ATO其实是在借钱给你买房。来看算术。

我要用一种方式重新定义负扣税（negative gearing），会永远改变你对它的看法。

忘掉政治辩论。忘掉它是"公平"还是"不公平"。纯粹从财务机制的角度来看。

当你的投资房产生亏损——因为你的支出（利息、维护、折旧）超过了租金收入——ATO允许你从工资收入中扣除这笔亏损。如果你处于37%或45%的边际税率档，ATO实际上为你在房产上亏损的每一澳元退还37-45分。

换句话说：ATO在跟你共同投资你的房产。你每年亏$10,000，他们退$3,700-$4,500给你。

这不是漏洞。这是一个自1930年代就存在的政策机制，经历过一次废除尝试（1985-1987年，导致了租赁危机），并得到了两党的政治保护，因为没人想再引发一次住房供给崩溃。

让我给你展示我们的高收入客户是怎么利用这个来建立ATO部分出资的投资组合的。

高收入负扣税策略手册

这个策略最适合年收入$150,000以上（含Medicare levy的45%边际税率档）的人。

第一步：在Melbourne东南区买一套$750,000的独立屋。大地块，高土地价值，不太需要翻新。标准租金：$450-$500/周。

第二步：以只付利息（interest only）6.2%持有。年利息：$37,200（80% LVR即$600,000）。年租金：$24,960（$480/周平均）。年持有成本（rates、保险、维护）：$6,200。年折旧（建筑+固定装置）：$8,000。

总支出：$51,400。总收入：$24,960。年亏损：$26,440。

第三步：把$26,440的亏损从你的工资收入中扣除。以45%的边际税率，ATO退还：$11,898。

你在税退之后的实际自掏腰包成本：$26,440 - $11,898 = $14,542每年。也就是每周$280。

第四步：同时，房产以每年7-8%的速度增值。$750,000的7-8%就是每年$52,500-$60,000的资本增值。

你每周付$280换取每年$52,500-$60,000的税优资本增值。ATO覆盖了你45%的持有成本。租客覆盖了另外49%。你出了6%。

在持有超过12个月后的50% CGT折扣下，你最终出售时资本利得的有效税率约为22.5%——不到你边际所得税率的一半。

"ATO不是你的敌人。它是你的沉默合伙人。结构正确的话，它为你的房产持有成本出资近一半，同时你在积累每年增值7-8%的土地。" — Joey Don, PremiumRea

负扣税何时变成正现金流

这里是大多数负扣税批评者忽略的部分：这个策略有内建的到期日。

租金会随时间增长。Melbourne租金过去三年大约以每年4-5%的速度增长。你的利息支出如果是固定或只付利息结构，名义上保持不变。

用我们的例子：

• 第1年租金：$480/周 → 年亏损$26,440
• 第3年租金：$540/周（假设每年4%增长）→ 年亏损降至$19,800
• 第5年租金：$590/周 → 年亏损降至$12,200
• 第7年租金：$650/周 → 接近现金流中性
• 第8-10年：正现金流

负扣税阶段是发射阶段。在房产持有成本最高的年份由ATO补贴你。随着租金收入增长，补贴自然退出，房产变得自我维持。

这就是为什么我们跟客户说：不要害怕头1-3年的负现金流。它是设计上就是临时的，而且ATO覆盖了将近一半。长期目标是资本增值加上最终的正现金流。

常见问题

负扣税会被废除吗？ 不太可能。1985-1987年的废除引发了租赁危机，迫使政府在两年内恢复。在当前的住房供给危机中，废除负扣税会减少投资者活动、降低租赁供给、推高租金。两大主要政党已经在可预见的将来实际上把废除排除了。

自雇人士能用负扣税吗？ 可以。自雇人士可以用投资亏损抵消营业收入。关键是严格区分个人和投资财务——投资房专用的银行账户对ATO合规至关重要。

折旧在卖出时会被追回吗？ 部分会。持有期间申报的建筑折旧会降低你的CGT成本基数，实际上增加了出售时的应税增值。但这个追回是按CGT折扣税率（持有12个月以上享受50%折扣）计算的，而减免是按你的全额边际税率申报的。净效果对投资者仍然是正的。