维州地税如何运作
地税(land tax)是按 土地未改良价值(不是整个房产价值)征收的年度州税,以 每年 12 月 31 日 为评估日。
关键事实:
- 你的主住宅豁免地税
- 投资房要交地税
- 基于 site value(只算土地,不算建筑)
- 按你在维州全部应税土地的合计价值计算
$1,000,000 房产的大致税率(土地价值约 $600K–$800K):
- 个人权属: 约 $1,900–$1,950/年
- 信托权属: 约 $3,588–$4,000/年(加信托附加)
12 月 31 日因素: 地税按 12 月 31 日的产权计算。因此:
- 1 月 1 日买入,当年完全免税
- 12 月 31 日前卖出,当年免税
- 12 月是最佳议价时机 —— 卖家想赶在计税日前脱手
个人 vs 信托 —— 地税比较
个人权属:
- 免税门槛: 土地价值约 $50,000
- 超过门槛按标准累进税率
- 每个人都有自己的门槛
- 夫妻联名共用一个门槛
信托权属:
- 免税门槛: $0(信托无豁免)
- 在标准税率之上加信托附加率
- 年度成本显著更高
$550K site value 真实比较:
- 个人: 约 $1,155/年
- 信托: 约 $3,926/年
- 差额: $2,771/年
情侣策略(击穿门槛):
- A 持有房产 1($600K 土地价值): 约 $1,500/年地税
- B 持有房产 2($600K 土地价值): 约 $1,500/年地税
- vs 两套都登记一人名下($1.2M 合计): 约 $6,000+/年
把产权拆给两个人,实际上就是把免税门槛翻倍。
我们的建议:
- 房产 1–2: 个人名义(分开,一人一套)—— 地税最低
- 房产 3+: 考虑信托用于资产保护,接受更高地税
- 信托设立: 一次性 $600–$1,980
- 信托年维护: 约 $3,000/年(含 $1,000 额外会计)
组合型投资人的地税规划
当你的组合扩大,地税会成为一笔重要的年度开支。以下是管理方法:
结构规划(购买前):
- 前 2–3 套: 在伴侣名下分开登记
- 第 3 套+: 评估信托的好处(资产保护、收入分配)是否抵得过更高地税
- 地税角度千万别用公司持有 —— 税率最差
评估时点:
- 地税在每年 12 月 31 日评估
- 评估通知 1–2 月到
- 评估后 90 天内缴纳
- 延迟有利息罚款
抵扣性:
- 投资房的地税在支付当年 100% 可抵扣
- 45% 边际税率下,$2,000 地税的实际成本是 $1,100
跨州比较(为什么墨尔本地税并不像人们想象的那么糟):
- NSW: 税率更高、门槛更低
- QLD: 类似维州但有不在州附加税
- 维州 $1M 房产 10 年地税: 约 $30,000
- 如果墨尔本每年只比悉尼多涨 3%: 10 年增长 = $210,000
- 地税相对资本增值只是四舍五入的误差