土地税按 site value 计征，不是按你付的价格
计税基数是 site value —— 只算土地本身的价值，不含房屋、granny flat（副住宅）、车道以及其他一切改良物 —— 由 Valuer-General Victoria（维州估价师总署）确定。它印在你的市政 rates notice 上，通常与 capital improved value（capital improved value，资本改良价值）和 net annual value 并列。墨尔本中环一套独立屋的 site value 通常占成交价的大部分；而公寓的 site value 可能只占很小一块，因为土地是整个 plan of subdivision 内所有业主共有的。仅这一点，就解释了独立屋与公寓之间大部分的土地税差异。
纳税义务归属于 12 月 31 日午夜时点的土地所有人，对应该持有日的评税通知在其后数月发出。你这一年持有了多久并不影响评税结果 —— 只看你是否在最后一天持有。买卖双方在合同里做的税费分摊是合同层面的安排，不改变 SRO 向谁发出评税通知。
到哪里查你的 site value
最快的来源是市政 rates notice。如果你手上没有 —— 例如你是在买之前评估一套房 —— 要知道 site value 不会出现在房源广告上，中介的口头估计也不能替代。Section 32（vendor statement，卖方声明）会披露市政费与相关支出，Valuer-General 的 general valuation 是底层数据来源。
COVID Debt Levy 藏在这些数字的哪个位置
COVID Debt Repayment Plan 并没有在你的评税单上新增一行，它直接改写了税率表本身，上面那张表里已经包含了它。三个组成部分：应税 site value 合计在 $50,000 至低于 $100,000 区间加收 $500 定额附加；$100,000 至低于 $300,000 区间加收 $975 定额附加；$300,000 以上则在 $975 基础上，再把土地税率上调 0.10 个百分点。SRO 明确说明这些安排立法适用至 2033 年 6 月 30 日。
信托的分档是 $250,000，不是 $300,000
以 trust 持有的土地，COVID Debt Levy 的分档是 $100,000 至低于 $250,000 与 $250,000 及以上 —— 不是一般税率表使用的 $300,000。凡是把 $300,000 分界点一体适用的内容，对每一块 site value 落在 $250,000 至 $300,000 之间的信托持有土地都是错的。
以 trust 持有的土地从 $25,000 起征 —— 附加税率表
以 trust 持有的土地适用另一张税率表，门槛是 $25,000 而不是 $50,000，并按附加税率征收，直到 $3,000,000 处两张表合流。这个合流点很关键：应税 site value 超过 $3,000,000 之后，信托与一般税率完全相同，均为 $31,650 加超出部分的 2.65% —— 也就是说，信托附加税是中小规模持有的问题，不是大规模持有的问题。
| 应税 site value 合计 | 应缴土地税（信托税率表） |
|---|---|
| 低于 $25,000 | 免税 |
| $25,000 至低于 $50,000 | $82 + 超出 $25,000 部分的 0.375% |
| $50,000 至低于 $100,000 | $676 + 超出 $50,000 部分的 0.375% |
| $100,000 至低于 $250,000 | $1,338 + 超出 $100,000 部分的 0.375% |
| $250,000 至低于 $600,000 | $1,901 + 超出 $250,000 部分的 0.675% |
| $600,000 至低于 $1,000,000 | $4,263 + 超出 $600,000 部分的 0.975% |
| $1,000,000 至低于 $1,800,000 | $8,163 + 超出 $1,000,000 部分的 1.275% |
| $1,800,000 至低于 $3,000,000 | $18,363 + 超出 $1,800,000 部分的 1.1072% |
| $3,000,000 及以上 | $31,650 + 超出 $3,000,000 部分的 2.65%（与一般税率相同） |
来源：State Revenue Office Victoria，land tax current rates，2026 年 8 月 6 日查证 [1]。$1.8m–$3m 档位的 1.1072% 不是笔误，这就是公布的税率。
同样是上文 $700,000 的 site value，改为以 trust 持有：$4,263 + 0.975% × $100,000 = $5,238，而个人名义为 $2,850。仅这一块地，一年的差额是 $2,388。
我们不是注册税务师，也不会推荐任何持有结构
上面的对比只是把两张公布的税率表各算了一遍，而它只是众多输入之一。持有结构还涉及 stamp duty（印花税）、capital gains tax（资本利得税）、土地税合并计算、资产隔离、贷款能力与遗产规划等后果，这些我们既看不到，也没有资质提供建议。请在签合同之前把这些数字拿给 registered tax agent（注册税务师）和 property lawyer（房产律师）看，而不是签完之后。
4% 缺席业主附加税，以及单独的 1 月 15 日截止日
absentee owner surcharge（缺席业主附加税）是在普通土地税之上，按维州土地应税价值额外加征 4%。自 2024 地税年度起为 4%；2020 至 2023 地税年度为 2%，更早还要低。与最高一般税率叠加后，最高边际税率为 6.65%。
自 2026 年 1 月 1 日起，新西兰公民与其他外国公民适用同一套缺席业主规则。极少有维州土地税指南跟进了这项变化，而这类变化的特点是：房子什么都没变，业主却从合规变成了不合规。
两个截止日，相差一个月，长期被搞混
absentee owner 身份必须在次年 1 月 15 日之前向 SRO 申报。Vacant Residential Land Tax 必须在 2 月 15 日之前申报。这是两套不同规则下的两项不同义务 —— 先确认哪一项适用于你，并注意同一套房产可能两项都适用。
Vacant Residential Land Tax：按 capital improved value 的 1%、2%、3% 递增
VRLT 是针对"上一日历年内被使用与居住不足六个月"的住宅用地单独开征的年度税。有两点让它比普通土地税狠得多：一是它按 capital improved value 计征 —— 土地加建筑的整体价值，而不是 site value；二是它按连续应税年度递增：第一个应税年度为 capital improved value 的 1%，连续第二年为 2%，连续第三年及以后为 3%。2025 税务年度之前，所有应税房产一律 1%。
| 连续应税年度 | 税率 | $900,000 CIV 对应金额 |
|---|---|---|
| 第一年 | capital improved value 的 1% | $9,000 |
| 连续第二年 | capital improved value 的 2% | $18,000 |
| 连续第三年及以后 | capital improved value 的 3% | $27,000 |
来源：State Revenue Office Victoria，Vacant Residential Land Tax current rates，2026 年 8 月 6 日查证 [6]。以设定的 capital improved value 计算；你自己的评税以 Valuer-General 对你房产的估值为准。递增本身就是这项税的设计 —— 它要让"把房子租出去"比"空着"更便宜。
什么算"空置"
判定标准是实际居住情况，不是主观意图。住宅用地若在税务年度的上一日历年内被使用与居住不足六个月，即属空置。这六个月不必连续，也不必是同一位居住者 —— 出租三个月、业主自住两个月、再出租两个月，合计七个月，就不属于空置。买下来空放着慢慢想怎么处置，正是这项税针对的情形。
自 2025 年 1 月 1 日起全州适用
在 2024 年底之前，VRLT 只适用于墨尔本内环与中环的 16 个 council 区域：Banyule、Bayside、Boroondara、Darebin、Glen Eira、Hobsons Bay、Manningham、Maribyrnong、Melbourne、Monash、Moonee Valley、Merri-bek、Port Phillip、Stonnington、Whitehorse 与 Yarra。自 2025 年 1 月 1 日起，它适用于维州任何地方的住宅用地，包括区域城镇与度假屋地带。如果你在 Ballarat、Bendigo、Geelong 或 Bellarine 有一套空置的房子，这项变化已经覆盖到你了 —— 而你的房子本身什么都不需要改变。
自 2026 年 1 月 1 日起覆盖大墨尔本未开发土地
自 2026 年 1 月 1 日起，VRLT 扩展至大墨尔本范围内同时满足以下条件的土地：所处 zone 不属于非住宅类 zone、具备住宅开发条件、且已连续五年或以上未开发。该类别按 capital improved value 的 1% 固定征收，不递增。同样的固定 1% 也适用于建成后连续三年以上未使用、未入住且未售出的新建住宅用地 —— 也就是"建好但卖不掉的公寓"这种情形。
2 月 15 日申报截止日
是 2 月 15 日，不是 1 月 15 日
SRO 明确写道：如果你在 2025 年拥有维州住宅用地且该地空置，必须在 2026 年 2 月 15 日之前向其申报。包括 SRO 自己一条过期新闻在内的旧材料写的是 1 月 15 日 —— 那是缺席业主附加税的截止日，不是这一项。VRLT 是自主申报制度：没收到账单不等于你不用交，未按时申报可能被加收 penalty tax（罚金税）与利息。
度假屋豁免及其"四周"检验
度假屋若由业主本人或其亲属在该日历年内实际使用并居住满四周，可豁免 VRLT。这四周不必连续，不同人的居住天数可以累加。有两个条件常被忽略：业主本人必须在澳大利亚境内有 principal place of residence（自有或租住均可），且每年只能申请一处度假屋豁免，无论你拥有多少套度假房产。
对投资者真正有用的几项豁免
principal place of residence 豁免是最大的一项，它只附着于你实际居住的那块土地 —— 不包括你同时拥有的第二套房，也不包括你打算以后搬进去的房子。除此之外，对住宅投资者最常相关的是：真正用于农业生产的 primary production 豁免、慈善机构使用土地的豁免，以及 VRLT 一侧的度假屋豁免、全年因工作用途使用满 140 天的豁免，还有产权变更后、以及房产确实处于在建或翻新期间的过渡性豁免。
每一项都有 SRO 严格适用的条件，其中若干项需要你主动申请，而不是自动适用。在依赖某一项豁免之前，请先读该项豁免的官方页面 [11]。
三项常被与土地税混淆的维州房产税
- Windfall Gains Tax（规划增值税）—— 2023 年 7 月 1 日起施行
- 针对因 rezoning（重新分区）导致的土地增值征税。增值在 $100,000 至 $500,000 之间的，按 62.5% 征收，但只对超出 $100,000 的部分征收；增值达到 $500,000 及以上的，按 50% 对全额增值征收。它由 rezoning 本身触发，而不是由出售触发 —— 这正是通过规划修订囤地的最大风险点。
- Commercial and Industrial Property Tax（CIPT，商业与工业房产税）—— 2024 年 7 月 1 日起施行
- 商业与工业房产若在 2024 年 7 月 1 日或之后发生 entry transaction（进入交易），即开始一段 10 年过渡期，过渡期结束后按 site value 的 1% 逐年征收（符合条件的 build-to-rent 为 0.5%）。SRO 自己的示例是：entry transaction 发生在 2024 年 7 月 1 日，首个应税年度是 2035 地税年度 —— 也就是说，税从 10 年过渡期结束后的第一个日历年开始，简单相减得出 2034 是错的。
- Emergency Services and Volunteers Fund —— 上调已推迟
- 针对非自住住宅用地的固定收费上调，原立法定于 2026 年 7 月 1 日生效，已由 Building Legislation and Treasury Legislation (Tax Relief) Amendment Act 2026 推迟，该法案于 2026 年 6 月 23 日获得 Royal Assent。新的生效日期由 Treasurer（州财政部长）通过 Government Gazette 公告确定。在该公告发布之前没有可供规划的日期，任何给出具体日期的说法都是猜的。
土地税能否抵扣？
已出租或确实可供出租的房产，其 land tax 一般可以抵扣；自住房的土地税不能抵扣，因为自住房不产生收入。有一个细节值得弄准：Australian Taxation Office（ATO，澳洲税务局）把抵扣归属于该项负债所对应的收入年度，而不是你实际付款的年度。因此跨年补缴的土地税并不是简单地在付款年度抵扣 —— 可能需要修改以前年度的报税表。
这是 registered tax agent 的问题
PremiumRea 是持牌的维州买家中介（buyers agent）。我们不是注册税务师，也不为任何人计算抵扣金额。上面这一点写在这里，是因为把时点搞错既常见又完全可以避免，而不是在就你的报税表提供建议。
在 345 笔 PremiumRea 成交里，土地税长什么样
在 PremiumRea 以 CC-BY-4.0 公开的 345 笔匿名成交数据中（DOI 10.5281/zenodo.20095886，2023 年 1 月至 2025 年 9 月结算），土地面积中位数为 652 m²，购入价中位数为 $676,730。这两个数字放在一起，正说明为什么对这类买家而言土地税是一个真实问题而非理论问题：能做出租金回报率的策略 —— 买一套地够大、能加建第二套住宅的独立屋 —— 恰恰也是把 site value 做重的策略。
这个取舍要在出价之前就算进去，而不是等评税单寄到才发现。一块 652 m² 的中环地和一套 250 m² 的联排，可以是同样的成交价、完全不同的 site value，而 SRO 合并计算用的正是 site value。以上是对我们自己已完成成交的一种模式描述，不是对任何人税单的预测。
维州是全澳土地税最贵的州吗？
并非在每个口径上都是，而且这个问题通常被问成了一个无法回答的形式。维州的门槛低 —— $50,000 —— 所以小规模持有比门槛高达几十万的州更早开始纳税。但各州在门槛、边际税率、合并计算规则、信托处理与外国人附加税上都不一样，比较结果会随着组合规模与价值在各地块之间的分布而反转。
诚实的答案是：排名取决于你自己的具体持有情况，唯一可靠的比较方式是把你自己的 site value 套进各州税务局公布的税率表里各算一遍。任何给出全国单一排名却不说明是按什么组合算出来的内容，都是在拿你无法核对的东西作比较。