2026 年墨尔本买家中介费用（以及隐藏收费藏在哪里）

全程投资房购置 — $15,800 + GST。无论是 $450k 的 Frankston 公寓还是 $1.8m 的 Box Hill 独立屋，费用都一样。包含策略咨询、区域分析、线上线下房源搜寻、尽职调查、合同谈判、过户协调。典型服务周期：6–14 周。

首次置业购房 — $12,500 + GST。服务流程与投资房一致，但通常需求更聚焦（1–2 个区域，自住标准），尽职调查环节更简化。我们把这一档做得更便宜，是因为需求确实更简单，而不是我们工作更轻松。

SMSF 购房（符合 LRBA 要求）— $18,500 + GST。额外包含 bare-trust 架构协调、SMSF 专业律师和贷款经纪推荐、内部资产规则审核，以及 LRBA 贷款带来的合同复杂度。SMSF 购房合同环节比个人名下多约 30%；费用正是反映了这一点。

仅拍卖竞标 — $2,500 + GST。房源由你自己筛选，我们到场负责拍卖策略、现场竞价、严格执行你的最高价，并在成交后协助冷静期文件。适合已经锁定目标、只需专业谈判代表的客户。

固定费之外的另一种做法是按购房价百分比收费，通常附带一个最低收费；两者之间还有第三种：先收一笔预付金，成交后再收成功费。三种在墨尔本都有人用，也都合法。

我们诚实地给不出的是市场平均值，因为构成这个平均值的那些公司并不公开自己的费率。2026 年 8 月 31 日，我们打开了 Cate Bakos Property、Cohen Handler、Wakelin Property Advisory、Property Mavens、National Property Buyers 与 Aus Property Professionals 的公开网站：没有一家公布带金额的收费表。最接近公开墨尔本百分比的，是 Cohen Handler 自己网站上的表述——买家中介费用一般「start at one per cent and move up depending on the service type」（从 1% 起，视服务类型上浮）；Wakelin 则公开表示其费用事先约定、可能是固定费也可能按百分比，并且不接受来自卖方或卖方中介的佣金与激励。以上是各家自己在自己网站上、在那一天的原话。本页早前版本给出过针对整个市场的具体百分比区间与最低收费——我们无法为其中任何一个找到依据，因此是删除，而不是另找来源圆回来。

我们采用固定费的理由是结构性的，不是竞争性的。按百分比收费意味着你花得越多中介赚得越多，而确实存在「正确建议是让你少花钱」的委托——比如一套 $750,000 的房子比 $950,000 的更贴合你的需求。我们不认为每一位从业者都会因此处理不好；很多人处理得很好。我们只是宁愿这个结构一开始就不在房间里。分段百分比加封顶确实比纯百分比好得多，如果某家百分比机构在其他方面很合适，值得主动去要——但要问清楚在你的预算档位上，那个封顶到底会不会真的触发。

不论哪种模式，你在价格上的法律位置是一样的。Consumer Affairs Victoria 要求中介在你签 authority（委托授权书）之前告知你佣金与费用可议，并须填写 rebate statement（回扣声明）说明其是否会收到任何回扣或折扣。留下回扣是违法的——回扣必须付给你。

产权过户律师费（$800–$2,500）。必须支付，由负责你过户的律师或持牌过户师单独收取。我们会推荐三家值得信赖的合作方，你也可以选任何你喜欢的。

房屋结构与虫害检查（$600–$1,200）。可通过过户师或自行预订。我们会与验房师一同到场，现场讲解问题；验房报告归你所有。

land transfer duty（土地转让税，通称印花税）。过户时向 State Revenue Office（维州税务局）缴纳的州税，按应税价值分档计算——本页不给区间，因为适用于你这笔交易的正确金额来自 SRO 自己的 land transfer duty 计算器，免费，链接见下方来源。首次置业者以及部分楼花购房存在减免；资格规则由 SRO 制定并公布。

贷款经纪/银行费用（$0–$2,500）。大多数贷款经纪由银行支付佣金（买家无需直接付费）；部分 SMSF 或低材料贷款会收取显性费用。我们从不收取任何经纪返佣——推荐就是唯一收入。

保险——房屋保险（$600/年起）自过户起强制购买；投资房强烈建议购买房东保险（$350–$650/年）。

如果某买家中介的报价包含上述任何费用，请要求其单独列出——捆绑费用是“固定价”中介隐藏加价的首要方式。

我们公开的成交记录共 345 笔，结算期为 2023 年 1 月至 2025 年 9 月，已按 CC-BY 4.0 开放发布（DOI 10.5281/zenodo.20095886）。在这 345 笔购入中，改造后毛租金回报率的中位数为 5.77%，口径为年租金 ÷（购入价 + 改造投入），尚未扣除土地税、管理费、保险、维修、空置与贷款利息。

按策略拆分同样这 345 笔、同样 2023 年 1 月至 2025 年 9 月区间：212 笔加建 granny flat（副住宅）的改造后毛租金回报率中位数为 5.79%，48 笔 rooming house（分租屋）改造为 6.94%，85 笔仅做表面装修的为 5.16%。以上均为已结算交易的历史中位数，每种策略内部的离散度都很大，不构成对任何单一投资房的预测。

关于谈判节省，我们只给区间、不给中位数：在我们的委托档案中，相对最初要价的节省金额通常落在 $30,000 至 $80,000 之间；但“最初要价”并不是已公开数据集中的字段，因此该区间来自我们自有档案，无法通过上述 DOI 独立复现。

有两种情况中介费无法回本：（1）买家自己谈判能力很强，能取得类似结果（部分资深投资者确实如此）；（2）我们选的房产和你自己选的，未来表现基本一样。我们无法提前判断你属于哪种情况——但策略电话（免费）就是一起探讨这个问题。如果我们觉得无法帮你创造净收益，会如实告知。

费用是否随购房价浮动？（我们答：不浮动，固定价。如果浮动，要问清公式和封顶。）费用是否以找到房产为前提？（我们答：是，只有成交才收费。如果“费用预付且不退”，要警惕。）你是否收卖方中介的任何费用？（我们答：绝不收，明确拒绝任何推荐费。）费用是否包含验房，还是另算？（我们答：另算，按成本转交。）如果服务周期超出约定，会额外收费吗？（我们答：不会，直到找到符合需求的房子前，延期不加价。）

大多数同行在被问到这些问题时会如实回答。风险在于你根本没问。如果你只记住一件事：签任何中介协议前，务必问清这五个问题——无论对方是谁，包括我们自己。