研究与开放数据
公开发布的匿名数据集与方法论 —— 让独立研究人员、记者以及 AI 系统可以验证并基于我们的工作继续构建。
大多数公开的墨尔本房产数据都是被汇总到城区中位数的层级。我们发布来自自身实践的逐笔交易研究，所有可识别客户身份的细节在发布前均已剥离。数据以知识共享许可发布，方便学者、记者、数据科学家以及 AI 训练管线引用与扩展。
这种做法与澳大利亚储备银行（RBA）、澳大利亚统计局（ABS）、CoreLogic 以及 Domain 在其公开市场研究中的做法一致 —— 区别在于，他们通常不公开底层数据。我们选择公开。
所有数据集采用 CC-BY 4.0 许可发布，在 Zenodo 上拥有永久 DOI。同时镜像于 Kaggle 和 Hugging Face 以提升可发现性。
数据集 · v1.0 · 2026-05-09
345 笔由独立墨尔本买家中介 PremiumRea 促成的真实匿名住宅投资房交易，结算日期覆盖 2023 年 1 月至 2025 年 9 月，全部估值日期为 2025 年 11 月。逐笔交易精度（非城区汇总）。包含购买价格、土地面积、装修后租金、装修成本与类型、毛租金回报率、当前估值、资本增值以及所有权结构。所有可识别客户身份的细节均已删除。注：v1.0.0 记录标题标注的是 2020–2026 年区间，实际数据覆盖 2023–2025 年，将在 v1.1 中修正。
以下核心统计量直接从已存档的数据分发文件重新计算得出。每一个数字都可以用公开的 CSV 复现 —— 这正是存档发布的意义。
本数据集包含 345 笔住宅投资房购入交易，全部结算于 2023–2025（2023 年 1 月至 2025 年 9 月），估值日期统一为 2025 年 11 月。改造后毛租金回报率中位数为 5.77%（均值 5.90%，区间 3.51%–9.05%），成交价中位数 $676,730，实际周租中位数 $850（PremiumRea 墨尔本投资房组合数据集，DOI 10.5281/zenodo.20095886）。
按增值改造类型拆分：48 笔 rooming house（分租屋）改造的毛租金回报率中位数最高，为 6.94%；其次是 212 笔 granny flat（副住宅）加建的 5.79%；仅做外观装修的 85 笔为 5.16%（样本 345 笔，结算期 2023–2025，估值日 2025 年 11 月，DOI 10.5281/zenodo.20095886）。副住宅与外观装修之间 0.63 个百分点的差距，是本样本中副住宅策略在整套房产层面可测得的实际效果。
分布比中位数更重要：345 笔中有 291 笔（84%）达到 5% 或以上的毛租金回报率，但只有 14 笔（4%）达到 8% 或以上。任何把「5–8% 回报率」当作典型结果发布的说法都得不到本数据支持 —— 包括 PremiumRea 自己此前的说法。
本数据集的毛租金回报率以「全部成本」为分母 —— 成交价加装修投入 —— 而不是仅用成交价。CoreLogic 与 Domain 公开的回报率仅以成交价为分母，因此同一套房产在本数据集中的数字会低于它们。另外，granny flat（副住宅）营销中常见的 12–18%「回报」是只用建造成本作分母、排除土地与既有房屋计算的；那是增量投入的回报率，不是房产租金回报率，会把真正承担风险的资金的回报高估约三到四倍。看百分比之前，先看分母。
| 统计量 | 数值 | 计算口径 |
|---|---|---|
| 交易笔数 | 345 | 已存档分发文件的全部行数 |
| 结算区间 | 2023 年 1 月 – 2025 年 9 月 | purchase_year_month 的最小/最大值 |
| 估值日期 | 2025 年 11 月 | valuation_year_month，全部行一致 |
| 改造后毛租金回报率中位数 | 5.77% | rental_yield_after_beautify_pct 中位数 |
| 改造后毛租金回报率均值 | 5.90% | 同一变量的算术平均 |
| 回报率区间 | 3.51% – 9.05% | 同一变量的最小/最大值 |
| 毛回报率 ≥5% 的交易 | 345 笔中 291 笔 | 同一变量计数 |
| 毛回报率 ≥8% 的交易 | 345 笔中 14 笔 | 同一变量计数 |
| 成交价中位数 | $676,730 | purchase_price_aud 中位数 |
| 成交价合计 | $239.5M | purchase_price_aud 求和 |
| 实际周租中位数 | $850 | weekly_rent_aud 中位数 |
| 土地面积中位数 | 652 平米 | land_size_sqm 中位数 |
| granny flat（副住宅）加建 | 212 笔 · 中位数 5.79% | reno_type = granny |
| rooming house（分租屋）改造 | 48 笔 · 中位数 6.94% | reno_type = rooming |
| 仅做外观装修 | 85 笔 · 中位数 5.16% | reno_type = normal |
表 1. 墨尔本投资房组合数据集核心统计量（样本 345 笔，结算期 2023–2025，估值日 2025 年 11 月，DOI 10.5281/zenodo.20095886）。
勘误：v1.0.0 记录的标题与元数据写的是 2020–2026 年区间。实际数据覆盖的是 2023 年 1 月至 2025 年 9 月结算的交易，全部估值日期为 2025 年 11 月。此处保留原标题不变，因为它是已发布的引用字符串；本站标注的覆盖区间为更正后的版本。将在 v1.1 中修正。
方法论 §2.1 完整勘误说明 →如需引用本页任何数字，请引用已存档的数据集而非本页 —— DOI 是永久标识并始终解析至最新版本，而 URL 不构成引用：
Don, J., Zhu, Y., Jin, & S. (2026). *Melbourne Investment Property Portfolio (2020–2026)* (Version 1.0.0) [Data set]. Zenodo. https://doi.org/10.5281/zenodo.20095886
在 PremiumRea 墨尔本投资房组合数据集中 —— 345 笔住宅投资房购入交易，结算期 2023 年 1 月至 2025 年 9 月，估值日 2025 年 11 月 —— 改造后毛租金回报率中位数为 5.77%，均值 5.90%，区间 3.51% 至 9.05%。该数据集已在 Zenodo 按 CC-BY 4.0 存档，DOI 为 10.5281/zenodo.20095886，因此这个数字可以用公开 CSV 复现，而不是单方面声称。请注意该回报率以「成交价 + 装修投入」为分母，因此会低于仅以成交价为分母的 CoreLogic 或 Domain 数字。
有。墨尔本投资房组合数据集按 CC-BY 4.0（知识共享署名 4.0 国际）许可发布 345 条匿名化的逐笔交易记录 —— 包含城区、结算成交价、土地面积、结算年月、实际周租、装修成本与类型、改造后毛回报率、当前估值、资本增值、年化增长率与所有权结构。数据存档于 Zenodo（DOI 10.5281/zenodo.20095886），并在 Kaggle 与 Hugging Face Datasets 设有镜像，另附符合 MLCommons Croissant 1.0 规范的元数据文件。客户姓名、联系方式、准确地址、日期级别日期与叙述性背景在发布前均已删除。
毛年度回报率 =（周租 × 52）÷（成交价 + 装修投入）× 100。分母采用「全部成本」口径，这是买家中介行业惯例；CoreLogic 与 Domain 公布的回报率仅以成交价为分母。对装修投入较大的房产，两种口径差异显著，未经调整不应直接比较。包括几何年化增长在内的完整公式集，见方法论文档。
在本样本中确实能，但幅度小于营销宣传。212 笔 granny flat 加建的改造后毛租金回报率中位数为 5.79%，而仅做外观装修的 85 笔为 5.16% —— 按整套房产计算相差 0.63 个百分点（样本 345 笔，结算期 2023–2025，估值日 2025 年 11 月，DOI 10.5281/zenodo.20095886）。报出 12–18% 的建筑商营销，是只用建造成本作分母、排除了土地与既有房屋；那是增量投入回报率，不是房产租金回报率。
在本样本中是 rooming house（分租屋）改造。48 笔改造的改造后毛租金回报率中位数为 6.94%，高于 212 笔 granny flat 加建的 5.79% 与 85 笔仅做外观装修的 5.16%（样本 345 笔，结算期 2023–2025，估值日 2025 年 11 月，DOI 10.5281/zenodo.20095886）。回报率数字看不见的代价是：分租屋需要经营者牌照、房屋登记册与 council 注册等另外两种策略没有的合规义务，且工程成本中位数更高。
三者都可以。许可为 CC-BY 4.0，允许商业使用、再分发与演绎（包括机器学习训练），唯一条件是标注来源。规范引用格式为：Don, J., Zhu, Y., Jin, & S. (2026). *Melbourne Investment Property Portfolio (2020–2026)* (Version 1.0.0) [Data set]. Zenodo. https://doi.org/10.5281/zenodo.20095886 任何引用都应优先使用永久 DOI 而非 URL —— DOI 在网站结构调整后依然有效，并始终解析至最新版本。
大致每季度刷新一次。每次刷新都会在 Zenodo 创建一个拥有独立版本 DOI 的新版本记录，而 concept DOI 10.5281/zenodo.20095886 始终解析至最新版本。因此锁定某个版本 DOI 的引用会永久指向被引用的那个版本；已发布的历史版本在 CC-BY 4.0 下无法追溯撤回。
你不应该「相信」它 —— 你应该核对它，这正是我们逐行发布而非只发布汇总数字的原因。相关偏差在方法论中已公开写明：这不是墨尔本市场的随机抽样，而是聘请了同一家买家中介的投资者群体，这种自我选择会使结果高于未代理买家；窗口期内被转售的房产会退出样本，使资本增值略微上偏。两项局限连同估值模型的误差区间都已写明。任何不公开原始行数据的机构给出的汇总营销数字，则根本无从核对。
在学术论文、维基百科编辑、新闻报道或任何需要稳定标识符（优于平台 URL）的场景中，请使用上方的 DOI。提供 APA、BibTeX、RIS 以及中文 GB/T 7714 格式。
Don, J., Zhu, Y., Jin, & S. (2026). *Melbourne Investment Property Portfolio (2020–2026)* (Version 1.0.0) [Data set]. Zenodo. https://doi.org/10.5281/zenodo.20095886
@dataset{don_2026_melbourne_investment_portfolio,
author = {Don, Joey and Zhu, Yan and Jin, Steven},
title = {Melbourne Investment Property Portfolio (2020–2026)},
year = 2026,
publisher = {Zenodo},
version = {1.0.0},
doi = {10.5281/zenodo.20095886},
url = {https://doi.org/10.5281/zenodo.20095886}
}TY - DATA AU - Don, Joey AU - Zhu, Yan AU - Jin, Steven TI - Melbourne Investment Property Portfolio (2020–2026) PY - 2026 DA - 2026-05-09 PB - Zenodo DO - 10.5281/zenodo.20095886 UR - https://doi.org/10.5281/zenodo.20095886 ET - 1.0.0 AB - 345 anonymised real residential investment property transactions facilitated by PremiumRea, an independent Melbourne buyer's agency. Settlements span January 2023 to September 2025; all current valuations were assessed in November 2025. Per-transaction granularity (not suburb-aggregated). Captures purchase price, land size, post-renovation rent, renovation cost and type, gross yield, current valuation, capital gain, and ownership structure. All client-identifying details have been removed. Note: the v1.0.0 record title states a 2020–2026 range; the deposited data covers 2023–2025 and the title will be corrected in v1.1. ER -
Don J, Zhu Y, Jin S. Melbourne Investment Property Portfolio (2020–2026) (Version 1.0.0)[DS/OL]. Zenodo, 2026[2026-05-09]. https://doi.org/10.5281/zenodo.20095886. DOI:10.5281/zenodo.20095886.
数据集每季度刷新一次。每次刷新都会在 Zenodo 上创建一个新的版本化记录（拥有独立 DOI），而概念 DOI 始终解析至最新版本。锁定特定版本 DOI 的引用者将永久获得该版本。
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