们的。

所以,当你在评估一个投资城区时,别再量离 CBD 多远了,也别再盯着火车站了。开始问这些问题:本地人到底在哪里上班?这个房子离最近的大型雇主多远?自住率是多少?面对这个本地就业基础产生的需求,住宅供应被限制到什么程度?

这些问题会把你带到那些"CBD 中心论"投资者嫌弃的城区——而那些城区,恰恰就是真正的回报躲藏的地方。

数据直接打脸"CBD 近更好"的理论

我给你看几个直接打脸这个理论的真实数字。

过去十年,按"距离 CBD 远近"来分的墨尔本房价增长数据讲了一个很反直觉的故事。距 CBD 10 公里以内的房产,年化增长大约 4.5-5.5%。10-20 公里的,5-6.5%。20-35 公里的中环(包括 Glen Waverley 和 Box Hill 这种城区),4-6%。而 35-50 公里的外环(也是我们核心标的区,像 Cranbourne、Hampton Park、Narre Warren)——每年 6-8%。

再读一遍:外环跑赢内环。离 CBD 最远的一批城区,增长率最高。

如果"靠近 CBD 才值钱"是对的,这怎么可能发生?

因为外环的增长驱动因子不一样——而且更强。Casey-Cardinia 的人口增长多年保持在 3% 以上,是内城 LGA 的三倍。住宅建造量比人口增长少了几千套。自住率比内城同等城区高出 15-20 个百分点,形成内城不具备的价格地板。

而且可负担性会放大这个效应。一个中位价 $650,000 、居民收入仍在上涨的城区,还有上涨空间;而一个中位价 $1.5 million、居民收入却差不多的城区,已经被拉到了顶。增长需要天花板上方留出余地,而外城区恰恰有更多这种余地。

下一次再有人告诉你"靠近 CBD 的房子天然是更好的投资",请他去拉一份按距离分段的十年增长数据给你看。数字会让他吃惊。我第一次自己跑这组数据的时候也吃了一惊。其实不应该吃惊的——逻辑很直白——但是几十年的"CBD 中心论"宣传已经在所有人心里种下了一个认知偏见,连数据分析师都需要有意识地去克服它。

我们如何把这套应用到客户策略上

当一个新客户来到我们这里说"我想投市区附近"的时候,我不会反驳,我会问问题。

"你为什么想靠近市区?" 答案几乎永远是两种之一:他觉得更安全(房价跌的风险小),或者他以为租客更喜欢。

关于第一点,我拿下行数据给他看。2018-2019 的调整期,内城公寓跌了 12-18%,而我们外东南的城区只跌了 5-8%。那个看似"安全"的内环,在下行里反而是风险最大的持仓——因为投资者主导的城区没有自住者地板。

关于第二点,我拿空置率数据给他看。我们远东南的房产——距 CBD 35-45 公里——空置率是 1.2%。内城公寓的空置率是 4-5%。租客不是偏好内城,他们是往价值的方向走。一个家庭在 Cranbourne 用 $500/周可以租到一套带院子的四房独立屋,他不会选择去 South Yarra 花 $550 租一套两房公寓。

通常聊到这里,客户就开始重新审视自己的假设。然后我把数字摆出来:Hampton Park $590,000 买入,装修后 $850/周出租,四周之后银行估价 $670,000。这个案例比任何理论争论都更能改变人的想法。

"CBD 近更好"这种偏见非常根深蒂固。只能靠数据,不是靠辩论,才能把它撬开。一旦撬开了,投资结果会迅速变好。