Section 32 卖方声明在维州到底要写什么，以及买方在什么情况下可以解除合同

它是 Sale of Land Act 1962 (Vic) 第 32 条要求的卖方声明（vendor statement）。卖方必须签署并在买方签署买卖合同之前交给买方，内容必须涵盖第二部分 Division 2 所规定的事项并附上相应文件 —— 财务事项、保险、土地使用限制与规划信息、各类通知、建筑许可、owners corporation 信息、GAIC、未接通的公用服务，以及产权证据。

在你签合同之前。s 32(1) 要求该声明必须在买方签署之前交付给买方 —— 这正是在看房现场没读完就签字风险极高的原因：等你读到披露内容，条款已经定了。

与土地使用有关的事项：影响该地块的 easement（地役权）、covenant（产权契约限制）或类似限制及现存违反情形；该地块是否位于依 Building Act 1993 第 192A 条划定的 bushfire prone area；是否没有道路通达；以及在适用规划方案时，方案名称、责任机构、该地块的 zone，与任何影响该地块的 planning overlay 名称。

s 32K 规定，提供虚假信息、未提供法定应提供的信息，或未在买方签约前交付声明，都可能导致买方在接受产权并取得占有权或收租权之前解除合同。但 s 32K(4) 规定：若法院认定卖方行为诚实合理、理应被免责，且买方所处地位与 Division 2 被完全遵守时实质相当，则不得解除合同。具体情形是否成立，要由 property lawyer（房产律师）根据事实判断。

不必，而且这一点被广泛讲反。s 33B(1) 要求的是自土地挂牌出售之时起使清单「made available（可取得）」；s 33B(6) 把「可取得」定义为：看房活动中清单副本处于展示状态或已提供，并且挂牌该地块的网站允许直接或通过链接取得副本。附在卖方声明里是常见惯例，不是法定判准。

依 s 33B(1) 与 (2) 是卖方 —— 除非卖方已委聘持牌地产中介代其行事，此时 s 33B(3) 免除卖方义务，s 33B(4) 与 (5) 把义务转到中介身上。两者的罚则同为 60 penalty units。

这是对 Division 2A 的违反，由当时负有义务的一方承担 60 penalty units 的敞口。它本身不会启动 s 32K 的解约机制，因为 s 32K 作用于 Division 2 项下的卖方声明，而清单在另一个分部里，并不属于该声明的一部分。

在 Consumer Affairs Victoria（CAV，维州消费者事务局）。s 33C 要求 CAV 局长把其批准的清单副本发布在 CAV 网站上；不符合局长批准格式的版本不能满足 s 33B(2)。

不可以。s 32N 规定，土地买卖合同中排除、修改或限制 Division 2 任何条款的约定无效且不产生效力。声称买方放弃卖方披露义务的条款没有法律效力。

是。s 32L 规定，卖方不得明知或轻率地提供虚假信息、遗漏 Division 2 要求的信息，或未在买方签约前交付经签署的声明。罚则为法人 300 penalty units，其他情形 60 penalty units。

不会。Division 2 披露的是关于土地的法律与财务事项，不是地上任何建筑物的物理状况。结构缺陷、白蚁、电线、水管，以及某个 overlay 的实际影响，都必须通过 building inspection、pest inspection 和你自己的规划查询独立调查。

依 s 32C(d)(iv)，它会显示影响该地块的 overlay「名称」，并连同规划方案名称、责任机构与 zone 一起披露。它不会解释这个 overlay 的作用、是否触发许可要求，也不会说明它对第二套住宅或土地分割有什么影响 —— 请自己申请规划地块报告，与声明对照着读。

owners corporation（业主立案法团）信息依 s 32F 披露 —— 要么载明法定规定信息，要么附上依 Owners Corporations Act 2006 第 151 条签发的现行证明书及随附文件；若该法团不活跃，s 32F 要求在声明中写明。市政费、税费与其他持有性支出依 s 32A 披露。对公寓或联排住宅来说，这两条通常就是真实持有成本出现的地方。

GAIC 是 growth areas infrastructure contribution（增长区基础设施费），依 s 32G 披露。声明必须写明该地块是否属于 work-in-kind 协议项下转让或施工的土地，或是否被课以该项费用，并附上相应的免除、递延、豁免、分期批准、无责任或 GAIC 证明书。它对外围增长区的地块影响最大。

可以。s 32(2) 明确允许卖方以电子签名方式签署该声明。实质要求不变：仍然必须在你签署合同之前交给你。

法规没有规定失效期。s 32O 处理的是它直接涉及的那一种情形：同一卖方与买方就同一地块、以实质相同条款签订后续合同时，无需再出具声明。实务上，如果从出具声明到你签字之间发生了实质性变化，应当要求一份更新版本。

不是。买卖合同是协议本身；Section 32 是卖方的披露声明，必须在合同签署之前交付。它们通常装订在一起送到你手上，但是两份文件，法律后果不同。

Section 32 是一份其准确性直接牵动解约后果的法律文件，而 s 32K 的分析（包括 s 32K(4) 的限制）不是自己能做的判断。每一次签字之前，都请 conveyancer（过户师）或 property lawyer（房产律师）审阅。

若地块上有住宅，声明必须载明过去 7 年内依 Building Act 1993 就该地块建筑物签发的任何建筑许可的详情。看得见的近期施工却没有对应许可被披露，是签字前值得追问的问题。

必须。s 32C(b) 规定，若该地块位于依 Building Act 1993 第 192A 条划定的 bushfire prone area，声明中必须写明。该划定改变的是建造要求与造价，因此这既是文件问题，也是建造问题。

来自 Act No. 16/2024 新增的 s 32A(ca)：声明必须写明该地块是否属于 Commercial and Industrial Property Tax Reform Act 2024 意义上的 tax reform scheme land，给出最近一次分配到的 AVPCC，并在属于该类土地时给出其 entry date。该 entry date 是 Commercial and Industrial Property Tax 过渡期的起算点，是这份表格上最新、也最要紧的一处新增。

房屋与虫害状况；已披露 overlay 对你想建的东西的实际影响；easement 相对于可建范围的实际位置；这块地能否加建第二套住宅或做分割；该区域的可达租金与空置情况；以及未产生通知或划定的水浸、山火历史。每一项都要独立调查。

它要求卖方声明写明电、燃气、供水、排污与电话之中哪些"未接入"该地块。这仅是一项"未接入"披露 —— 对已接入服务的容量、状况或实际走向只字未提，这也是为什么在规划建造之前，管线位置仍要靠你自己去查。

公共机构或政府部门作出的、直接且当前影响该地块的通知、命令、声明、报告、建议或已批准的提案；涉及牲畜疫病或农用化学品污染的通知；以及依 Land Acquisition and Compensation Act 1986 s 6 送达的征收意向通知 —— 后者同时是单独触发 s 32M 解除权的那份通知。

一项与 s 32K 分开、范围更窄的权利：若在买方接受产权并取得占有权或收租权之前，已有依 Land Acquisition and Compensation Act 1986 s 6 送达的征收意向通知，买方可以解除合同。无论 Section 32 声明本身有没有瑕疵它都适用 —— 它是强制征收触发的解除权，不是披露瑕疵的救济。

Section 32A 要求披露财务事项，包括在买方取得占有权之前不会解除的按揭的细节、法定担保权益，以及影响该地块的 rates、税费与其他支出 —— 或一份"不超过某一金额"的声明。将在买方取得占有权之前解除的按揭，不在该披露范围内。

出自 Sale of Land Act 1962 (Vic)（No. 6975 of 1962）的 Authorised Version No. 173，收录至 2026 年 7 月 1 日的修订，由 Chief Parliamentary Counsel 发布。Division 2 与 2A 的现行形态由 Act No. 33/2014 插入；s 32A(ca) 由 Act No. 16/2024 新增，s 32B(b) 由 Act No. 17/2025 替换。