PremiumRea Buyers Agent Services Melbourne — Investment Property Sourcing, Owner-Occupier Home Buying, Granny Flat Construction, Rooming House Conversion, Property Management

PremiumRea 投资房全流程收购的固定费用为 AUD $15,800 + GST，不随成交价变动。自住房产品线定价方式不同，因为工作形态不同：对你已看中的房子做产权与风险核查，为成交价的 0.8% + GST（最低 $12,800 + GST）；从选区开始的全权委托为 2.0% + GST（最低 $23,800 + GST）。投资端若按成交价百分比收费，就等于给了我们把你往更贵房子上推的理由，所以我们在投资端不这么收。

两者回答的是不同的问题。投资房服务围绕「这套房能赚多少」展开：按租金回报率与土地选区、评估副住宅或 rooming house（分租屋）可行性，并由建造与出租团队在过户后接手。自住房服务围绕「这套要住进去的房子可能出什么问题」展开，执行覆盖土地与规划、建筑与结构、街道与社区三大块的 27 项风险筛查。约 63% 的网站咨询自称自住需求，而约 95% 的正式签约是投资 —— 所以本页两条线都展示，而不是隐藏其中一条。

分三块。土地与规划：zoning（区划）、planning overlay（规划覆盖区）、heritage（遗产保护）、洪水、山火、easement（地役权）、政府征地与规划草案。建筑与结构：未报建加建、地基沉降裂缝、石棉、电气合规、白蚁、朝向与户型。街道与社区：业主自住比例、公屋密度、学区 NAPLAN 成绩、通勤、噪音、配套与可比成交。交付形式是一份白话书面报告加一小时复盘会，两条产品线用的是同一套筛查。

在我们作为开放数据发布的 345 笔购房中（结算期 2023–2025，估值日 2025 年 11 月），改造后毛租金回报率中位数为 5.77%；其中 291 笔达到 5% 或以上，14 笔达到 8% 或以上。按策略拆分：48 笔 rooming house（分租屋）改造中位数 6.94%，212 笔 granny flat（副住宅）加建 5.79%，85 笔仅做外观装修 5.16%。全部数据可按 CC-BY 4.0 下载，DOI 为 10.5281/zenodo.20095886。以上是已完成交易的历史结果，不是预测，也不是承诺的回报。

不是 —— 这是副住宅市场里被误读得最厉害的一个数字。30 平米单元周租 $380，年租金 $19,760，约为 $110,000 + GST 建造成本的 18%；但那是「增量建造投入的回报率」。分母刻意排除了让这次加建成为可能的土地和既有房屋，也排除了 GST、持有成本、空置、管理费以及市政与水电杂费。按整套房产计算，我们已发布数据集中的 212 笔副住宅加建，毛租金回报率中位数为 5.79%，而仅做外观装修的为 5.16%。看百分比之前，先看分母。

30 平米一室为 $110,000 + GST，60 平米从 $160,000 + GST 起，均为固定总价合同，包含 building permit（建筑许可）、施工与合规认证。昆州单独报价，因为审批路径与运输条件不同。不包含的是场地本身带来的额外项 —— 岩石开挖、硬化地面切割、深埋污水接驳与超长管线均按现场单独报价，请在签约前要求把这些先报出来，而不是签完再谈。

单一租约为周租的 4.9% + GST，双租约 6.9%，rooming house（分租屋）等多租客物业 8.9% —— 费率上升是因为需要管理的租约数量上升。我们的配比约为每位物业经理管理 50 套房。物业管理是可选项，不打包在买家中介费里；你可以自行选择任何管理公司，这不会影响收购服务的任何环节。

不会。我们不收卖方中介的 spotter’s fee（介绍费），不销售开发商支付 3–7% 佣金的楼花房源，也不从我们介绍给你的贷款经纪、会计师、律师处收取任何转介费。我们不持有 AFSL（金融服务牌照），也不持有 ACL（信贷牌照），因此不就贷款、贷款机构、superannuation（养老金）或任何金融产品提供建议。一笔收购中我们唯一的收入就是你付给我们的固定费用 —— 这正是费用固定的原因。

Audit 是针对你自己找到的房源的一次性服务，$8,800 + GST，用于在下决定前获得第二意见。内容包括数据分析、市场估值、风险评估与谈判策略，并刻意不延伸到完整收购服务 —— 不含找房，也不含长期委托。客户通常在「对房子有把握、对价格没把握」时使用它。

通常 6 到 14 周：第 1 周完成策略与需求确认，第 3 周前给出候选清单，第 5 周前对领先房源完成尽职调查，第 6 周前出价或参加拍卖，随后是 30–60 天过户期。若第 14 周仍未出现合适房源，我们免费延长委托 —— 因为「到期限了」不是买房的理由。