Melbourne 在跌——但某些城区其实在悄悄上涨

如果你只看标题,Melbourne 房产市场像一场灾难。中位价下滑,拍卖成交率下跌,库存堆积。末日叙事自己就能写完,媒体也乐于继续讲。

但这些标题漏掉了一件事:Melbourne 不是一个市场,从来都不是。而眼下,在跌的那些城区和在涨的那些城区之间的差距,是我在这座城市买房十年里见过最大的。

我要给你看数据。不是新闻里引用的那种整体数据——是真正决定你投资赚还是亏的城区级、街道级数据。因为 2023 年年中在对的 Melbourne 片区买房的投资者,到 2026 年会显得非常聪明;而在错的片区买房的那位,会用三年时间想不通为什么自家房子跑不过邻居家。

整体数字(以及它们为什么误导)

从 2022 年初高点到 2023 年年中,Melbourne 独立屋中位价下跌大约 3.5% 1。这是每一个标题用的数字,技术上也没错。

但中位数只是一个中点。它对两端发生的事一无所知。当公寓(在 Melbourne 成交中占比越来越大)下跌 5%-8%,而供给受限城区的独立屋在上涨 5%-10% 时,中位数会把两头平均成一个温和的下跌。中位数说「跌 3.5%」,现实说的是「完全取决于你买了什么」。

整体数据还会被 Melbourne 西部 greenfield 走廊的巨量新供给进一步扭曲。Point Cook、Tarneit、Melton、Werribee、Clyde North——这些城区每年合计向市场倾泻数千套全新的 house-and-land package。一年 2,000 套一模一样的 $650K 新房上市,会从机械上把中位数往下拉——即便 Cranbourne 一套 650 平方米的成熟独立屋和 Tarneit 一套 300 平方米地块上的新建屋毫无可比性 2。

把这两种房子放在一起比,就跟把一只蓝筹股和一只投机性矿业小票相比,就因为它们都在 ASX 上市一样。它们都叫「Melbourne 独立屋」,相似性也就到这里为止。

真正在涨的地方:东南走廊

我说具体一点。截至 2023 年 6 月的 12 个月里,以下城区在整体下跌的市场中录得正增长:

• Cranbourne:约 +7%(中位 $620K 到 $665K)
• Hampton Park:约 +6%(中位 $580K 到 $615K)
• Narre Warren:约 +8%(中位 $700K 到 $755K)
• Frankston:约 +5%(中位 $680K 到 $715K)
• Berwick:约 +4%(中位 $780K 到 $810K)

这不是挑出来的异类。它们代表一条从 Frankston 贯穿到 Narre Warren 的地理走廊——Melbourne 远东南——它的行为已经像一个完全独立于这座城市其他部分的市场 3。

为什么?三个结构性原因。

第一,新供给为零。 和西部增长走廊不同,东南部的成熟城区没有 greenfield 土地释放。每一块地都已经被占了。唯一增加供给的方式是把现有地块做 subdivision(分割土地)或 infill 开发,慢且贵。供给约束是澳洲住宅房价增长最重要的单一驱动,而这些城区是真的占满了这一条件。

第二,可负担性甜蜜点。 $600K-$750K 的价位正好落在澳洲最大买家群体的可负担区间里:家庭收入 $120,000-$150,000 的年轻家庭,按收入 5-6 倍借款。这群人是「必须买」的——租金压力会推着他们进入拥房状态,和利率标题没什么关系。他们不是可选买家,是刚需 4。

第三,租赁需求压力。 远东南的空置率已经低于 1.5%,而 Melbourne 整体平均在 2.5% 左右 5。当租客找不到房子,一部分人会被迫转为买家——这进一步推高购买需求。而低空置率区域持有房产的房东没有卖出的动力,供给继续收紧。

「Melbourne 东南现在在做 2018 年的 Frankston 做过的事——在整个城市停滞的时候上涨。驱动因素一模一样:供给受限、可负担性、人口流入。过去六个月我们在这条走廊里买了 11 套房。」——Joey Don

在跌的地方:常见嫌疑

把 Melbourne 中位价拖下来的那些城区,你只要懂基本面就能预料到。

内城公寓: Melbourne CBD 和内环公寓市场从 2019 年就开始供过于求。疫情期间学生住宿需求崩塌,一直没完全恢复。新建公寓交付量持续超过需求。Southbank、Docklands、Carlton 等地价格比峰值跌 5%-8% 6。

西部 greenfield 走廊: Point Cook、Tarneit、Wyndham Vale、Melton、Werribee。这些地方土地供给近乎无限。每年开发商再切出一千多块地,把 house-and-land 套餐以低于二手市场的价格卖出去。你三年前在 Tarneit 买的房子,旁边刚盖了一套全新的、便宜 $30K——你的房产价值就只能横盘或倒退。

北部边缘: 一些北部城区——特别是公寓比例高、基础设施投入有限的——增长呈现持平到负值。越往北走,基本面倾向越弱,只有少数例外。

规律一致:有新供给的城区,要么持平要么下跌;没有新供给的城区,在涨。土地稀缺是 Melbourne 双速市场的分界线。

这话我讲了三年。数据一直在证明它。但我依然会收到想在 Tarneit 买新房的投资者咨询,理由是「便宜」。确实便宜——便宜是有原因的,原因就是你房子下面的土地并不稀缺,也就意味着它不会升值。

没人定价的那个降息催化剂

截至 2023 年年中,RBA 的现金利率是 4.1%——2012 年以来最高 7。这是 Melbourne 房价最主要的逆风。

但利率是周期,不是永久状态。期货市场已经在定价 2024 年底或 2025 年初开始的降息。利率一旦开始下降,会同时发生两件事:

1. 借贷能力提升。降息 0.5% 大约给平均借款人的购买力增加 $35,000-$40,000。这部分新增购买力会直接流向成交量最集中的价格区间——也就是主宰 Melbourne 中环的 $600K-$800K。

2. 投资者情绪转向。持有成本下降后,负扣税变得更有吸引力。一直在场边等利率缓解的投资者会重新进场,在已经供给受限的环境里再添一把需求。

历史规律毫不暧昧:过去 30 年里,Melbourne 独立屋价格在 RBA 每一轮降息周期开始后的 6-12 个月内都会上行 8。2019-2020 那轮降息带来 18 个月 15% 的涨幅。2012-2013 那轮带来 12 个月 8%。

现在买入的投资者——我认为是在利率周期的底部——会同时吃到供给受限的有机增长和降息带来的需求浪。等到降息落地再买的人,会发现等他们贷款预批下来时,价格已经涨了 10%-15%。

这不是投机,是 1990 年以来每一轮利率周期都跑通的同一套剧本。这也是为什么我们团队在 2023 年标题一片末日的时候,一直在东南走廊积极建仓。

「买 Melbourne 房产最好的时间点是 2019 年初,选举后的上涨之前。第二好的时间点是 2023 年中,利率周期的底部。等降息被正式宣布,那扇窗就已经关上了。」——Joey Don

这对你的策略意味着什么

如果你已经持有 Melbourne 房产:看清楚你这套房落在双速市场的哪一边。如果你持有的是供给受限、租赁需求强的城区,继续拿着,你站对了位置。如果你持有的是供过于求走廊里的房子或一套公寓,考虑一下退出策略——等「市场」复苏可能等到的是一场永远不覆盖你这个具体类别的复苏。

如果你是新投资者:这就是那扇窗。Melbourne 东南部城区定价比 Sydney 同类低 20%-25%,租金回报率 4%-6%(对比 Sydney 的 2%-3%),并且处在任何澳洲大城市走廊里最强的供给受限位置。我们核心城区的价格已经在以每月 $5,000 的速度往上爬 3。等 12 个月会错过 $60,000 的增长。

如果你在其他州或海外:Melbourne 已经被负面媒体报道了三年。这些报道压低了价格,也压低了竞争。涌向 Brisbane 和 Perth 的州际和海外买家,依我判断,是在那些周期的顶部或接近顶部买入。Melbourne 现在的位置就是 2019 年的 Brisbane——被低估、被忽视、即将启动。

整体数据会继续说 Melbourne 持平或下跌。无所谓。你不住在整体里,你住在具体的街道、具体的城区。而某些街道即将迎来非常不错的几年。