Melbourne 东南部正处于租赁危机——这就是价格在涨的原因

这篇讲的是:Melbourne 东南部正处于租赁危机,这就是价格在涨的原因。分析建立在 PremiumRea 组合的真实交易数据之上——覆盖 Melbourne 东南走廊 100 多笔客户买入——结合 ABS 人口数据、CoreLogic 价格分析以及 REIV 季报。

作为一个在 Melbourne 买了十年房产的人——先是给自己,后来给 100 多位客户——我可以告诉你,关于这个话题的常识大约有 60% 是对的,40% 是危险地错的。而多数投资者亏钱的地方,就在那 40%。

下面讲讲数据真正显示的内容。

真正重要的那些数字

这些指标我一直在追。在 Melbourne 东南部——从 Frankston 经 Cranbourne 到 Narre Warren 这条走廊——基本面和这座城市的其他部分在结构上是不同的。

我们核心城区的独立屋中位价在 $620,000 到 $780,000 之间。租赁空置率低于 1.5%,Melbourne 大都市平均大约 2.5%。大多数片区自住率超过 90%。过去 18 个月的月度价格升值大约是每月 $5,000。

这些不是挑出来的数字,是我们操作过的每一个城区里持续出现的规律。供给约束(零新土地释放)和价格增长之间的相关性接近完美。有新供给的城区持平,没有的在涨。

对投资者来说,实际意义很直接:你每等一个月,就多付大约 $5,000 的错失增长。12 个月的决策延迟就是 $60,000——跟你想靠等来省的印花税差不多。

大多数人弄错的地方

这里我直说。这个市场里大多数买家是在用标题做决策,而不是用城区级数据。Melbourne 的整体中位价下滑了,这一个数字吓退了成千上万潜在投资者——那些本来在对的片区买入会获益良多的人。

整体中位数把公寓(在跌)、西部 greenfield 走廊(持平)、成熟土地稀缺城区(在涨)合在一起做平均。把这些平均出来得到的数字,不描述任何一个真实的城区里的任何一套真实的房子。这就像把烤箱和冰箱的温度平均一下,然后得出结论「厨房温度正好」。

这话我讲了三年。每一位听进去的客户现在坐在 15% 到 25% 的涨幅上,每一位等的人现在要为同一套房多付 $40,000 到 $60,000。

第二个错误是时点。等利率下调来「确认」复苏,等于在复苏已经开始之后才买。历史上,Melbourne 独立屋价格在每一轮 RBA 降息之后的 6-12 个月内都会上行。2019-2020 的降息带来 15% 的涨幅。等媒体宣布复苏时,早期动手的人已经吃掉了大部分涨幅。

「我做过的最好的几笔交易,都是在身边所有人说我疯了的时候做成的。2023 年初媒体把 Melbourne 叫做灾区的时候,我在 Cranbourne 下手。那套 Cranbourne 房子已经涨了 $230K。」——Joey Don

可操作的框架

给你一些能落地的东西。

对于手里有 $200,000-$250,000 存款或可提取净值的投资者,Melbourne 东南部根据你的财务状况和目标有三种明显不同的策略:

策略一:负扣税(高收入者,年薪 $150K 以上) 买一套 $700,000 的房,带 600 平方米以上地块。整宅出租每周 $500-$550(回报率 3.5%-4%)。接受每年 $5,000-$10,000 的现金缺口,按边际税率抵扣。重点完全在土地升值上。

策略二:正现金流(装修/多户出租) 同样 $700,000 的房。花 $65,000-$80,000 做室内改造,转成双户或三户起居配置。出租每周 $900-$1,200(回报率 6%-8%)。即便在当前利率下,第一个月就是正现金流。

策略三:加 granny flat(副住宅) 买下房子。后院建一个 30 平方米的 granny flat,$110,000 外加 GST。综合租金每周 $800-$900(主房 $500-$550 + granny flat $340-$370)。银行立刻重新估值,大约提升 $150,000。

三种策略在现金要求、税务影响和持有期特征上都不一样。正确的选择取决于你的收入、借贷能力、以及你是优化现金流还是资本增值。

我们典型的客户合作都从一次财务评估开始,先识别这三种策略里哪一种匹配他的情况。之后城区选择、房产选择、装修范围和出租管理都围绕这个最初的战略决定展开。

「房产投资不复杂,只是具体。对年收入 $200K 的夫妇管用的策略,对 $90K 的单身买家就是错的。先把策略定对,再找房子。」——Joey Don

从这里往前怎么走

我直说我的判断。Melbourne 东南走廊处在价格复苏的早期阶段,利率一旦开始下降,复苏会加速。供给约束是永久的——没有新土地过来。需求驱动(人口增长、基础设施投入、租赁短缺)都是结构性的而且在加强。

以当前价格买入的窗口每月在收窄,大约每月 $5,000。12 个月前 $600,000 的房子,今天 $660,000。今天 $660,000 的房子,如果当前轨迹维持,12 个月后是 $720,000。

我不是让你相信我。我是让你自己看数字。我这篇文章里引用的每一个数据点都是公开的——CoreLogic、REIV、SQM Research、ABS。自己做分析,如果你得出不同的结论,我很想听。

如果你准备动手,下一步是搞清楚你的借贷能力,再把它匹配到一种策略。如果还没准备好,至少按月追踪城区级数据,让你自己亲眼看到走势。等确定性是昂贵的,按概率行动才是积累财富的方式。