2026 年墨尔本买家中介费用（以及隐藏收费藏在哪里）

全程投资房购置 — $15,800 + GST。无论是 $450k 的 Frankston 公寓还是 $1.8m 的 Box Hill 独立屋，费用都一样。包含策略咨询、区域分析、线上线下房源搜寻、尽职调查、合同谈判、过户协调。典型服务周期：6–14 周。

首次置业购房 — $12,500 + GST。服务流程与投资房一致，但通常需求更聚焦（1–2 个区域，自住标准），尽职调查环节更简化。我们把这一档做得更便宜，是因为需求确实更简单，而不是我们工作更轻松。

SMSF 购房（符合 LRBA 要求）— $18,500 + GST。额外包含 bare-trust 架构协调、SMSF 专业律师和贷款经纪推荐、内部资产规则审核，以及 LRBA 贷款带来的合同复杂度。SMSF 购房合同环节比个人名下多约 30%；费用正是反映了这一点。

仅拍卖竞标 — $2,500 + GST。房源由你自己筛选，我们到场负责拍卖策略、现场竞价、严格执行你的最高价，并在成交后协助冷静期文件。适合已经锁定目标、只需专业谈判代表的客户。

大多数墨尔本买家中介按购房价百分比收费。常见结构：购房价的 2.0–2.5% + GST，最低收费约 $9,500 + GST。$800,000 房产收费 $16,000–$20,000；$1.2m 房产收费 $24,000–$30,000。

我们不采用百分比计费模式，因为这会带来结构性利益冲突。房价越高，中介收入越高——也就是你多花钱他才赚得多。我们不认为每个从业者都会因此作恶，但结构本身就有问题。优秀的买家中介有时应该建议你“少花钱”（比如 $750k 的房子比 $950k 更适合你的需求）。百分比计费让这种建议变得尴尬，即使个别中介能处理好。

有些同行采用折中方案：分段百分比+封顶（如前 $500k 收 2.5%，以上部分收 1.5%，总额不超过 $25k）。比纯百分比好，但如果封顶很难达到，问题依然存在。固定费用模式则彻底消除了这种冲突。

产权过户律师费（$800–$2,500）。必须支付，由负责你过户的律师或持牌过户师单独收取。我们会推荐三家值得信赖的合作方，你也可以选任何你喜欢的。

房屋结构与虫害检查（$600–$1,200）。可通过过户师或自行预订。我们会与验房师一同到场，现场讲解问题；验房报告归你所有。

印花税（典型墨尔本投资房 $25k–$60k）。过户时需向州税务局（State Revenue Office）缴纳的政府税费。无法规避；首次置业和部分楼花购房可享优惠。

贷款经纪/银行费用（$0–$2,500）。大多数贷款经纪由银行支付佣金（买家无需直接付费）；部分 SMSF 或低材料贷款会收取显性费用。我们从不收取任何经纪返佣——推荐就是唯一收入。

保险——房屋保险（$600/年起）自过户起强制购买；投资房强烈建议购买房东保险（$350–$650/年）。

如果某买家中介的报价包含上述任何费用，请要求其单独列出——捆绑费用是“固定价”中介隐藏加价的首要方式。

我们 350 套房产的真实数据：谈判平均为客户比最初要价节省 $30,000–$80,000（中位数约 $42,000）。单笔交易节省额是我们 $15,800 费用的 2–5 倍。其他可量化回报：避开后续年化表现低 3–5% 的区域（$700k 投资房 5 年复利损失 $80k+），以及 granny flat（副住宅）策略带来的租金回报率提升（通常从 4.5% 提升到 7.5%，每年多收 $24,000+）。

有两种情况中介费无法回本：（1）买家自己谈判能力很强，能取得类似结果（部分资深投资者确实如此）；（2）我们选的房产和你自己选的，未来表现基本一样。我们无法提前判断你属于哪种情况——但策略电话（免费）就是一起探讨这个问题。如果我们觉得无法帮你创造净收益，会如实告知。

费用是否随购房价浮动？（我们答：不浮动，固定价。如果浮动，要问清公式和封顶。）费用是否以找到房产为前提？（我们答：是，只有成交才收费。如果“费用预付且不退”，要警惕。）你是否收卖方中介的任何费用？（我们答：绝不收，明确拒绝任何推荐费。）费用是否包含验房，还是另算？（我们答：另算，按成本转交。）如果服务周期超出约定，会额外收费吗？（我们答：不会，直到找到符合需求的房子前，延期不加价。）

大多数同行在被问到这些问题时会如实回答。风险在于你根本没问。如果你只记住一件事：签任何中介协议前，务必问清这五个问题——无论对方是谁，包括我们自己。