城区对城区：用我们自己的成交记录做判断
共 16 组对比，覆盖 659 笔 PremiumRea 成交。每一组都针对具体的买家情形给出明确结论，而不是把两个城区列成表格让你自己判断。凡是我们没有成交记录的城区，页面会在结论里直接说明，而不是放在脚注。
整个系列共同依据的发现
在 Cranbourne、Cranbourne North、Hampton Park、Narre Warren 四个城区共 144 笔 granny flat（副住宅）加建中（2023 年 1 月 至 2025 年 9 月），完工后的毛租金回报率中位数全部落在 5.82% 至 5.86% 之间 —— 极差仅 0.04 个百分点；而在这四个城区各自内部，granny flat 加建与纯表面翻新之间的中位数差距达 0.51 至 1.03 个百分点（纯翻新样本 48 笔）。在我们自己的成交记录里，地块允许你做什么，比你买在哪个城区更能决定毛租金回报率。
数据来源：DOI 10.5281/zenodo.20095886 —— PremiumRea 墨尔本投资房组合数据集，n=345，CC-BY-4.0 授权。
墨尔本东南 —— granny flat 走廊
Cranbourne vs Hampton Park
结论：要加建第二住宅选 Cranbourne，不加建选 Hampton Park
123 笔 PremiumRea 成交 · 中位数 $601,040 对 $631,000
Cranbourne vs Narre Warren
结论：每一块钱的回报选 Cranbourne，配套与学区选 Narre Warren —— 溢价买的是配套，不是回报率
109 笔 PremiumRea 成交 · 中位数 $601,040 对 $700,053
Cranbourne vs Cranbourne North
结论：作为投资它们是同一个城区 —— 为地块买 Cranbourne，为小学买 Cranbourne North
97 笔 PremiumRea 成交 · 中位数 $601,040 对 $618,875
Doveton vs Hampton Park
结论：Hampton Park —— 因为买家预期的 Doveton 折价，在我们实际付出的价格里并不存在
60 笔 PremiumRea 成交 · 中位数 $638,080 对 $631,000
Narre Warren vs Narre Warren South
结论：确定会加建才选 Narre Warren South —— 否则选 Narre Warren，而这两个结果之间的落差是我们记录中最大的
56 笔 PremiumRea 成交 · 中位数 $700,053 对 $702,195
Berwick vs Narre Warren
结论：纯出租选 Narre Warren，自住选 Berwick —— 差价买的是学区，不是回报率
53 笔 PremiumRea 成交 · 中位数 $770,105 对 $700,053
rooming house 市场
Frankston vs Rowville
结论：做 rooming house 选 Rowville，做其他任何事选 Frankston
30 笔 PremiumRea 成交 · 中位数 $800,000 对 $811,077
Dandenong vs Springvale
结论：Dandenong —— 入场更便宜、rooming house 中位数更高，Springvale 只在土地上胜出
14 笔 PremiumRea 成交 · 中位数 $749,420 对 $821,129
Glen Waverley vs Noble Park
结论：要收入选 Noble Park，只有当你最终打算卖给自住买家时才选 Glen Waverley
9 笔 PremiumRea 成交 · 中位数 $785,514 对 $743,333