这些标准究竟写在哪里
- Residential Tenancies Act 1997 s 65A —— 授权条款。它把义务加在 rental provider 身上并规定罚则，本身不包含标准内容。
- Residential Tenancies Regulations 2021 reg 29 —— 已由 S.R. 63/2025 reg 11 整条替换。它为 s 65A 的目的规定：一般出租房的标准在 Schedule 4，community housing 与 specialised housing program 提供的房屋在 Schedule 6。
- Schedule 4 —— 一般出租房的 19 项标准。这是真正有效力的文本，应当直接读它，而不是读任何摘要。
Consumer Affairs Victoria 列 15 类，Schedule 4 有 19 条
这不矛盾。面向消费者的摘要把花洒要求并入了"浴室"，并且没有列入尚未生效的四项标准。法定条数请引用 Schedule 4，通俗解释请引用 Consumer Affairs Victoria —— 不要反过来。
已经生效的 15 项标准 —— 以及它们真实的生效日期
常见的"原有标准全部自 2021 年 3 月 29 日起适用"的说法并不准确。其中三项在条文里写了各自更晚的起始日期，而其中一项 —— 要求安装 RCD 的电气安全标准 —— 直到 2023 年 3 月 29 日才开始。
| 条款 | 标准 | 自何日起适用 |
|---|---|---|
| 1 | 门锁 —— 无法用有效 deadlock 锁闭的外部入户门，须安装从外部用钥匙开启、从内部可开启的锁具 | 2021 年 3 月 29 日 |
| 2 | 防虫垃圾桶 | 2021 年 3 月 29 日 |
| 3 | 厕所 | 2021 年 3 月 29 日 |
| 4 | 浴室设施（花洒要求在 2027 年 3 月 1 日分档） | 2021 年 3 月 29 日 |
| 5 | 厨房设施 | 2021 年 3 月 29 日 |
| 6 | 洗衣设施 | 2021 年 3 月 29 日 |
| 7 | 结构稳固性 | 2021 年 3 月 29 日 |
| 8 | 霉变与潮湿 | 2021 年 3 月 29 日 |
| 9 | 电气安全 —— 所有电源插座与照明回路须接入配电箱式断路器与配电箱式 RCD（漏电保护装置） | 2023 年 3 月 29 日 |
| 10 | 窗帘遮盖 —— 可能用于睡眠或沐浴的房间窗户须有隐私遮盖 | 2022 年 3 月 29 日 |
| 11 | 窗户 —— 可开启的外窗须能定位于开启或关闭状态，并有可用的插销防止外部进入 | 2021 年 3 月 29 日 |
| 12 | 照明 —— 每个 habitable room 白天须有自然采光、夜间须有人工照明 | 2021 年 3 月 29 日 |
| 13 | 通风 —— 已由 S.R. 63/2025 替换，对齐 Building Code of Australia 的性能要求 | 2021 年 3 月 29 日 |
| 14 | 取暖 —— 分阶段，见下一节 | 2021 年 3 月 29 日，再到 2025 年 7 月 1 日、2027 年 3 月 1 日 |
| 15 | 拉绳式室内窗帘 —— 绳索固定 | 2025 年 12 月 1 日 |
来源：Residential Tenancies Regulations 2021 authorised 版本 009（2026 年 6 月 30 日生效）Schedule 4，2026 年 8 月 31 日查证。条例原文用的是 deadlock 一词；常被引用的"至少含一个锁芯的 deadlatch"是 Consumer Affairs Victoria 的解释，不是法定表述。
其中两项值得读原文，因为它们最常需要真正动工。cl 9 要求所有电源插座与照明回路接入符合 AS/NZS 3000 的配电箱式断路器，以及符合 AS/NZS 3190、AS/NZS 61008.1 或 AS/NZS 61009.1 的配电箱式 RCD —— 对老房子来说这是一次配电箱升级，不是打个勾。cl 13 经 S.R. 63/2025 reg 17(4) 替换后，要求每个 habitable room、浴室、淋浴间、厕所与洗衣房的通风满足 Building Code of Australia 的相关性能要求。
取暖（cl 14）—— 从来没被讲清楚的分阶段要求
cl 14 在条文里写了三个阶段，各有自己的时间区间。这也是最常被讲错的一项标准，因为各种摘要往往只引用了它们写作当时正在适用的那一阶段。
| 期间 | 要求 | 条文出处 |
|---|---|---|
| 2021 年 3 月 29 日至 2023 年 3 月 28 日 | 主起居区须有状况良好的固定取暖设备。若截至 2021 年 3 月 29 日该处未安装固定取暖设备，则须安装节能型固定取暖设备 —— 对 Class 2 建筑，除非安装节能型不合理。 | cl 14(1)–(2) |
| 2025 年 7 月 1 日至 2027 年 2 月 28 日 | 主起居区必须安装节能型固定取暖设备。对 Class 2 建筑，在安装节能型不合理时可安装固定取暖设备。 | cl 14(3)–(4)，经 S.R. 63/2025 reg 17(5)–(6) 修订 |
| 2027 年 3 月 1 日起 | 出租房内须有节能型固定取暖设备，除非不合理 —— 并附有详细的"不合理"判定标准。 | cl 14(6)，由 S.R. 63/2025 reg 17(7) 替换；判定标准见 cl 14(7)–(9) |
一个值得知道的立法技术痕迹：合并后的条文表面上留下了 2023 年 3 月 29 日至 2025 年 6 月 30 日的空档。原 cl 14(3)–(4) 写的是"On and from 29 March 2023"，S.R. 63/2025 reg 17(5)–(6) 把该表述替换为"1 July 2025 until 28 February 2027"。该空档仅具历史意义 —— 修订生效时那段时间早已过去。
对今天的出租方来说，实际结论是：自 2025 年 7 月 1 日起，主起居区必须安装节能型固定取暖设备；自 2027 年 3 月 1 日起要求进一步扩大，并附带"不合理"判定标准。如果房子里还是一台不节能的旧固定取暖设备，那是现在就存在的合规问题，不是 2027 年的问题。
四项新标准与它们真实的日期
| 条款 | 标准 | 适用对象 | 自何日起 |
|---|---|---|---|
| 16 | 制冷 | 在 2027 年 3 月 1 日或之后订立或产生的 residential rental agreement 项下出租的房屋，至 2030 年 6 月 30 日；此后依 cl 16(3)，自 2030 年 7 月 1 日起不再受该限制 | 2027 年 3 月 1 日 / 2030 年 7 月 1 日 |
| 17 | 天花板隔热 —— 最低 R-value（隔热值）5.0，须在持牌或注册电工完成天花板空间的"安装前电气安全检查表"之后 30 天内安装，并符合 AS/NZS 4859.1、AS 1530.1 与 AS/NZS 1530.3，按 AS 3999 安装 | 在 2027 年 3 月 1 日或之后订立或产生的租赁协议 | 2027 年 3 月 1 日 |
| 18 | draughtproofing（防漏风密封） | 在 2027 年 7 月 1 日或之后订立或产生的租赁协议 | 2027 年 7 月 1 日 |
| 19 | 热水器 —— 须为向厨房、洗衣与浴室设施供应热水的节能热水器，除非安装节能型不合理 | 全部出租房，自该日起适用 | 2027 年 3 月 1 日 |
四项均由 Residential Tenancies Amendment (Minimum Energy Efficiency Standards) Regulations 2025（S.R. No. 63/2025）reg 17(8) 新增。该条例于 2025 年 7 月 1 日制定并于同日生效。来源：Residential Tenancies Regulations 2021 authorised 版本 009，Schedule 4，2026 年 8 月 31 日查证。
请注意 cl 19 与 cl 16 至 18 在结构上的差别。热水器标准自 2027 年 3 月 1 日起适用，并不挂钩租赁协议的订立时间；而制冷、天花板隔热与防漏风密封挂钩"新订立的协议"，制冷再于 2030 年 7 月 1 日扩展至全部出租房。这个差别决定了正在履行中的租约会不会触发义务，所以值得读条文本身，而不是读条文的摘要。
隔热条款有一个先后顺序的坑
cl 17 要求的不只是 R5.0 隔热材料，它要求隔热必须在持牌或注册电工完成天花板空间的"安装前电气安全检查表"之后 30 天内完成安装。先约电工。在该检查表之前安装、或在其后超过 30 天才安装的隔热，按条文表述都不符合标准。
2024 至 2026 年的修订文件
- S.R. 130/2024 —— 最低节能与安全标准条例 2024
- 2024 年 11 月 26 日制定；reg 4 至 6 于 2024 年 12 月 1 日生效。它同时修订了 Residential Tenancies Regulations 2021 与 Rooming House Standards Regulations 2023，其中不含 2025 年 10 月 30 日这一日期。
- S.R. 63/2025 —— 最低节能标准条例 2025
- 2025 年 7 月 1 日制定并于同日生效。正是这份文件替换了 reg 29、新增 Schedule 4 第 16 至 19 条、替换了通风条款，并把取暖要求移到 2025 年 7 月 1 日、进而 2027 年 3 月 1 日。
- S.R. 123/2025 —— Housing Statement 改革与 Part 4A 场地协议条例 2025
- 2025 年 11 月 25 日制定；reg 5 至 19 于当日生效，reg 20 于 2026 年 3 月 31 日生效。
- S.R. 5/2026 —— Residential Tenancies 修订条例 2026
- 于 2026 年 2 月 10 日制定并生效。
合规要花多少钱，以及我们为什么不给一个数字
诚实的答案是：取决于这套房子，而给错一个数字比不给更糟。真正决定金额的变量是配电箱的年份与状况、屋顶空间是否可进入及是否已有部分隔热、现有热水系统及其剩余寿命、已安装的取暖设备，以及哪种制冷方案适配户型。
我们能给出的有用信息是先后顺序。cl 9 电气安全自 2023 年 3 月 29 日起适用、cl 14 取暖自 2025 年 7 月 1 日起适用，因此对老房子而言这两项是"现在的义务"而不是"将来的义务"。2027 年的标准有提前量，而安装天花板隔热与热水系统的技工，会在 2027 年 3 月 1 日前的几个月最忙。尽早就具体房产拿报价，不要在市场最高点才去询价。
我们能公布的是自己的记录，而不是估算。在 PremiumRea 以公开数据发布的 345 笔购房中（2023 年 1 月 – 2025 年 9 月结算，DOI 10.5281/zenodo.20095886），有 335 套记录了装修支出，每套中位数为 $95,700。这些是那些具体房产完整装修范围的已记录总额 —— 不是任何其他房产的合规成本 —— 但它们能说明：在老房子上，配电箱升级、固定取暖设备这类项目通常被吸收在多大规模的预算之内。
合规支出会在成交时转移给买家
一套在 2026 年买入、配电箱不合规、主起居区没有固定取暖设备、热水系统老化的房子，这些工程全部由买家承担。它不是卖家必须修复的瑕疵，通常也不会以"合规事项"的形式出现在验房报告里。请把它算进出价。
单独出租的 granny flat 同样是 rented premises
条例与法案都没有使用"granny flat"或"secondary dwelling"这样的词，所以这是从适用范围条款推出的结论，而不是一条明文规则。Residential Tenancies Act 1997 s 3(1) 把 residential rental agreement 定义为"一个人将处所出租作为居住用途"的协议（SDA residency agreement 除外）。reg 29(1) 把 Schedule 4 适用于全部 rented premises，仅排除 community housing 与 specialised housing program。法案 ss 8 至 14 的排除情形涉及营业处所、度假房、农牧、雇佣合同与买卖合同等 —— 没有任何一项以"同一地块上的第二套住宅"为标准。
因此，一套自足的第二套住宅只要在 residential rental agreement 项下作为居住用途出租，它本身就是 rented premises，Schedule 4 独立地适用于它。这一点最好在设计阶段就定下来，而不是交付之后才处理：取暖、通风、照明、窗户插销、电气安全，以及 2027 年起的热水器与隔热标准，都必须由第二套住宅自己满足，而不能靠主屋满足。
rooming house 适用的是另一套完全不同的规则
如果建筑内可供收租入住的房间总人数达到四人或以上，该房产依 Residential Tenancies Act 1997 s 3(1) 即为 rooming house（分租屋），此时适用的标准不是 Schedule 4。rooming house 由 Public Health and Wellbeing (Prescribed Accommodation) Regulations 2020 与 Residential Tenancies (Rooming House Standards) Regulations 2023 规范 —— 前者规定 7.5 m² 的卧室最小面积、入住密度上限与"每 10 人一套设施"的配比，这些在普通出租房里都没有对应要求。