在自家后院建一套奶奶房，每周多一份租金。

维州许多情况下，符合条件、面积不超过 60 平米的 small second home 可以免 planning permit。仍须按具体地址核对现行分区、overlay 豁免及其他适用控制；一个事项不触发许可，不代表其他要求全部消失。Building permit 仍然需要。应以维州政府 small second homes 指南为起点，再取得地址级评估。

在适用的住宅分区，地块小于 300 平米会触发 small second dwelling 的 planning permit 要求。达到或超过 300 平米，本身不能证明完全免许可：仍需检查 overlay 及其他适用控制。我们买房策略采用的 550–600 平米，是商业筛选偏好，不是通用法律最低面积；还须用有尺寸的布局证明房屋放得下。

维州 30 平米一室为 $110,000 + GST，60 平米从 $155,000 + GST 起，均为固定总价合同，拆分为前期文书费与建筑合同两部分。昆州分别为 $140,000 与 $215,000 + GST，因为审批路径与运输条件不同。固定价无法覆盖的是场地本身带来的额外项 —— 岩石开挖、硬化地面切割、深埋污水接驳、超长管线均按现场报价，请务必在签约前要求把这些先报出来。

在我们施工的城区，建成后的单元周租约 $350–$500，我们管理的房源通常在挂牌后 7–10 天内签出租约。按整套房产计算：我们公开发布的成交数据集中，212 笔 granny flat 加建的改造后毛租金回报率中位数为 5.79%，而仅做外观装修的 85 笔为 5.16%（样本 345 笔，结算期 2023 年 1 月至 2025 年 9 月，DOI 10.5281/zenodo.20095886）。以上是已完工项目的历史结果，不是预测。

不是。它是按实际投入现金计算的年化 cash-on-cash（现金回报率），全部输入均在本页公开：60 平米建造 $155,000 + GST、按建筑合同 80% 的建造贷款、6.5% interest-only、周租 $500、实际投入现金 $42,200。该数字为毛额、税前：市政费、保险、管理费与空置均未扣除。它不是房产租金回报率，也不应与之比较 —— 租金回报率的分母还包含土地与既有房屋。按那个口径，我们已发布的中位数是 5.79%。

因为分母不同。30 平米单元周租 $380，年租金 $19,760，约为 $110,000 建造成本的 18% —— 但该分母排除了让这次加建成为可能的土地与既有房屋，也排除了 GST、持有成本、空置与管理费。用它来判断「这多花的 $110,000 值不值」是合理的；把它当作租金回报率发布则具有误导性：它把真正承担风险的资金的回报高估了大约三到四倍。看百分比之前，先看分母。

维州在进场条件顺畅时现场工期约 8 周；吊车或侧向通道受限时可达 12 周。昆州约 3 个月，因为审批路径不同。真正有用的一点是：设计与审批可以与购房过户并行 —— 合同一旦 unconditional 就启动前期文书，拿到钥匙的那一周就能开工，而不是两个月后。

单元按 Class 1a 永久性住宅标准建造，采用符合 AS 2870 的 raft slab（筏板基础），不是可移动房屋 —— 这是银行能够估值并接受抵押的结构前提。我们无法告诉你的是估值师会给出什么数字：在同一走廊、同一年份的可比项目上，我们既见过高于建造成本的估值，也见过低于建造成本的。我们不持有 ACL（信贷牌照），不推荐贷款机构；任何向你承诺特定「建成后估值」或特定可释放净值金额的建筑商或中介，都应视为警示信号。

在 limited recourse 贷款存续期内不可以。ATO 的立场（SMSFR 2012/1）是：加建第二住宅改变了 acquirable asset 的性质，而借款规则不允许这样做 —— 因此仍有贷款未清偿的基金通常只能持有可直接入住的现房。这是我们可以描述的房产层面限制；至于是否应通过基金购房，属于持牌财务顾问与注册税务代理的范围，PremiumRea 不持有 AFSL。

可以，而且我们更希望你先查。免费的 Granny Flat Site Planner（选址规划器）可对任意维州或昆州地址测量侧向进场通道、围栏与 easement（地役权）间距，并判断 30 平米或 60 平米单元能否避开地役权放下 —— 无需登录。Granny Flat Checker（可行性检测器）则用同一地址对照现行 Small Second Dwelling 规则核查。两个工具都在本页有链接，而且答案是「不行」时它们会直接告诉你「不行」。