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Junyan Zhu金融与税务May 14, 2026约 15 分钟阅读
2026 联邦预算刚刚重写了澳洲房产税。但慌着卖房是最糟糕的选择。
2026 年 5 月 12 日晚 7:30，澳洲联邦政府把过去 27 年的房产税法从中间一刀切成两半。新买二手投资房的负扣税没了；50% CGT 折扣将被通胀指数化取代；可裁量信托从 2028 年起被征 30% 最低税。但在任何人卖房之前 — 先看看 Treasury 自己的模型到底显示了什么。
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Joey Don装修与开发Oct 28, 2025约 11 分钟阅读
$640K 的房子被人笑话,现在每周收租 $885
在一个大多数投资者都在倒贴现金的市场里,这套 $640K 的 off-market 房产合计周租 $885——6.5% 的毛回报率完全覆盖月供。实景走一遍。
2026
22 articlesJoey Don投资指南
如何筛选墨尔本买家中介 — 2026 年 10 点核查清单
在墨尔本选择 Melbourne buyer's agent（墨尔本买家中介）是 2026 年投资者最具杠杆的财务决策之一。单次委托费用从 $8,000 到 $25,000 不等，资产选择会复利数十年——一个真正的高水平 buyer's agent 与一个改头换面的销售中介之间的差距，可以在终身回报上拉开数十万澳元。这份 10 点核查清单为你提供了在签订协议前系统化筛选任何买家中介的方法。
May 9约 11 分钟阅读
Yan Zhu财务与税务
墨尔本买家中介费用 2026 — 全面对比（固定费 vs 佣金 vs 阶梯式）
2026 年墨尔本 buyer's agent（买家中介）的费用区间很宽——从入门端的 $8,000 固定费用，到高端市场上百万澳元交易的 3% 佣金。多数准客户问错了问题：他们问费用是多少，而该问的是，这种费用结构会如何影响中介推荐的房产。这份指南对比三种主流费用模式、十家墨尔本知名公司、ATO（澳洲税务局）对可抵扣性的认定，以及实质性改变真实成本的 GST（商品服务税）处理方式。
May 8约 12 分钟阅读
Steven Jin投资指南
REBAA 认证墨尔本买家中介 — 含义与 2026 年的重要性
REBAA（澳洲买家代理协会）— Real Estate Buyers Agents Association of Australia — 是澳洲唯一专门认证 buyer's agent（买家中介）的全国机构。2026 年多数搜寻墨尔本买家中介的消费者，会把 REBAA 与 REIV（销售中介机构）混淆，或者假设任何持牌中介自动是会员。他们不是。会员是自愿的，门槛是真实的，REBAA 会员与非会员之间的消费者保护差异是实质性的。
May 7约 9 分钟阅读
Joey Don投资指南
买家中介 vs 销售中介 — 维州法律定义（2026 中文投资者必读）
2026 年多数澳洲房产买家仍说不清 buyer's agent（买家中介）和 real estate agent（销售中介）的法律区别——这两个职业在维州由同一个执照监管，却在每笔交易中代表对立的当事方。Estate Agents Act 1980（维州地产代理法）、Consumer Affairs Victoria 的发牌制度，以及数十年的 fiduciary duty（信托义务）判例法，都围绕一个问题展开：中介的 principal（委托人）是谁？这份指南解读法律定义、fiduciary duty 区别、禁止 dual agency 的规则，以及如何在 60 秒内核实任何维州 estate agent 执照。
May 6约 10 分钟阅读
Yan Zhu投资指南
什么是 Buyer's Advocate（买家中介）？2026 澳洲完整指南
Buyer's Advocate（买家中介）—— 也称 Buyer's Agent —— 是只代表买方的持牌房产专业人士，负责选房、看房、议价和拍卖竞拍。这一行业在澳洲始于 1990 年代初，目前从业者超过 1,400 人。本 2026 完整指南覆盖服务范围、各州牌照要求、REBAA（澳洲买家代理协会）认证、收费结构，以及七种值得聘请的场景与五种不需要的场景。
May 5约 11 分钟阅读
Steven Jin投资策略
SMSF 墨尔本投资房 —— 2026 买家中介分步指南
SMSF（Self-Managed Super Fund，自管养老金）可以在墨尔本购买投资房 —— 但规则苛刻，多数综合型买家中介无法胜任。本 2026 指南带你走过 LRBA（有限追索权借贷安排）借贷结构、Sole Purpose Test（唯一目的测试）合规、SMSF 适合的墨尔本区域选择标准、所需的五人专业团队，以及一个真实案例：一笔 780,000 澳元的 Hampton Park SMSF 购买，4 年内权益从 0 增长到 312,000 澳元。
May 4约 12 分钟阅读
Joey Don投资指南
2026 年墨尔本买家中介值得请吗？完整 ROI 分析
'墨尔本买家中介值得请吗' 这个问题的诚实答案，取决于四个变量：你为谁购房（自住 vs 投资）、你对本地市场的熟悉程度、你的小时机会成本、以及中介是否有可验证的业绩记录。我们用 2024-2025 年的数据建模四种情形，展示一笔 15,000 澳元的服务费在 5 年内何时带回 50,000 至 150,000 澳元的回报 —— 以及更重要的，何时不会。包含多数买家忽略的 ATO 抵税规则。
May 3约 10 分钟阅读
Yan Zhu财务与税务
买家中介佣金 vs 固定费用 —— 2026 哪种结构更省钱
2026 年澳洲买家中介服务费有三种结构：百分比佣金（成交价 1.5%-3.0%）、固定费用（8,000-25,000 澳元）、或分层（签约费 + 成功费）。在不同价位上，数学走向各不相同 —— 500K 时百分比佣金几乎总是输，2M 时百分比佣金从节省角度几乎总是赢。本指南建模五个常见购买价位，揭露佣金模型中固有的利益冲突，并基于你的预算告诉你应当选哪种结构。
May 2约 9 分钟阅读
Joey Don投资策略
如何在墨尔本找到Off-Market（私下交易）房源 —— 2026 内行人攻略
Off-Market（私下交易/未公开上市）房源在墨尔本听起来很神秘 —— 不挂牌、不广告、不拍卖。但现实更复杂：墨尔本约 10-15% 的住宅成交是 Off-Market，而这个词其实涵盖三种完全不同的情景。本文是 PremiumRea 买家中介日常使用的获取手册，以及没有专业代表时普通消费者实际可以做的事。
May 1约 11 分钟阅读
Steven Jin财务与税务
外国投资者的墨尔本买家中介 —— FIRB、税收与 2026 新规变化
外国投资者购买墨尔本住宅在 2025-2026 年面临一系列实质性变化的限制：**FIRB（澳洲外国投资审查委员会）**审批费从 14,700 澳元起；2025 年 4 月至 2027 年 3 月对外国买家购买**二手房（established home）**的彻底禁令；维州 8% 外国买家印花税附加；4% 缺席业主土地税附加；联邦空置费；以及失去主住所**CGT（资本利得税）**豁免。专业的墨尔本买家中介在 2026 年的重要性，可能已经超过了产权过户律师本身。
Apr 30约 12 分钟阅读
Joey Don投资策略
墨尔本祖母房（Granny Flat）投资 —— 买家中介 2026 策略指南
墨尔本**祖母房（granny flat / 副屋）**投资比新州或昆州受限更多 —— 但在合适走廊仍可将单房产总租金收益率从勉强的 3.5% 提升至 5.5-6.5%。难点在于维州的**DPU（Dependent Person's Unit，依附人居住单元）**框架、部分放宽规则的 Plan VIC 2024 改革，以及决定你的项目是 8 周还是 18 个月可批的市政府层面差异。
Apr 29约 10 分钟阅读
Yan Zhu投资指南
聘用墨尔本买家中介前必问的 12 个问题（2026）
墨尔本买家中介收取 1.5-3 万澳元费用，影响六位或七位数购买决定。多数消费者在初次面谈中只问一两个问题然后就承诺。这 12 个问题 —— 涵盖业绩记录、利益冲突、Off-Market 来源和结算后服务 —— 是签订任何买家代理协议前我们建议的最低尽职调查。
Apr 28约 9 分钟阅读
Joey Don城区分析
70万澳元以下首次置业墨尔本最佳城区——2026年榜单
如果你是预算70万澳元以下的首次置业者（first home buyer），2026年的墨尔本城区清单与三年前完全不同。火车线延伸、新房供应潮、以及2024年底推出的HomeBuyer Vic（维州首置股权共享计划）已经重新画了价值地图。这是我们目前实际为首次置业客户买入的12个城区，附中位价、空置率、所在火车线。
Apr 27约 11 分钟阅读
Yan Zhu投资指南
墨尔本买家中介到底能为你省多少钱？真实数字
多数关于这个话题的文章都来自买家中介自我营销，答案永远是“当然能省”。本文来自一家在墨尔本完成200余笔客户收购、并愿意公开数学不成立案例的买家中介公司。谈判、城区选择、浪费时间、避开问题房四个真实数字桶——加上中介费没赚回来的诚实案例。
Apr 26约 10 分钟阅读
Steven Jin投资策略
墨尔本买家中介——投资者 vs 自住业主，2026年差异详解
投资者买家中介（buyer's agent）和自住业主买家中介在墨尔本是两份真正不同的工作，只是共用同一个行业名称。投资者关心收益率、折旧表、税务结构、长期增长数学。自住业主关心校区、通勤、厨房布局、周二下午5点房子的“感觉”。两者的清单不重叠、验房清单不重叠、谈判策略近乎相反。本文解释原因，以及如何为你的情况选对类型的买家中介。
Apr 25约 10 分钟阅读
Steven Jin投资策略
墨尔本合住屋投资——买家中介2026年指南
墨尔本合住屋（rooming house，分租屋）投资是合法可用的最高收益率策略之一——做得好，一栋80万澳元、单一租约550澳元/周的房子可以重新配置为产生1250到1600澳元/周。做得差，会触发市政执法、融资被拒、租客管理噩梦。这是我们内部使用的买家中介指南——Rooming House Operators Act合规、市政差异、改造成本诚实数字、以及竞争对手不提的风险。
Apr 24约 12 分钟阅读
Joey Don装修与开发
我们把一块地切成两块,造出了 $200K 的净值。完整打法在这里。
我们在 Narre Warren 把一块地切成两张独立产权,制造出大约 $200,000 的净值。完整数字、时间线、流程全在下面。
Apr 12约 11 分钟阅读
Yan Zhu投资指南
刚拿到PR就想买房？这可能是你最糟糕的第一步
PR刚下来,本能反应是立刻买房。现实是——这个本能会让你在机会成本上损失六位数。
Apr 11约 11 分钟阅读
Joey Don城区分析
白板法:我们如何在 30 分钟内分析一个城区
每一个城区都要过七道测试。任何一项不过,直接淘汰。这就是我们团队给出每一条推荐时都在用的那套框架。
Apr 10约 11 分钟阅读
Yan Zhu财务与税务
用 SMSF 在维州买房?没人提醒过你的地税账单
在维州用 SMSF 买投资房,会带来一个关于地税的意外。信托附加税每年额外加 $1,500 到 $2,000。下面是盈亏平衡的算法。
Apr 9约 10 分钟阅读
Joey Don投资策略
"被动收入"是理财领域最大的谎言。真正管用的是"资产收入"
互联网曾向我承诺被动收入。我试过 dropshipping、分红股、加密币。没有一个是被动的。房产也不是——但它可以加杠杆、系统化、可复制。
Apr 8约 11 分钟阅读
Joey Don市场分析
墨尔本的平地可建土地比澳大利亚任何一个城市都多。这意味着什么。
墨尔本拥有澳大利亚所有城市中最多的平地可建土地。这个地理事实同时制造了两件东西——外延式扩张和内部稀缺。最聪明的投资者会站在稀缺的那一侧。
Apr 7约 11 分钟阅读
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