所有人都在说经济很差。我却觉得,恰恰这个时候才应该买房

每个跟我聊天的人几乎都在讲同一件事。"Yan,经济在崩,我朋友刚丢了工作,到处都是店铺在关。你怎么还能让大家这个时候买房?"

我要说一句听起来有点鲁莽的话:经济越差,买房的理由反而越强。不是更弱,是更强。

别急着在评论区骂我——听我把话讲完。我要拿 40 年的数据证明给你看:澳洲房产价格和宏观经济之间的关联,远比你想象的要弱。然后我会解释具体的机制——为什么糟糕的经济新闻其实对房价是有利的。

答案牵涉到 RBA、移民,以及一个再多经济疲软都没法修复的供应短缺。

40 年的证据:房产不跟着经济走

把澳洲住宅房价和过去四十年 GDP 增长走势的任意一张图拉出来,放在一起看一下,你会有点意外。

1990 年代初经济衰退时,失业率高达 10.9%,GDP 收缩,墨尔本独立屋价格大约只下跌了一个季度,之后就重新回到了上行轨迹。2008-2009 年 GFC 期间,全球股市拦腰对折,澳洲房产几乎没动。2020 年 COVID 期间,房价短暂下跌之后,迎来了这一代人里最大的上涨周期 1。

这个模式是一致的:澳洲住宅房产的下行,从来没有连续超过六个月。40 年里,一次都没有。每一次调整都短、都浅,而且之后都跟着一次超过前一轮峰值的复苏 1。

为什么?因为澳洲住宅房产的主要驱动因素不是国内经济,而是人口增长、移民政策和住宅供应——这些因素的运作独立于 GDP 增长。

经济变差的时候,人不会停止需要一个住的地方,他们也不会蒸发。经济变弱其实会把更多人推进租赁市场(因为买不起),这反而会拉紧租赁市场、把租金往上推。而租金上涨会滞后地体现在房价上。

"从'经济差'到'房价跌'这条链条非常长,"Yan Zhu 说。"人会先卖掉车,然后取消下馆子,再然后取消度假,降级手机套餐。房子是最后一个他们才会卖的东西。等到卖房子的人多到足以撼动市场的时候,经济其实通常已经开始复苏了。"

RBA 的反应:经济差就意味着降息

这里是让"经济疲软"对房产转而有利的那个关键机制。

经济放缓时,RBA 会降息来刺激活动。利率低 → 房贷月供低 → 借贷能力上升 → 更多买家能进场。更多买家去抢一个供应固定的市场,房价就被推高 2。

美联储已经转向降息,2024 年 9 月的那一刀标志着全球利率周期的转折。新任 Fed 主席被普遍视为鸽派。澳洲通常会滞后跟随全球利率周期,经济学家的共识是:RBA 会在 2025 年上半年开始降息 2。

每降 0.25%,一个年收入 $130,000 的家庭借贷能力大约会多出 $20,000。如果 2025 年 RBA 降三次(这是市场的基准预期),那就是 $60,000 的额外借贷能力流进住房市场。这笔钱总要去某个地方,而在一个供应受限的市场里,它直接进价格 3。

于是这个悖论就解开了:经济差 → RBA 降息 → 借贷能力上升 → 房价上涨。从 1990 年代起的每一次澳洲经济下行里,这一条都成立。没有理由认为这一次会不同。

移民:一个经济关不掉的需求引擎

澳洲房产市场的底层逻辑本质上是一个移民故事。截至 2024 年 6 月的 12 个月里,澳洲的海外净移民大约是 500,000 人 4。这是 500,000 个多出来的、需要住房的人。

他们不会去公园露营。他们租公寓,合租房子,等到拿到身份、存够钱,就开始买房。而他们绝大多数会落在墨尔本和悉尼,因为工作、大学和社区网络都在那里。

关键一点:移民数量是由联邦政策决定的,不是由经济状况决定的。就算是 COVID 国门封闭期间,政府也已经把重开后的移民名额订在了历史高位。经济疲软不会降低移民——恰恰相反,经济下行时政府往往会加大移民,用来刺激需求和填劳动力缺口 4。

每年 500,000 个新居民,而每年新建住宅大约 170,000 套 5。结构性缺口每年 330,000 套。经济可以衰退,但这个缺口依然存在。这是货币政策和经济状况都解决不了的供给侧问题。

这也是为什么过去二十年的每一次经济摇摆里,房价都继续往上走。需求是结构性的,供给短缺也是结构性的。经济周期只是盖在上面的一层噪音。

真正该担心的是什么(以及什么根本不重要)

如果宏观经济对房价基本不相关,那什么才真正重要?

利率。 这是短期房价波动最大的单一驱动因子。降息正在路上。一旦落地,这会是墨尔本房产自 2020 年以来最强的顺风。

供应。 维州的租赁库存在 18 个月内减少了 20,000 套 6。新建开工速度远低于需求。在供应缺口被填补之前——按目前的建设速度这要好几年——价格会有结构性支撑。

价位带。 对降息最敏感的是亲民价位的房子——$600,000-$850,000。这是额外借贷能力第一块钱流进去的地方。如果你买的是这个价位,你就处在从降息中最大化受益的位置上。

不重要的: 新闻头条里的 GDP 数据,关于店铺倒闭的道听途说,或者你表弟的朋友被裁员的故事。这些都是真实的人的故事,痛苦我不否认。但它们不预测房价。以它们为基础做投资决定,你会永远坐在场边,看着市场头也不回地往前走。

我们的建议没有变过:在租赁需求强劲的城区,买亲民价位、地块大的独立屋。现在就买,趁整体市场情绪还偏谨慎、竞争水平低于正常。等到降息到来、头条从"经济堪忧"切换到"墨尔本房产狂涨"的那一天,买入窗口会关上——而且关得很快。

"我对每一个客户讲的都是同一句话,"Yan Zhu 说。"不要听别人嘴上讲的经济,去看数据在做什么。数据说:空置率在历史低位、移民在历史高位、降息在路上、亲民的墨尔本城区已经在 8-12% 的速度涨。这不是买入信号是什么?"