我研究了13个季度的塔斯马尼亚数据。人口数据惨不忍睹。

这篇文章大概会惹到一些人。其实不止——直接点火都行。

塔斯马尼亚不会在七年里让你的钱翻倍。Hobart 不会,Launceston 也不会。如果你正琢磨在那边花$500,000澳元买套房,觉得自己提前上车了下一个热点,你得先看看我下面摆出来的数据。

别误会,Tassie 会涨。它也是澳大利亚的一部分。但"会涨"和"翻倍"是两件完全不一样的事。而炒作背后的那些数字,读下来跟星期一早上去看牙医差不多让人愉快。

没人愿意告诉你的人口故事

把塔斯马尼亚统计局的人口预测调出来看。真是读着发寒。

2016年到2023年之间,塔州几乎所有的人口增长都来自海外移民。不是自然增长,也不是州际迁移——而是拿签证进来的人,通过州担保通道拿到永久居留之后,做了任何一个理性人都会做的事:去悉尼或墨尔本。

我个人认识超过一百个拿到PR之后从塔州搬回墨尔本的人。反方向搬过去的,我一个都说不出来。零,一个也没有。

ABS 数据把这件事讲得很直白。2005到2015年间,塔州还有实打实的自然人口增长——婴儿出生、家庭扎根。2015年之后,这个趋势明显走弱。本地出生人口开始萎缩,那个统计缺口是由流动性极强的持签证人群填上的 1。

接下来这部分,任何一个手里有塔州房产的人都该坐下来好好读。塔州政府自己发布的官方人口预测——那条黄色虚线——是向下走的。某些情景下,塔州未来的人口甚至会低于今天的水平 2。让这句话在脑子里停一会儿。人更少,空房更多。在哪个宇宙里,这种局面会让房价翻倍?

老龄化把一切都恶化了

塔州人口报告的第三张图,才是真正让人坐不住的地方。

无论你选哪种预测情景——乐观、中性、悲观——塔州都面临严峻的老龄化。真正会买房、会成家的30到45岁人群,已经连续萎缩13个季度 3。三年多的时间里,核心买家人群一直在往外走。

老龄化不仅意味着买房的人变少。它还意味着工资增长更慢、消费支出下降、议会税基缩小、投资者常买的那类住房的需求也在萎缩。当一个州的中位年龄一直往上走、年轻专业人员一直往外跑,你看到的就不是增长故事,而是一场缓慢的通缩。

我自己会搬去住吗?说实话,不会。我敢打赌大多数读这篇文章的人也不会。这就是问题所在。如果你自己都不愿意搬过去,你凭什么赌别人会想搬过去?

Hobart 的经济正在把整个州往后拖

现在看经济数据,这是 Hobart 多头最不愿意你去看的一部分。

塔州整体在 COVID 之后有过一次像样的复苏。2022年,塔州的区域生产总值(GRP)同比增长4.45%。算不上惊艳,但至少是正的。问题是?同一年,Hobart——作为首府和最大城市——录得负增长 4。

再读一遍。这个州最大的城市,也就是大家口口声声说"正在涌入投资"的那座城市,实际上在倒退,而塔州其他地方还在往前挪一小步。接下来几年,Hobart 的增速也持续跑输全州平均。

Launceston 也好不到哪里去。过去四年里,只有一年 Launceston 的增速超过了塔州整体水平 4。剩下的三年,都是拖后腿。

讽刺的地方在这里:如果你要出于经济增长的理由投资塔州,从数据上你反而应该避开它两个主要城市。这就把整件事的前提给否了,不是吗?

一个维州 = 14个塔州

我住在维州。大家都爱吐槽维州的财政管理、债务水平、地税(land tax)。没毛病,值得吐槽的地方确实不少。

但这件事你怎么解释:维州的经济产出大约是整个塔州 GDP 的14倍 5。光是维州三年的 GDP 增量,就超过塔州整个一百年累计下来的经济总产出。这不是笔误,也不是四舍五入造成的。

所以当有人跟我说,他要把$600,000从墨尔本东南走廊——空置率低于1.5%、花$13,000做一次外观翻新就能租到$850/周、土地价值占购入价80%——抽出来放进塔州的一套房里,我真的很难忍住不笑。

我们公司只买土地价值超过总价80%的房产。这就是"买地送房"原则。墨尔本东南,$600,000-$800,000能在 Hampton Park 或 Cranbourne 买到600平方米的地——土地本身值$500,000到$650,000,房子是白送的。

而在塔州,$500,000买到的是一套中档房,建筑部分在总价里占比大得多。土地没有同样的稀缺溢价。看房那天不会有40个人排队。数字根本没得比。

租金回报率天花板很低

塔州是全澳大利亚平均工资最低的州 6。不是一时的抖动,是过去几十年一直这样。

工资低就意味着租金的天花板低。账面上你可能拿到一个看上去不错的回报率百分比,因为购入价也低——但实际的租金绝对额,被本地工人能付得起的水平框死了。当你的租客群每年赚得比墨尔本的同类少$15,000-$20,000,你长期把租金往上推的空间就非常有限。

供应端还有一记重击。SQM Research 预计,到2026年塔州大约有18,000套新住宅完工 7。对一个人口大约570,000的州,这是相对需求规模来说一笔非常大的新增供应。新供应直接跟现有库存抢市场,同时压住租金和资本价值。

对比一下墨尔本东南那些成熟城区:议会的 NIMBY 倾向、建筑成本失控,以及在已建成区域物理上就造不出新土地这件事,意味着供应永远偏紧。Hampton Park 的空置率在 COVID 之前之后,就没再突破过2%。而在塔州,供需之间的缓冲薄得像一张纸。

基建支出是止痛药,不是根治药

塔州多头最爱提的就是那个新体育场。Hobart 的 Macquarie Point Stadium——预算$715 million,实际大概率会超支——据说会彻底改变这座城市。还有$200 million的机场航站楼扩建和$130 million的跑道升级 8。

对一个小州来说,这些数字不算小。但一个体育场变不出来几千户永久的高收入家庭。机场扩建确实能提升吞吐量,但如果本地没有足够的高薪产业——科技、金融、高端医疗——落在那个机场里的人,大多是来住一周就走的游客。

就像给一个需要心脏手术的人开一片降压药。看起来你在做事,但解决不了结构性的问题。

对比一下墨尔本东南的 Frankston。$1 billion的 Frankston Hospital 扩建不是面子工程——它是一台永久的就业引擎。几千名医生、护士、麻醉师和辅助医疗人员都需要住在附近。医疗专业人员年薪$80,000到$250,000。他们要租房,要把孩子送到本地学校,要在本地商店花钱。这是有催化作用的投资——它会永久地抬高整个走廊的收入结构和住房需求 9。

两个项目都是大约10亿澳元。但对维州来说,这几乎是一个四舍五入;对塔州来说,这是一次定义全州命运的豪赌。而塔州押的是——一座体育场。

所以你手里$500K,到底该怎么用?

如果你的预算是$500,000,你又正在想塔州,我会很直接地劝你别这么做。

在这个价位上,你可以在 Geelong 北区——Corio、Norlane——买到500平方米以上地块带房的房子。花$5,000-$10,000做一次外观翻修,租金能做到$600/周。租金回报率接近6%,而 Geelong 是专业预测机构点名的"全国最受益于降息的十大城市"之一 10。

或者稍微拉一下预算,去 Ballarat 或 Bendigo。同样的预算、同样的大地块策略,租金回报率5-6%,空置率低于2%。

这些维州区域城市有一样塔州没有的东西:靠近墨尔本。它们离一个500万人口、$450 billion经济体的城市,只需要90分钟。Geelong 和 Ballarat 每天都有大量工人通勤到墨尔本上班。这边的需求管道,不是靠签证流动人口或度假客在撑——而是那些在州首府工作的永久居民。

"我只在租客有工作、土地有稀缺性的地方买房。" 每个走进我办公室的客户,我都这么跟他们讲。"塔州只占了其中一条。墨尔本两条都占。"

Tassie 会涨吗?大概率会。会翻倍吗?我赌不会。

我得把话说清楚:我不是在说塔州完全不能投。如果你三年前以$350K买入,现在值$420K,那恭喜你,这本来就是应得的。全澳房产,只要时间拉得够长,都是向上走的,因为通胀和全国层面的人口增长摆在那里。

但"会涨"和"能给出足以让你把半个百万锁十年的回报",是两个完全不同的命题。当我看到13个季度工作年龄人口下滑、首府城市跑输本州、全国最低工资,再加上一波即将到来的新供应——我看到的,是一个年化3-4%的资产类别,而不是在选址得当的墨尔本城区里能跑出来的年化8-10%。

十年复利下来,这个差距就是几十万澳元。

我的建议?把塔州"换个活法"的浪漫留给那些向往者。你手里的$500K,放进墨尔本东南一块600平方米的地、或者一个维州高回报率的区域城市,让结构性供应紧张和工资增长去替你做重活。

数据不会骗人。但数据,得你自己愿意读。