为什么昆州没有 overlay 清单 —— 三个层级的控制
维州把每一条 overlay 条款在 Victoria Planning Provisions 里只写一次，每个 council 方案都复用同样的 29 条条款与 30 个地图代码。昆州走的是相反的路。Planning Act 2016 允许每个地方政府制定自己的规划方案，Queensland Planning Provisions 及其后继者 Planning Regulation 2017 统一了 zone 类别与定义，但没有统一 overlay 名称。Brisbane 的「Traditional building character overlay」在 Gold Coast 没有对应项；Gold Coast 的「Building height overlay」在 Brisbane 也没有对应项 —— Brisbane 通过 neighbourhood plan precinct 来设定高度。
在规划方案之上还有一层州级图层，它们不是 overlay，但同样具有约束力。State Planning Policy 2017 列出州级利益 —— 自然灾害（洪水、山火、滑坡、海岸侵蚀与风暴潮）、生物多样性、文化遗产、交通基础设施 —— 并附有交互式地图，council 必须将其整合进方案，而在方案未整合之处由州政府直接评估。Vegetation Management Act 1999 通过自己的地图管制清理，council 无法覆盖。Building Act 1975 指定的交通噪音走廊触发的是 Queensland Development Code 而不是规划方案。而在 South East Queensland，区域规划 ShapingSEQ 2023 划出的 Urban Footprint 决定城市分割是否有讨论的余地。
- 第一层 —— 州级图层
- State Planning Policy 2017 灾害与海岸区域；Regulated Vegetation Management Map 与 PMAV（Vegetation Management Act 1999）；Koala Priority Area 与 Koala Habitat Area（Planning Regulation 2017）；transport noise corridor（Building Act 1975）；erosion prone area（Coastal Protection and Management Act 1995）；火蚁生物安全区（Biosecurity Regulation 2016）；Priority Development Area（Economic Development Act 2012）；State Development Area（State Development and Public Works Organisation Act 1971）；资源权属（Mineral Resources Act 1989、Petroleum and Gas (Production and Safety) Act 2004）。
- 第二层 —— 区域规划
- ShapingSEQ 2023（South East Queensland Regional Plan）及其 regulatory provisions：Urban Footprint、Rural Living Area、Regional Landscape and Rural Production Area。其他区域各有自己的区域规划与等价类别。
- 第三层 —— 地方规划方案
- zone（Queensland Planning Provisions 类别）、任何 neighbourhood plan 或 local plan precinct，以及方案自己的 overlay 图与 overlay code —— 洪水、山火、滑坡、酸性硫酸盐土、遗产、风貌、重要植被、高度、交通噪音、水道走廊等，每个 council 命名各不相同。
实际后果是：昆州的尽职调查是一项三源核查，而只读 council 方案的工具会漏掉最常叫停项目的州级图层。Suburb Stats 地图为每个已索引城区加载全部三个层级（以责任机构发布开放服务为限），本页解释它能显示的每一个代码。
如何查到昆州房产上的 overlay 与州级图层
- 打开 council 的规划方案交互式地图并搜索地址。Brisbane City Plan 2014 在线地图与 council 的 Development.i 物业查询会列出 zone、neighbourhood plan precinct 与每一个方案 overlay；Gold Coast、Logan、Ipswich、Moreton Bay、Sunshine Coast、Redland 与 Townsville 各自发布等价的 ePlan 或地图门户。
- 分别核查州级图层。State Planning Policy 交互式地图系统显示灾害、海岸、生物多样性与考拉州级利益；Queensland Globe 与 QSpatial 提供 Regulated Vegetation Management Map、PMAV、易侵蚀区、风暴潮、火蚁区与资源权属；GeoResGlobe 显示现行采矿与石油权属。
- 洪水要拿地块级报告。Brisbane 的 FloodWise Property Report 给出该地块的洪水标高、按来源的可能性以及最低居住楼面标高；其他 council 出具洪水信息证明或物业报告。任何地图上的筛查多边形 —— 包括我们的 —— 都不能替代。
- 依据 Planning Act 2016 向 council 申请 planning and development certificate（limited、standard 或 full）。standard 证明列出适用的 zone 与 overlay 以及现行审批；full 证明加上评估历史。请预留法定办理时间。
- 阅读 Form 2 seller disclosure statement（卖方披露声明）—— 自 2025 年 8 月 1 日起依据 Property Law Act 2023 强制提供。它涵盖 zoning、遗产登记、Environmental Management Register 与 Contaminated Land Register 以及某些通知 —— 但不涵盖洪水图层，也不涵盖每一个方案 overlay，因此它是对第 1 至 4 步的补充，而不是替代。
打开 Brisbane City Plan 2014 在线版 —— 任意 Brisbane 地址的 zone、neighbourhood plan 与 overlay →
Brisbane Flood Awareness Map 与 FloodWise Property Report →
Queensland Globe —— 州级植被、考拉、海岸灾害、火蚁与权属图层 →
方案版本与州级地图都会变
Brisbane City Plan 2014 现为第 36 版（2026 年 6 月 12 日生效），每年修订数次；ShapingSEQ 于 2023 年 12 月整体替换；Regulated Vegetation Management Map 随 PMAV 认证而更新；火蚁区边界随灭治计划推进而移动。去年的截图是历史文件。地图在每次加载时都标明数据版本，本页在标题下标明核对日期。
洪水 —— Brisbane Flood Awareness 按来源与可能性分级、历史范围，以及 council 洪泛区 overlay
洪水是昆州代码最多的控制，因为 Brisbane City Council 发布了澳大利亚所有首府城市中最详细的公开洪水数据集。Flood Awareness Map 区分四种洪水来源，并为每一种给出可能性等级。地图复现了这一结构，而没有把它压成一个「洪水 overlay」，因为处于溪流低可能性带的地块与处于河流高可能性带的地块并非可比风险，不应按同一种方式定价。
| 来源（登记前缀） | 什么在淹 | 发布的可能性类别 |
|---|---|---|
| 河流（FLD_R_*） | 集水区降雨引发的 Brisbane River 洪水 | H · M · L · VL |
| 溪流（FLD_C_*） | 局地降雨引发的溪流与水道洪水 | H · M · L · VL |
| 地表径流（FLD_O_*） | 雨水在到达排水沟或溪流之前在地表流动 | 仅 H · M · L —— 官方图层没有「极低」类别 |
| 风暴潮（FLD_S_*） | 气旋或东岸低压涌浪造成的海岸淹没 | H · M · L · VL |
H = 高、M = 中、L = 低、VL = 极低可能性。官方源中的地表径流没有极低类别，因此地图不会编造一个。可能性是 Brisbane City Council 对该点任一年份发生洪水几率的分类，不是水深。
另有三个 Brisbane 图层是历史事件足迹而非可能性等级：1974 年 1 月河流洪水（council 的源记录标记为 superseded）、2011 年 1 月河流洪水，以及 2022 年 2 月河流与溪流洪水。它们回答的是另一个问题 —— 实际发生了什么 —— 最有用的地方是询问卖家住宅是否被淹、以什么楼面标高重建了什么。Form 2 卖方披露制度不要求披露洪水历史，所以这个问题必须由你来问。
Brisbane 之外，控制是 council 自己的 flood hazard 或 floodplain overlay，以单一代码（FLOOD_FP）显示，因为多数方案只发布一个图层范围，有时附高、中、低危险分级。它们全部源自或整合了 State Planning Policy 2017 下的州级洪水灾害区图层。在任何洪水 overlay 内，预计会有最低居住楼面标高、设定洪水标高以下的耐洪材料、通行与疏散条款，较大提案还需要 flood impact assessment。
Flood / Floodplain（洪水 / 洪泛区）
Floodplain Overlay — council 洪水或洪泛区图层 · 影响等级 1（PremiumRea 编辑判断）
每个昆州 council 都在自己的规划方案中绘制 flood hazard 或 floodplain overlay，并以 State Planning Policy 2017 下的州级洪水灾害区图层为依据。在其范围内，楼面标高、耐洪材料、通行与停车条款适用，且提案的评估级别可能上升。
增值角度：Brisbane 之外，这一个代码就是你会遇到的洪水控制。在依赖任何筛查多边形之前，先向 council 申请地块级洪水信息（Brisbane 称为 FloodWise Property Report）。
February 2022 Historic Flood Extent（2022 年 2 月历史洪水范围）
Brisbane 2022 年 2 月河流及溪流 / 水道历史淹没范围；不包含潜在地表径流 · 影响等级 1（PremiumRea 编辑判断）
Brisbane City Council 绘制的 2022 年 2 月 Brisbane River 与溪流洪水范围。它不包含潜在地表径流，是历史事件足迹，不是可能性分级。
增值角度：最近一次重大事件，因此是特定楼面标高实际发生了什么的最可靠指标。直接问卖家住宅是否被淹；自 2025 年 8 月 1 日起，Property Law Act 2023 的卖方披露制度并不要求披露洪水历史，所以你必须自己问。
January 1974 Historical Brisbane River Flood Extent（1974 年 1 月 Brisbane River 历史洪水范围）
Brisbane 1974 年 1 月河流历史淹没范围；官方源记录状态为 SUPERSEDED（已取代） · 影响等级 2（PremiumRea 编辑判断）
Brisbane City Council 绘制的 1974 年 1 月 Brisbane River 洪水范围。council 自己的源记录已标记为 superseded（已取代），地图也如此标注。它是历史事件足迹，不是可能性分级，也不是预测。
增值角度：只对一件事有用 —— 询问一块 1974 年被淹的地是否在之后以更高楼面标高重建。任何与决策相关的内容，请查当前洪水可能性图层与 FloodWise Property Report。
January 2011 Historical Brisbane River Flood Extent（2011 年 1 月 Brisbane River 历史洪水范围）
Brisbane 2011 年 1 月河流历史淹没范围；官方源记录状态为 ADOPTED · 影响等级 2（PremiumRea 编辑判断）
Brisbane City Council 绘制的 2011 年 1 月 Brisbane River 洪水范围。已采纳的历史图层；它不代表溪流、地表径流或风暴潮洪水，也不是当前可能性分级。
增值角度：2011 年事件重置了贷款机构与保险公司对 Brisbane 河畔的态度。位于此范围内的地块，应在手握当前洪水报告与保险报价的前提下定价。
山火、滑坡、酸性硫酸盐土与海岸灾害图层
State Planning Policy 2017 的自然灾害州级利益要求 council 绘制山火、洪水、滑坡、海岸侵蚀与风暴潮灾害区，并在其内适用评估条款。Suburb Stats 地图把州级与 council 山火灾害区、council 滑坡与酸性硫酸盐土 overlay，以及三个州级海岸组成部分 —— 易侵蚀区、风暴潮高淹没区与中淹没区 —— 作为独立图层显示，因为侵蚀退界与风暴潮楼面标高是成本不同的不同控制。
Bushfire Prone Area（山火易发区）
Bushfire Prone Area — 州级或 council 山火图层 · 影响等级 1（PremiumRea 编辑判断）
Queensland Government 依据 State Planning Policy 2017（州规划政策）的自然灾害州级利益绘制 bushfire prone area（山火易发区）；多个 council 还发布自己的山火灾害 overlay，分为 very high、high、medium 与 potential impact buffer 几级。命中意味着新建住宅可能适用山火评估条款，而 Building Code 的山火建造标准（BAL，山火侵袭等级）将由现场评估确定。
增值角度：在 very high 或 high 级别加建副住宅通常仍可行，但建造规格会变 —— 防火纱网、不燃外墙、防火空间要求 —— 保险也会相应定价。potential impact buffer 应视为设计约束，而不是停止信号。
Landslide Hazard（滑坡灾害区）
Landslide Hazard Overlay — 滑坡灾害图层 · 影响等级 1（PremiumRea 编辑判断）
council 的滑坡或陡坡 overlay（Gold Coast、Sunshine Coast、Moreton Bay 及内陆丘陵地带的 council 尤为常见）标识坡度、地质或历史位移使地面不稳定成为可能的土地。在图层范围内，岩土工程报告通常是任何建筑或土方审批的条件。
增值角度：成本在地下，不在建筑 —— 工程基础、挡土与排水。坡地地块的岩土报告应在出价之前委托，而不是之后。
Erosion Prone Area（海岸侵蚀易发区）
Erosion Prone Area — 州级海岸侵蚀易发区组成层 · 影响等级 1（PremiumRea 编辑判断）
Erosion prone area（易侵蚀区）由 Chief Executive 依据 Coastal Protection and Management Act 1995 宣布，沿整个昆州海岸绘制。在其范围内，除非土地已开发且风险可控，新建永久性建筑一般不获支持。
增值角度：对海滨或河口地块，这是第一个要读的图层。临街一侧的易侵蚀带会被永久地从任何开发占地中移除。
High Storm Tide Inundation（风暴潮高危险区）
High Storm Tide Inundation — 州级风暴潮高危险区 · 影响等级 1（PremiumRea 编辑判断）
High storm tide inundation area（风暴潮高淹没区）是州级海岸灾害图层，标识在设定的风暴潮事件（含预测海平面上升）下预计被淹没的土地，依据 State Planning Policy 2017 的海岸灾害州级利益发布。
增值角度：设定最低居住楼面标高，可能排除一楼卧室。保险是第二项成本。
Coastal Hazard（海岸灾害区）
Coastal Hazard — 海岸侵蚀或淹没综合图层 · 影响等级 2（PremiumRea 编辑判断）
council 规划方案中的综合海岸灾害 overlay，覆盖 erosion prone（易侵蚀）土地与 storm tide（风暴潮）淹没区，源自 Coastal Protection and Management Act 1995 与 State Planning Policy 下的州级海岸灾害图。
增值角度：两个组成部分行为不同 —— 侵蚀让新建筑退界或禁建；风暴潮设定最低居住楼面标高。地图也把它们分开显示（EPA、ST_HIGH、ST_MED），便于判断你面对的是哪一种。
Medium Storm Tide Inundation（风暴潮中危险区）
Medium Storm Tide Inundation — 州级风暴潮中危险区 · 影响等级 2（PremiumRea 编辑判断）
Medium storm tide inundation area（风暴潮中淹没区）是同一州级图层中危险较低的一带。
增值角度：通常是楼面标高与通行问题，而不是拒批。确认地块有多大比例受影响 —— 往往只有后部。
交通噪音走廊 —— 类别 0 至 4 与自愿走廊
交通噪音走廊不是规划方案的 overlay。它依据 Building Act 1975 为州控道路或铁路一定距离内的土地指定，并触发 Queensland Development Code MP 4.4（Buildings in a transport noise corridor），后者按类别为新建居住建筑设定声学建造条款。类别 0 是最外层、最安静的一带；类别 4 是紧邻主干道或铁路线的土地。Queensland Government 发布强制性州控道路走廊与一个独立的自愿走廊数据集；在 Brisbane 境内，Brisbane City Plan 的交通噪音走廊 overlay 增加了铁路与市政道路图层，并在地图上优先显示。
| 类别 | 典型位置 | 典型声学后果 | PremiumRea 影响等级 |
|---|---|---|---|
| 0 | 走廊外缘 | 很少改变建造规格 | 4 |
| 1 | 外圈 | 面向噪音一侧升级玻璃 | 3 |
| 2 | 中圈 | 隔音玻璃、密封通风口、更重的墙体构造 | 2 |
| 3 | 靠近繁忙道路或铁路 | 每个居住房间的外立面、玻璃与通风都要处理 | 2 |
| 4 | 紧邻主干道或铁路 | 最严格条款；对住宅增值我们视为近乎排除 | 1 |
| 自愿 | 靠近道路或铁路但非强制指定 | 设计信号 —— 卧室朝向避开；无自动要求 | 3 |
地图上显示的类别是已发布走廊图层的筛查视图。建筑审批所依据的类别是地块级指定。
Transport Noise Corridor — Category 4（交通噪音走廊 — 类别 4）
Transport Noise Corridor Category 4 — 该图层最高类别 · 影响等级 1（PremiumRea 编辑判断）
类别 4 是已发布的最高交通噪音走廊类别 —— 紧邻主干道或铁路的土地。任何新建居住建筑都适用 QDC MP 4.4 最严格的建造条款。
增值角度：对于住宅增值策略，我们把类别 4 视为近乎自动排除。声学成本高，租客池薄。
Transport Noise Corridor — Category 2（交通噪音走廊 — 类别 2）
Transport Noise Corridor Category 2 — 法定 / 规划噪音分级 · 影响等级 2（PremiumRea 编辑判断）
交通噪音走廊类别 2。QDC MP 4.4 的声学条款适用于新建居住建筑，包括副住宅，要求已从玻璃延伸到墙体与屋顶构造。
增值角度：副住宅建造中实实在在的一项费用 —— 隔音玻璃、密封通风口、更重的墙体。如果后院面向走廊，请在出价前把它算进去。
Transport Noise Corridor — Category 3（交通噪音走廊 — 类别 3）
Transport Noise Corridor Category 3 — 法定 / 规划噪音分级 · 影响等级 2（PremiumRea 编辑判断）
交通噪音走廊类别 3，适用于靠近繁忙州控道路或铁路的土地。QDC MP 4.4 要求新建居住建筑的外立面、玻璃与通风做声学处理。
增值角度：对 rooming house 或单元房策略往往是决定性的，因为每一个居住房间都必须达标。位于主屋另一侧的副住宅，测得的类别可能低于主屋本身。
Transport Noise Corridor — Category 1（交通噪音走廊 — 类别 1）
Transport Noise Corridor Category 1 — 法定 / 规划噪音分级 · 影响等级 3（PremiumRea 编辑判断）
交通噪音走廊类别 1。Queensland Development Code MP 4.4（Buildings in a transport noise corridor）按类别为新建居住建筑设定声学建造条款，从 1 到 4 逐级加严。
增值角度：影响不大 —— 通常是面向噪音一侧升级玻璃。请以地块级指定为准确认类别，因为地图上的类别带是筛查视图。
Voluntary Transport Noise Corridor（自愿交通噪音走廊）
Voluntary Transport Noise Corridor — 自愿性噪音走廊图层 · 影响等级 3（PremiumRea 编辑判断）
Voluntary transport noise corridor（自愿交通噪音走廊）标识靠近道路或铁路、指定并非强制但建议进行声学设计的土地。这是 Queensland Government 与强制性州控道路走廊一并发布的数据集。
增值角度：设计信号，不是拒批。用它来决定副住宅卧室窗户朝哪个方向。
Transport Noise Corridor — Category 0（交通噪音走廊 — 类别 0）
Transport Noise Corridor Category 0 — 法定 / 规划噪音分级 · 影响等级 4（PremiumRea 编辑判断）
Transport noise corridor（交通噪音走廊）依据 Building Act 1975 为州控道路或铁路一定距离内的土地设定，分为 0 至 4 类。类别 0 是最外层、噪音最低的一带；Brisbane City Plan 会发布它，尽管多数指引集中在类别 1–4。
增值角度：类别 0 很少改变建造规格。这里列出它是因为来源发布了它，不是因为它值得担心。
遗产与风貌 —— Brisbane 的 pre-1947 控制、遗产场所、neighbourhood plan 与高度
Brisbane 通过 City Plan 2014 中三个维州没有对应项的 character overlay 来保护其木结构铁皮屋顶住宅。Traditional Building Character overlay 覆盖图层范围内 1946 年及以前建造的房屋，使拆除成为需按 code 评估的事项，而该 code 的默认答案是否。Dwelling House Character overlay 覆盖 Character residential zone 之外的 pre-1947 住宅，拆除与设计控制较轻。Commercial Character Building overlay 保护指定的 pre-1947 商铺。此外，遗产场所依据 Queensland Heritage Act 1992 登入 Queensland Heritage Register 或在地方登记，其他 council 也以各自名称运行遗产与风貌 precinct。
还有两项 Brisbane 控制归入此组，因为它们决定一块地能变成什么。neighbourhood plan 把城市划分为 precinct 与 sub-precinct，在 zone 之上叠加高度、退界与用途目标 —— 这是 Brisbane 同时藏着加码与陷阱的地方。而在方案发布 height of building overlay 的地方（Gold Coast City Plan 2016 最典型），它会压低 zone 原本暗示的单元房或 townhouse 产出。
Traditional Building Character（传统建筑风貌区）
Traditional Building Character — Brisbane 传统建筑风貌图层 · 影响等级 1（PremiumRea 编辑判断）
Brisbane City Plan 2014 中的 Traditional Building Character overlay（传统建筑风貌覆盖区）适用于图层范围内 1946 年及以前建造的房屋（常称 pre-1947 住宅）。拆除此类房屋须按 traditional building character (demolition) overlay code 评估，新建工程则按 (design) code 评估。
增值角度：这是 Brisbane 最常阻止「推倒重建」的控制。overlay 内的 pre-1947 住宅通常可以抬高、扩建或在后方加建副住宅；除非结构不安全或在 code 生效前已被大幅改动，通常不能拆除。
Heritage Place（遗产保护场所）
Heritage Place — 州级或地方遗产场所 · 影响等级 2（PremiumRea 编辑判断）
Heritage place（遗产场所）要么依据 Queensland Heritage Act 1992 登入 Queensland Heritage Register，要么在 council 规划方案中列为地方遗产场所。拆除、外部改建与场所内的大多数新建都要按 heritage overlay code 评估；州级登记场所需要通过州政府取得 development permit。
增值角度：在遗产场所上做分割或加建第二住宅是可能的，但很慢，且设计必须证明对文化遗产价值没有实质不利影响。请预留 heritage impact assessment 的预算。
Dwelling House Character（住宅建筑风貌区）
Dwelling House Character — Brisbane 住宅风貌图层 · 影响等级 2（PremiumRea 编辑判断）
Brisbane City Plan 2014 中的 Dwelling House Character overlay（住宅建筑风貌覆盖区）适用于 Character residential zone 之外的 pre-1947 住宅。它控制拆除与改建设计以保留住宅的传统风貌，力度比 Traditional Building Character overlay 轻。
增值角度：扩建与后院副住宅一般可以实现；整体拆除需要论证。在做任何假设之前，先从 council 的 pre-1947 证据中确认建造年代。
Commercial Character Building（商业特色建筑）
Commercial Character Building — Brisbane 商业特色建筑图层 · 影响等级 2（PremiumRea 编辑判断）
Brisbane City Plan 2014 中的 Commercial Character Building overlay（商业特色建筑覆盖区）保护指定的 pre-1947 商业建筑 —— 街角商店、连排店铺 —— 不被拆除或做不协调的改动。
增值角度：与混合用途或「店铺上层住宅」策略相关，而不是独立屋。建筑通常得保留；你在它内部和后方做什么才是可谈的部分。
Heritage Character Area（遗产 / 风貌保护区）
Heritage Character / Streetscape Area — 遗产风貌或街景区 · 影响等级 3（PremiumRea 编辑判断）
Heritage character 或 streetscape area 是街区级控制 —— 保护的是整条街或整个街区的一致形态，而不是某一栋建筑。Brisbane 通过其 character overlay（见 TBC、DHC 与 CCB）实现同类控制；其他 council 会直接命名一个遗产或风貌 precinct。
增值角度：如果新房回应了 precinct 的形态，替换现有住宅通常可获批；一排 townhouse 通常不行。在假设 zone 的密度可用之前，先读 precinct 条款。
Height of Building（建筑高度控制）
Height of Building — 建筑限高图层 · 影响等级 3（PremiumRea 编辑判断）
若干规划方案 —— Gold Coast City Plan 2016 最为典型 —— 以 overlay 图的形式按米或层数发布最高建筑高度，独立于 zone。Brisbane 则通过 zone precinct 与 neighbourhood plan 设定高度，没有独立的高度 overlay。
增值角度：这个数字决定了单元房或 townhouse 的产出上限。没有高度 overlay 的地方，zone code 与任何 neighbourhood plan 承载这一数字；地图上没有高度不等于没有限制。
Neighbourhood Plan Precinct（邻里规划 precinct）
Neighbourhood Plan precinct / sub-precinct — Brisbane 邻里规划分区 · 影响等级 3（PremiumRea 编辑判断）
Brisbane City Plan 2014 把城市大部分区域划入 neighbourhood plan（邻里规划），其 precinct 与 sub-precinct 在全市 zone 之上叠加本地目标 —— 高度、退界、用途、街景。地图会列出 precinct 名称，以便查阅其 code。
增值角度：neighbourhood plan 是 Brisbane 同时藏着「加码」（允许比 zone 更多层数的 precinct）与「陷阱」（把高度压到 zone 以下的 precinct）的地方。在 zone 告诉你任何事之前，先读它。
风貌 overlay 不做什么
它们不阻止你抬高 Queenslander、在其下方建造、向后扩建或在其后方加建副住宅 —— 这些正是 overlay 写出来要容纳的增值策略。它们阻止的是推倒重建。Traditional Building Character overlay 内的 pre-1947 住宅是翻新与第二住宅的地块，不是 townhouse 地块，应按前者定价。
考拉、受管制植被、PMAV、重要栖息地、湿地与重要树木
昆州在州级层面管制植被清理：一是 Vegetation Management Act 1999，其 Regulated Vegetation Management Map 把全州每一块地划入类别；二是 2020 年 2 月为 South East Queensland 插入 Planning Regulation 2017 的考拉条款。council 自己的重要植被 overlay 位于两者之下。对城区地块而言，实际问题始终相同：你需要的占地是否要求清理已标绘的植被？若是，属于哪一类？因为类别决定审批路径。
| 类别 | 是什么 | 清理立场 | PremiumRea 影响等级 |
|---|---|---|---|
| A | 受合规、恢复或补偿要求约束的土地 | 保留或恢复；实际上不得清理 | 1 |
| B | remnant vegetation（残存植被）—— 基线以来未清理的成熟本地植被 | 可评估开发，除非适用 accepted development code 或豁免 | 1 |
| C | high-value regrowth（高价值再生植被） | 受管制；比 B 有更多 accepted development 路径 | 2 |
| R | 大堡礁集水区水道一定距离内的再生植被 | 受管制的河岸缓冲带 | 2 |
| X | 记录为不受框架约束的土地 —— 一般已清理 | 不受该法管制；其他法律仍可能适用 | 5 |
PMAV = Property Map of Assessable Vegetation，地块级认证图。有 PMAV 的地方它就是生效的图；Suburb Stats 图层按发布状态（含 Part Replaced）显示 PMAV 记录，不判断法律效力。
Core Koala Habitat Area（考拉核心栖息地区）
Core Koala Habitat Area — 考拉核心栖息地图 · 影响等级 1（PremiumRea 编辑判断）
Core koala habitat（核心考拉栖息地）是州级考拉栖息地图中价值最高的一类。在 Koala Priority Area 内，对核心栖息地的干扰对大多数用途而言属于禁止开发。
增值角度：对任何需要清理的策略，把地块可开发部分上的核心栖息地视为排除项。
Regulated Vegetation — Category A（受管制植被 — Category A）
Regulated Vegetation Management Map Category A · 影响等级 1（PremiumRea 编辑判断）
Vegetation Management Act 1999 下 Regulated Vegetation Management Map（受管制植被管理图）的 Category A 标识受合规通知、恢复通知或补偿约束的土地 —— 因过去违规或条件而必须保留或恢复的植被。
增值角度：清理的排除项。Category A 很少覆盖城区地块；若有，原因在产权或 council 记录中，应在签约前找到。
Regulated Vegetation — Category B（受管制植被 — Category B）
Regulated Vegetation Management Map Category B · 影响等级 1（PremiumRea 编辑判断）
Category B 是 remnant vegetation（残存植被）—— 自该法基线以来未被清理的成熟本地植被。依据 Planning Act 2016，清理属于可评估开发，除非适用 accepted development code 或豁免。
增值角度：后院上的 Category B 多边形意味着副住宅占地必须落在已清理的土地上，否则提案进入州级评估。大地块与内陆丘陵地块最常见。
Vegetation Management Essential Habitat（植被管理重要栖息地）
Vegetation Management Act 官方 essential habitat 记录 · 影响等级 1（PremiumRea 编辑判断）
Vegetation Management Act 1999 下的 essential habitat（重要栖息地）图层标识作为受保护物种栖息地的残存植被。在其范围内清理，评估标准比单纯的基础类别更严。
增值角度：多一层评估，通常不是不同的答案 —— 但它会在清理申请的成本上加上一份生态评估。
PMAV — Category A Record（PMAV — Category A 记录）
官方 Property Map of Assessable Vegetation Category A 记录及状态 · 影响等级 1（PremiumRea 编辑判断）
Property Map of Assessable Vegetation（PMAV，可评估植被地块图）是依据 Vegetation Management Act 1999 为特定地块制作并认证的受管制植被图。PMAV Category A 记录在该地块上固定 Category A 状态，无论区域图显示什么。
增值角度：有 PMAV 的地方，它就是生效的图。此处显示的记录按发布状态与编号呈现 —— 包括 Part Replaced —— 不判断其当前法律效力；请取得当前认证的 PMAV。
PMAV — Category B Record（PMAV — Category B 记录）
官方 Property Map of Assessable Vegetation Category B 记录及状态 · 影响等级 1（PremiumRea 编辑判断）
PMAV Category B 记录在特定地块上固定残存植被状态。对该土地而言，它覆盖区域性的 Regulated Vegetation Management Map。
增值角度：一项已认证的清理约束，州图上的区域性 Category X 无法撤销它。先查 PMAV，再查州图。
Acid Sulfate Soils（酸性硫酸盐土）
Acid Sulfate Soils — 酸性硫酸盐土图层 · 影响等级 2（PremiumRea 编辑判断）
Acid sulfate soils（酸性硫酸盐土）是沿海与河口的天然土壤，开挖或排水时会释放硫酸。State Planning Policy 以海拔 5 m AHD 及以下的土地为触发区，council 规划方案设有 acid sulfate soils overlay code，要求在超过设定深度的土方工程前完成调查与管理方案。
增值角度：主要是施工细节成本 —— 土壤检测、处理与处置 —— 对泳池、地下室与深基础的影响大于对地面板式副住宅的影响。
Koala Priority Area（考拉优先保护区）
Koala Priority Area — 昆州考拉优先区域 · 影响等级 2（PremiumRea 编辑判断）
Koala Priority Area（考拉优先区）是 2020 年 2 月插入 Planning Regulation 2017 的考拉条款为 South East Queensland 绘制的州级图层。在优先区内清理考拉栖息地属于可评估开发，部分类别的开发在核心栖息地上被禁止。
增值角度：树木茂密的地块上有优先区，会把副住宅或分割的审批路径从 code assessment 变为 impact assessment。在规划清理之前，先取得该地块的考拉栖息地类别。
Koala Habitat Area（考拉栖息地区）
Koala Habitat Area — 含官方局部精细化栖息地图 · 影响等级 2（PremiumRea 编辑判断）
Koala Habitat Area（考拉栖息地区）是优先区内外的州级考拉栖息地图，包括 council 提供的局部精细化图层。依据 Planning Regulation 2017，它触发对清理的评估。
增值角度：约束在清理，不在建造本身。避开被标绘树木的占地轮廓通常可以推进；需要移除它们的则不行。
Regulated Vegetation — Category C（受管制植被 — Category C）
Regulated Vegetation Management Map Category C · 影响等级 2（PremiumRea 编辑判断）
Category C 是 high-value regrowth（高价值再生植被）—— 再生时间足够长、已具有保护价值的本地植被。清理受管制，但比 Category B 有更多 accepted development 路径。
增值角度：通常可以配合清理方案推进；核对你需要的工程是否落在某个 accepted development vegetation clearing code 内。
Regulated Vegetation — Category R（受管制植被 — Category R）
Regulated Vegetation Management Map Category R · 影响等级 2（PremiumRea 编辑判断）
Category R 是大堡礁集水区（Burdekin、Mackay–Whitsunday、Wet Tropics、Burnett–Mary、Fitzroy、Eastern Cape York）内水道或排水特征一定距离内的再生植被。清理受管制以保护水质。
增值角度：与触及溪流线的北昆州与中昆州地块相关。它设定了建筑轮廓必须尊重的河岸缓冲带。
PMAV — Category C Record（PMAV — Category C 记录）
官方 Property Map of Assessable Vegetation Category C 记录及状态 · 影响等级 2（PremiumRea 编辑判断）
PMAV Category C 记录在特定地块上固定高价值再生植被状态。
增值角度：与一般 Category C 相同，但具有认证图的确定性；清理路径由 accepted development code 设定。
PMAV — Category R Record（PMAV — Category R 记录）
官方 Property Map of Assessable Vegetation Category R 记录及状态 · 影响等级 2（PremiumRea 编辑判断）
PMAV Category R 记录在大堡礁集水区内的特定地块上固定水道再生植被状态。
增值角度：一条已认证的河岸缓冲带。任何建筑轮廓都必须围绕它设计。
Wetland Protection Area（湿地保护 / 触发区）
Wetland Protection Area — 高生态价值湿地或其 trigger area · 影响等级 2（PremiumRea 编辑判断）
Wetland protection area（湿地保护区）与 wetland trigger area 是高生态意义湿地的州级图层（Map of Referable Wetlands 与大堡礁湿地保护区）。触发区内的开发会转交州级评估。
增值角度：一条会移除部分可开发占地的缓冲带。常见于低洼沿海与运河住宅区边缘；在成熟城区罕见。
Significant Tree / Vegetation（重要树木 / 受保护植被）
Significant Tree / Vegetation — 重要树木或植被图层 · 影响等级 3（PremiumRea 编辑判断）
council 规划方案中的 significant tree（重要树木）与 vegetation overlay 保护指定树木、植被走廊，部分方案还保护所有超过尺寸阈值的本地植被。移除树木，有时连在树木保护区内施工，都需要审批。
增值角度：在开发地块上，这个 overlay 决定建筑轮廓能放在哪里，因为另一种结局是清理申请被拒。绘制占地轮廓前，请把它与州级植被图层（RVM、koala）一起核对。
Regulated Vegetation — Category X（受管制植被 — Category X）
官方 Regulated Vegetation Management Map Category X 记录 · 影响等级 5（PremiumRea 编辑判断）
Category X 是官方地图记录为不受植被管理框架约束的土地 —— 一般是已清理的土地。地图显示的是官方记录；它不是「其他所有法律（考拉、council 植被 overlay、受保护植物）都已满足」的结论。
增值角度：开发占地下你想要的类别，但在把清理当作免费之前，请对照当前地块地图与 council 自己的植被 overlay 确认。
PMAV — Category X Record（PMAV — Category X 记录）
官方 Property Map of Assessable Vegetation Category X 记录及状态 · 影响等级 5（PremiumRea 编辑判断）
PMAV Category X 记录把土地认证为不受植被管理框架约束 —— 许多土地持有人申请它，正是为了让未来买家对清理有确定性。
增值角度：昆州开发地块能携带的最有用的植被记录，但在这里它是中性的来源信息 —— 其他法律与现场条件仍然适用。
ShapingSEQ 2023 土地用途类别、Priority Development Area 与 State Development Area
一块昆州土地能否为城市住宅分割，是在 council 之上一层决定的。ShapingSEQ 2023（South East Queensland Regional Plan）把区域内每一块地划入一个土地用途类别。在 Urban Footprint 内，城市开发是预期结果，council 的 zone 主导细节。在 Rural Living Area，既有大地块住宅用地被认可，但低于方案最小面积的进一步分割一般不获支持。在 Regional Landscape and Rural Production Area，区域规划的 regulatory provisions 一般直接禁止城市开发与以城市用途为目的的分割 —— 无论 council 如何划分区。
另有两种州主导机制会在其覆盖的土地上完全取代 council 的规则手册。Priority Development Area 依据 Economic Development Act 2012 宣布、由 Economic Development Queensland 管理，有自己的 development scheme —— 对密度通常更快、更宽松，有时附带强制性平价住房条款。State Development and Public Works Organisation Act 1971 下的 State Development Area 服务于大型工业与基础设施园区，一般不是住宅机会，而是邻近舒适度问题。Suburb Stats 地图显示两者边界，并为 PDA 显示过去 12 个月映射到该城区、已核实的 EDQ approval 与 change 决定。
Regional Landscape and Rural Production Area（区域景观与乡村生产区）
ShapingSEQ Regional Landscape and Rural Production Area · 影响等级 2（PremiumRea 编辑判断）
Regional Landscape and Rural Production Area（区域景观与乡村生产区）是 ShapingSEQ 2023 保护乡村生产、景观与环境价值的类别。区域规划的 regulatory provisions 一般禁止城市开发及以城市用途为目的的分割。
增值角度：州级层面对「这块农地能否分割」的回答是否。按 council 乡村 zone code 加建副住宅才是现实的增值方式。
Priority Development Area（优先开发区）
Priority Development Area — Economic Development Queensland 州级开发区 · 影响等级 2（PremiumRea 编辑判断）
Priority Development Area（PDA，优先开发区）依据 Economic Development Act 2012 宣布，由 Economic Development Queensland 管理，其 development scheme 在所宣布的土地上取代 council 规划方案。评估由 Minister for Economic Development Queensland 或其代表作出。
增值角度：在 PDA 内，规则手册是 development scheme 而不是 council 方案 —— 对密度通常更快、更宽松，有时附带强制性的平价住房或设计条款。请读该 scheme；地图还显示过去 12 个月内已核实的 EDQ 决定。
State Development Area（州级开发区）
State Development Area — Queensland 州级开发区 · 影响等级 2（PremiumRea 编辑判断）
State Development Area（SDA，州开发区）依据 State Development and Public Works Organisation Act 1971 为大型工业与基础设施园区宣布，由 Coordinator-General 管理其 development scheme。
增值角度：住宅开发一般不是 SDA 的目的。其附近的住宅应按工业缓冲带的舒适度影响来评估，而不是按其自身的开发潜力。
Rural Living Area（乡村居住区）
ShapingSEQ Rural Living Area — 乡村居住区域 · 影响等级 3（PremiumRea 编辑判断）
Rural Living Area（乡村居住区）是 ShapingSEQ 2023 为既有大地块住宅与乡村住宅用地设定的类别。低于规划方案最小地块面积的进一步分割一般不获支持。
增值角度：大地块策略 —— 在大地块上加建副住宅 —— 适合这里；分割策略一般不适合。
Urban Footprint（城市发展范围）
ShapingSEQ Urban Footprint — 城市发展范围 · 影响等级 4（PremiumRea 编辑判断）
Urban Footprint（城市足迹）是 ShapingSEQ 2023（South East Queensland Regional Plan，东南昆州区域规划）中的区域土地用途类别。其内的土地拟用于城市用途；其外的土地无论 zone 如何，一般不能为城市住宅用途分割。
增值角度：位于 Urban Footprint 内是城市分割的前提，不是许可。council 的 zone 仍然主导；Urban Footprint 只意味着州政府原则上不会阻止城市开发。
火蚁生物安全区与资源权属
地图上有两个图层根本不是规划控制，却同样牢牢约束着建造项目。火蚁生物安全区依据 Biosecurity Regulation 2016 作为 National Fire Ant Eradication Program 的一部分设定，限制土壤、覆盖物、草皮、盆栽植物等载体从 Zone 1 物业移出，Zone 2 条件较轻 —— 这意味着 South East Queensland 工地上的开挖弃土与景观材料不能简单地用卡车运走。资源权属 —— Petroleum and Gas (Production and Safety) Act 2004 下的 Authority to Prospect 与 Petroleum Lease，以及 Mineral Resources Act 1989 下的 Mining Lease —— 显示的是权属边界，对区域性与城郊收购重要，对城区地块几乎从不重要。
Fire Ant Biosecurity Zone 1（火蚁生物安全区 1）
Fire Ant Biosecurity Zone 1 — 当前官方火蚁分区 · 影响等级 2（PremiumRea 编辑判断）
Fire ant biosecurity zone（火蚁生物安全区）依据 Biosecurity Regulation 2016 作为 National Fire Ant Eradication Program 的一部分设定。Zone 1 是内圈，土壤、覆盖物、草皮、盆栽植物等载体未经处理或没有 biosecurity instrument permit 不得移出物业。
增值角度：任何建造项目的合规成本 —— 开挖弃土与景观材料不能简单地用卡车运走。请核对当前分区，因为随着计划推进边界会移动。
Fire Ant Biosecurity Zone 2（火蚁生物安全区 2）
Fire Ant Biosecurity Zone 2 — 当前官方火蚁分区 · 影响等级 3（PremiumRea 编辑判断）
火蚁生物安全区 Zone 2，对同类载体材料设有移动条件，但比 Zone 1 宽松。
增值角度：在 South East Queensland 施工的建筑商会常规性地把它算进报价；请确认你的报价也算了。
Mining Lease（采矿租约）
Mining Lease — 当前 Queensland 采矿租约 · 影响等级 1（PremiumRea 编辑判断）
Mining Lease（采矿租约）依据 Mineral Resources Act 1989 授予并授权在租约土地上采矿。边界即权属，对私人土地的地表权利由补偿协议与 Land Access Code 规范。
增值角度：地块上方或相邻的现行采矿租约，对贷款、保险与转售都是实质性事实。确认权属状态、持有人及是否适用地表进入。
Petroleum Lease（石油租约）
Petroleum Lease — 当前 Queensland 石油租约 · 影响等级 1（PremiumRea 编辑判断）
Petroleum Lease（石油租约）是 Petroleum and Gas (Production and Safety) Act 2004 下的生产权属 —— Surat 与 Bowen 盆地的煤层气田是常见情形。
增值角度：与昆州区域性收购相关。租约内的井场、管线与通道可能影响乡村地块的可用面积与舒适度。
Authority to Prospect — Petroleum（石油勘探权）
Authority to Prospect — Petroleum，当前石油勘探权 · 影响等级 3（PremiumRea 编辑判断）
Authority to Prospect（ATP，石油勘探许可）是依据 Petroleum and Gas (Production and Safety) Act 2004 授予的石油勘探权属。多边形显示的是权属边界，可能覆盖数千平方公里；它不表示任何特定地块上有作业。
增值角度：对城区地块几乎总是无关。对乡村或城郊地块，向卖家询问是否有 conduct and compensation agreement，并在 GeoResGlobe 上核对资源权属状态。
昆州土地分区 —— 地图显示的 Queensland Planning Provisions 分区类别
每个昆州 council 方案都建立在 Queensland Planning Provisions 的标准 zone 类别之上，因此 Low-medium density residential zone 在 Logan 与在 Moreton Bay 的含义大体相同，尽管每个 council 自己撰写 zone code。在 council 发布开放分区服务的地方 —— 撰写本页时为 Brisbane、Gold Coast、Moreton Bay、Sunshine Coast、Logan 与 Townsville —— Suburb Stats 地图把 council 的 zone 归一到下面的代码，并在描述中保留 council 自己的措辞与 precinct。zone 回答土地用途与密度等级；本页的 overlay 回答适用什么条件。
| 代码 | Zone | 类别 | 对买家通常意味着什么 |
|---|---|---|---|
| LDR | Low density residential（低密度住宅区） | 住宅区 | LDR（低密度住宅区）— 以标准地块上的独立屋为主，是最常见的郊区住宅分区。granny flat（奶奶房）与小地块的规则以 council 的 dwelling house code 为准。 |
| CR | Character residential（风貌住宅区） | 住宅区 | CR（风貌住宅区）— Brisbane 1946 年前老宅风貌区。拆除与新建受 traditional building character code（传统建筑风貌规范）管制；Infill housing precinct 允许一定程度加密。 |
| LMDR | Low-medium density residential（中低密度住宅区） | 住宅区 | LMDR（中低密度住宅区）— 独立屋之外允许 townhouse、联排及 2–3 层无电梯单元，是 dual occupancy（双拼）/ 小型单元楼最典型的分区。 |
| MDR | Medium density residential（中密度住宅区） | 住宅区 | MDR（中密度住宅区）— 中心区与交通节点附近的单元楼与 townhouse，通常 3–5 层；site cover（建筑覆盖率）与停车位规范决定开发可行性。 |
| HDR | High density residential（高密度住宅区） | 住宅区 | HDR（高密度住宅区）— 公寓塔楼（Brisbane 的 precinct 允许最高 8 层或 15 层）。以 body corporate（业主法团）物业为主，土地带有开发溢价。 |
| GR | General residential（一般住宅区） | 住宅区 | GR（一般住宅区）— council 的 "General residential" 分区且未记录密度 precinct，请查阅 planning scheme（规划方案）确认允许的住宅类型。 |
| EC | Emerging community（新兴社区区） | 住宅区 | EC（新兴社区区）— 已被划定为未来城市开发用地、但尚未完成 structure plan（结构规划）。在 development approval（开发许可）或 neighbourhood plan 落地前，只能维持过渡性的乡村用途。 |
| TS | Township（乡镇区） | 住宅区 | TS（乡镇区）— 乡村小镇：村落尺度的住宅、商铺与本地服务，常再细分为住宅 / 中心 / 工业 precinct。 |
| PC | Principal centre（主中心区） | 中心区与混合用途 | PC（主中心区）— 最高层级的 CBD 或区域中心，容纳 scheme 内强度最高的零售、办公与住宅塔楼。 |
| MC | Major centre（大型中心区） | 中心区与混合用途 | MC（大型中心区）— 大型区域中心：大型购物中心、办公楼与较高密度住宅。 |
| DC | District centre（区域中心区） | 中心区与混合用途 | DC（区域中心区）— 服务周边多个城区的商铺、服务与办公，常见中层混合用途开发。 |
| LC | Local centre（地方中心区） | 中心区与混合用途 | LC（地方中心区）— 服务周边城区的本地商业街，通常以超市为主力店，低至中层建筑。 |
| NC | Neighbourhood centre（邻里中心区） | 中心区与混合用途 | NC（邻里中心区）— 街角商店尺度，只服务紧邻的社区。 |
| CE | Centre（中心区） | 中心区与混合用途 | CE（中心区）— council 的通用 "Centre" 分区，其层级（principal / major / district / local）由 precinct 或 local plan 决定，而非分区名称本身。 |
| SC | Specialised centre（专业中心区） | 中心区与混合用途 | SC（专业中心区）— 单一功能的中心：大学、医院、批发市场、大型零售（large format retail）、码头等。 |
| MU | Mixed use（混合用途区） | 中心区与混合用途 | MU（混合用途区）— 商铺、办公与公寓在同一栋楼或同一片区内混合，多见于交通走廊与内城边缘。 |
| INN | Innovation（创新区） | 中心区与混合用途 | INN（创新区）— Gold Coast 的知识、研究与创意产业片区：大学、医疗与影视产业。 |
| TA | Tourist accommodation（旅游住宿区） | 中心区与混合用途 | TA（旅游住宿区）— 短租住宿：酒店、度假村、serviced apartment（服务式公寓）；长期居住通常只是次要用途。 |
| MT | Major tourism（大型旅游区） | 中心区与混合用途 | MT（大型旅游区）— 大型旅游景点与度假区（主题公园、Australia Zoo、The Spit 等）。 |
| LII | Low impact industry（低影响工业区） | 工业区 | LII（低影响工业区）— 服务型与轻工业：仓库、工匠作坊、展厅，可与住宅区相邻。 |
| IN | General industry（一般工业区） | 工业区 | IN（一般工业区）— council 的 "General industry" / "Industry" 分区，覆盖低至中等影响的工业用途（Brisbane General industry A/B/C、Moreton Bay Industry precinct）。 |
| MII | Medium impact industry（中等影响工业区） | 工业区 | MII（中等影响工业区）— 制造业与较重型仓储，对周边有一定影响；与住宅之间需要 separation buffer（隔离缓冲）。 |
| HII | High impact industry（高影响工业区） | 工业区 | HII（高影响工业区）— 噪音、气味或危险性显著的重工业，与住宅保持较大距离。 |
| SI | Special industry（特殊工业区） | 工业区 | SI（特殊工业区）— 影响极大的工业（炼油厂、屠宰场、化工厂），远离敏感用途。 |
| II | Industry investigation（工业调研区） | 工业区 | II（工业调研区）— Brisbane 为未来可能的工业用途预留的土地，调研完成前维持过渡性乡村用途。 |
| EI | Extractive industry（采掘工业区） | 工业区 | EI（采掘工业区）— 采石场与砂石开采，其 buffer area（缓冲区）会限制周边住宅开发。 |
| WMI | Waterfront and marine industry（滨水与海事工业区） | 工业区 | WMI（滨水与海事工业区）— 滨水土地上的造船、码头与港口相关工业。 |
| MIB | Mixed industry and business（工业与商业混合区） | 工业区 | MIB（工业与商业混合区）— business park 式的轻工业、办公与展厅混合片区。 |
| CF | Community facilities（社区设施区） | 社区设施与特殊用途 | CF（社区设施区）— 学校、医院、教堂、墓地、应急服务与公用设施，不可用于住宅开发。 |
| SP | Special purpose（特殊用途区） | 社区设施与特殊用途 | SP（特殊用途区）— 机场、港口、国防、铁路与重大基础设施，土地由公共部门持有或单一用途。 |
| RR | Rural residential（乡村住宅区） | 乡村、开放空间与环境 | RR（乡村住宅区）— 大地块居住（通常 4,000 m² 至 2 公顷以上），市政服务有限；低于最小地块面积的 subdivision（分割）通常不获批准。 |
| RU | Rural（乡村区） | 乡村、开放空间与环境 | RU（乡村区）— 农业与放牧用地；一般每块地只允许一栋住宅，低于最小地块面积的分割会被拒绝。 |
| OS | Open space（开放空间区） | 乡村、开放空间与环境 | OS（开放空间区）— 公园与保留地：不可建设的公共用地，但能提升相邻地块的宜居性。 |
| SR | Sport and recreation（体育与休闲区） | 乡村、开放空间与环境 | SR（体育与休闲区）— 运动场、高尔夫球场、展览场地与休闲俱乐部。 |
| EMC | Environmental management and conservation（环境管理与保护区） | 乡村、开放空间与环境 | EMC（环境管理与保护区）— 受保护的林地、湿地与栖息地，实际上禁止开发。 |
| CN | Conservation（自然保护区） | 乡村、开放空间与环境 | CN（自然保护区）— 国家公园、保护区（含 Brisbane 的 Conservation zone），不可开发。 |
| PDA | Priority development area（优先开发区） | 其他 | PDA（优先开发区）— 由州政府管控的 Priority Development Area，适用 Economic Development Queensland 的 development scheme 而非 council 的规划方案。 |
| LD | Limited development（限制开发区） | 其他 | LD（限制开发区）— 受洪水、滑坡、海岸或地块碎片化制约的土地，进一步开发受到限制。 |
| UZ | Unzoned（未分区） | 其他 | UZ（未分区）— 未分区 / 不适用：道路保留地、水道或规划方案分区图范围之外的土地。 |
QPP 清单之外的代码（Brisbane CR、II、IN；Gold Coast INN、MT、WMI；Moreton Bay MIB；通用 CE；GR；UZ；PDA）只在某方案拥有 QPP 没有的 zone 时出现，并在所有 council 间一致使用。
对增值型投资者而言，住宅类别就是整场比赛。Low density residential 是默认的独立屋 zone，副住宅是现实的增值方式；Low-medium density residential 是 dual occupancy、townhouse 与小型单元楼从「禁止」变为「可评估」的地方；Medium 与 High density residential 的地价中带有单栋住宅很少能撑得起的开发溢价。Brisbane 的 Character residential zone 是证明规则的例外 —— 其 Infill housing precinct 允许一些密度提升，但地块上的 pre-1947 住宅一般得留着。
昆州副住宅规则逐 council 详解 —— 面积上限、2022 年居住限制取消与 Queensland Housing Code
在昆州最常叫停副住宅的图层
自 Planning (Secondary Dwellings) Amendment Regulation 2022 起，昆州副住宅可以出租给任何人，在多数住宅 zone 内属于 accepted development，受 council 的 dwelling house code 约束。把它变成需评估的申请、或直接叫停的，几乎总是本页上的某个图层：设定了设计在经济上达不到的楼面标高的洪水可能性或洪泛区 overlay；恰好覆盖在单元唯一放得下的那片院子上的 Category B 受管制植被或考拉栖息地；计划是拆除而非加建时遇到的 Traditional Building Character overlay；让每个居住房间都成为声学成本的交通噪音走廊类别 3 或 4；沿海后边界上的易侵蚀区或风暴潮高淹没带；给土方工程定价的火蚁区。
另有两项是几何而非图层问题，地图对两者都有帮助：Queensland Development Code 的摆位条款（原 MP 1.2 下 1.5 m 的侧后间距，现由 2026 年 9 月 1 日生效的 Queensland Housing Code 承载），以及 council 自己的地块面积或 gross floor area 限制 —— Sunshine Coast 600 m²、Cairns 450 m²、Ipswich 从 450 m² 起分档；Brisbane、Logan、Gold Coast、Moreton Bay、Redland 与 Townsville 不设地块面积限制。Granny Flat Site Planner 会在具体地址上同时测试两者。
在昆州最常叫停分割的图层
问题的顺序由三个层级固定。第一，地块是否在 ShapingSEQ 2023 的 Urban Footprint 内（或 SEQ 之外区域规划中的等价类别）？在其外，城市分割一般被区域规划禁止，对话到此结束。第二，zone 及其最小地块面积是否允许你想要的地块 —— 依据 Planning Act 2016，reconfiguring a lot 是可评估开发，council 的 reconfiguration code 按 zone 与 precinct 设定最小面积与临街宽度。第三，本页哪些图层会切入可开发面积：洪水（每个新地块必须有不受洪水影响的建筑轮廓与通道）、受管制植被与考拉栖息地（新地块边界必须绕开已标绘植被，否则清理成为州级评估）、易侵蚀区与风暴潮区，以及任何让现有住宅留在原处的风貌 overlay。
Infrastructure charges（基础设施费）是让州际买家吃惊的成本。依据 Planning Act 2016，council 对每个新地块或新住宅征收 adopted infrastructure charges，发布在其 charges resolution 中 —— 在 South East Queensland 每增加一个地块通常是数万澳元量级，因 council 与住宅大小而异。它们从第一版可行性分析起就应列入，且不作为地图图层显示，因为它们在整个方案区域内普遍适用。
昆州 overlay 与州级图层不做什么
- 它们不改变 zone，因此不改变土地可以用来做什么。
- 它们本身不决定一份申请。本页上的每一次图层命中都是按某个 code 评估的触发条件；code、schedule 与提案本身才决定答案。
- 它们不是洪水证明、山火侵袭等级、声学报告或岩土报告。这些都来自现场评估，而图层告诉你的是应去委托哪一项评估。
- 它们不会完整出现在 Form 2 卖方披露声明中。zoning、遗产登记与污染土地登记会出现；洪水图层与大多数方案 overlay 不会，因此买家自己的查询仍是保障。
- 它们不会静止不动。方案版本、州级地图、区域规划与生物安全区都会修订；生效的是你做决定当天有效的那份文件。
推论在昆州与在维州相同：一项控制只在它移除了市场已经计价的东西时才会降低价值。一栋本来就不会被拆的 Queenslander 上的 Traditional Building Character overlay，对那次购买毫无改变。同一个 overlay 落在为一排 townhouse 而买的地块上，就是整笔交易的关键。