LEP、SEPP 与州级图层 —— 新州约束的三个来源
local environmental plan 是 council 的规划文件，依据 Environmental Planning and Assessment Act 1979 第 3 部分在 Standard Instrument 模板上制定。其书面条款设定规则，其地图逐地块适用这些规则：Land Zoning Map、Height of Buildings Map、Floor Space Ratio Map、Lot Size Map、Heritage Map、Flood Planning Map、Land Reservation Acquisition Map、Acid Sulfate Soils Map，以及 council 采纳的 foreshore building line、riparian land、urban release area 等本地条款图。分区图回答土地可以用来做什么；其他每一张图都是对「怎么用」的约束。
State Environmental Planning Policy 由 Minister 制定，适用于每一份 LEP 之上。对增值买家最重要的有两份。State Environmental Planning Policy (Resilience and Hazards) 2021 整合了海岸管理条款（第 2 章，落实 Coastal Management Act 2016）与污染土地条款（第 4 章，原 SEPP 55）。State Environmental Planning Policy (Housing) 2021 整合了副住宅、dual occupancy、boarding house 与 co-living 条款，并自 2025 年 2 月起承载 Low and Mid-Rise Housing Policy —— 在 Six Cities region 车站与镇中心周边已划定的 precinct 内，以 non-refusal standards 允许 dual occupancy、terrace、manor house 与 residential flat building。State Environmental Planning Policy (Exempt and Complying Development Codes) 2008 设定 complying development 路径，其排除项 —— heritage item、flood control lot、高 bushfire attack level —— 决定项目是否需要 development application。
第三个来源是依据其他法律制定并认证、然后纳入规划体系的灾害图层。Bush fire prone land map 由 council 编制，并由 NSW Rural Fire Service 的 Commissioner 依据 EP&A Act 第 10.3 条认证。Biodiversity Values Map 依据 Biodiversity Conservation Act 2016 第 7.3 条制定。矿区沉降区依据 Coal Mine Subsidence Compensation Act 2017 宣布。Australian Noise Exposure Forecast 等值线由 Airservices Australia 认可，通过 LEP 的 airspace 与 aircraft-noise 条款适用。污染土地由 Environment Protection Authority 依据 Contaminated Land Management Act 1997 记录。
- 来源 1 —— Local environmental plan（Standard Instrument）
- clause 4.1 最小地块面积；4.3 建筑限高；4.4 容积率；5.1 relevant acquisition authority（Land Reservation Acquisition Map）；5.10 遗产保护（item 与 conservation area，schedule 5）；5.21 洪水规划；本地的 acid sulfate soils、riparian、foreshore 与 urban release area 条款。依据 EP&A Act 1979 第 3 部分制定。
- 来源 2 —— State Environmental Planning Policy
- Resilience and Hazards 2021（coastal vulnerability、wetlands、environment 与 use area；污染土地）；Housing 2021（副住宅、dual occupancy、2025 年 2 月起的 Low and Mid-Rise Housing Policy）；Exempt and Complying Development Codes 2008（complying development 排除项）；Biodiversity and Conservation 2021；Transport and Infrastructure 2021。
- 来源 3 —— 依据其他法律的州级图层
- Bush fire prone land（EP&A Act s 10.3，RFS Commissioner 认证；经 s 4.14 适用 Planning for Bush Fire Protection 2019）；Biodiversity Values Map（Biodiversity Conservation Act 2016 s 7.3）；宣布的矿区沉降区（Coal Mine Subsidence Compensation Act 2017）；ANEF 等值线（Airservices Australia，AS 2021）；Contaminated Land Record（Contaminated Land Management Act 1997）；waterfront land 与河岸走廊（Water Management Act 2000）。
如何查到新州房产上的约束 —— section 10.7 certificate 与 Planning Portal
- 读 section 10.7 planning certificate。依据 Conveyancing (Sale of Land) Regulation 2022，新州每份土地买卖合同都必须附带一份有效证明。section 10.7(2) 部分以规定措辞披露分区、适用的 LEP 与 SEPP 条款、土地是否为 bush fire prone、是否在 flood planning area、是否为 heritage item 或 conservation area、是否被保留征收、是否在矿区沉降区、是否受 contributions plan 影响；section 10.7(5) 部分补充洪水标高或污染备注等 council 信息。
- 打开 NSW Planning Portal Spatial Viewer 并搜索地址。它绘制每一张 LEP 图 —— 分区、限高、FSR、地块面积、遗产、洪水规划、征收、酸性硫酸盐土 —— 加上 bush fire prone land 与 SEPP 海岸区域，并把每个图层链接到其落实的条款。
- 证明标记出的州级灾害图层要分别核查。Biodiversity Values Map 由 NSW BOSET 工具提供；bush fire prone land 由 RFS 提供；矿区沉降区由 Subsidence Advisory NSW 提供；Contaminated Land Record of Notices 由 EPA 提供；ANEF 等值线由相关机场提供。
- 洪水要向 council 索取地块级信息 —— flood planning level、1% AEP 与 probable maximum flood 标高，以及该地块是否为 flood control lot。LEP 洪水规划图是一个范围，不是一个标高，而设计与 complying development 路径取决于标高。
- heritage conservation area 要向 council 索取该具体房产的分级（contributory、neutral 或 detracting）。它不在证明上也不在图上，却决定什么能获批。
打开 NSW Planning Portal Spatial Viewer —— 任意新州地址的每一张 LEP 图与 SEPP 区域 →
Biodiversity Values Map —— BOSET 地图工具（Biodiversity Conservation Act 2016 s 7.3）→
LEP 图与州级政策都会变
council 每年通过 planning proposal 多次修订 LEP 图；Low and Mid-Rise Housing Policy 自 2025 年 2 月起在完全不动 LEP 图的情况下改写了 Sydney 数千个地块的有效高度与密度；flood prone land package 于 2021 年用 clause 5.21 替换了每个 council 的洪水示范条款。planning certificate 在出具当天是最新的，一个月后就是历史文件。
等级 1 —— 对价值或可用性有重大影响
这四项攻击的是你买这套房的理由。在我们自己的收购流程中，增值地块上的 floodway、征收保留或污染土地标记几乎是自动排除项，而 bush fire prone land 意味着在出价之前就得重新规划建造预算与审批路径。这是我们的商业筛选标准，不是法律规则 —— 很多人在以上四种情形下都照样买、照样建。
Floodway（主行洪通道）
Floodway — 洪水风险最高,建筑严格受限 · 影响等级 1（PremiumRea 编辑判断）
Floodway（主行洪通道）是洪泛区中洪水期间发生大量泄流的部分 —— 水流最快、最深的地方。council 依据 NSW Flood Risk Management Manual 在其洪水研究与 floodplain risk management plan 中划定 floodway，Standard Instrument 的洪水规划条款（clause 5.21）适用于其内的开发。
增值角度：在已划定的 floodway 内新建住宅几乎不会获得支持，填土一般也会被拒，因为它会把洪水推向邻居。除既有用途外，一律视为排除项。
Land Acquisition（政府征收保留地）
Land Reservation / Acquisition — 政府未来可能征收该土地 · 影响等级 1（PremiumRea 编辑判断）
local environmental plan（LEP，地方环境规划）的 Land Reservation Acquisition Map 上显示的土地被保留作公共用途 —— 道路、铁路走廊、排水或开放空间 —— Standard Instrument 的 clause 5.1 指明业主可要求其征收的 relevant acquisition authority。
增值角度：维州 Public Acquisition Overlay 的新州对应项，我们的处理方式相同 —— 对增值策略近乎自动排除。新州给出的唯一优势是：土地被保留后，业主可依据 Land Acquisition (Just Terms Compensation) Act 1991 强制要求征收。
Bush Fire Prone Land（丛林火灾易发区）
Bush Fire Prone Land — NSW RFS 认证,影响 BAL 评级与建造成本 · 影响等级 1（PremiumRea 编辑判断）
Bush fire prone land（山火易发地）由各 council 绘制，并由 NSW Rural Fire Service 的 Commissioner 依据 Environmental Planning and Assessment Act 1979 第 10.3 条认证。其上的开发必须符合 Planning for Bush Fire Protection 2019（该法第 4.14 条），后者设定 asset protection zone、通道、供水以及按现场确定的 bushfire attack level（BAL）建造。
增值角度：图层类别很关键 —— vegetation category 1 及其 100 m 缓冲区与 category 3 草地周围的 30 m 缓冲区是完全不同的情形。作为 complying development 的副住宅只在 BAL 29 及以下可用；再高就需要 development application。
Contaminated Land（污染地块）
Contaminated Land — EPA 登记或 SEPP Resilience & Hazards 第四章 · 影响等级 1（PremiumRea 编辑判断）
依据 Contaminated Land Management Act 1997 记录在 EPA 的 Contaminated Land Record of Notices 上的土地，或被 council 认定因先前用途（加油站、干洗店、果园、工业场地）而可能受污染的土地。State Environmental Planning Policy (Resilience and Hazards) 2021 第 4 章 —— 原 SEPP 55 —— 要求同意机关在批准改为住宅等更敏感用途之前考虑污染问题。
增值角度：初步场地调查便宜；详细调查与修复不便宜，而 EPA 认可审计师出具的 site audit statement 可能是同意条件。住宅增值地块上出现污染标记，应视为「在顾问看过之前停止」。
等级 2 —— 显著限制，但通常可以应对
这些会增加成本、时间与一份 development application，并可能阻止某个具体计划 —— 最常见的是拆除与分割。它们很少让一套房产变得不可买。它们可靠地做到的一件事是移除 complying development 这条捷径 —— 在新州，这意味着十天的 certifier 批准与三到六个月的 council 流程之间的差别。
Flood Planning Area（洪水规划区）
Flood Planning Area — LEP 第 5.21 条 · 影响等级 2（PremiumRea 编辑判断）
Flood Planning Area（洪水规划区）是位于 flood planning level 及以下的土地 —— 通常为 1% 年超越概率洪水加上 freeboard（常为 0.5 m）—— 显示在 council 的 flood planning map 上。Standard Instrument LEP 的 clause 5.21 由 2021 年 flood prone land package 引入，适用于其上的一切开发，并允许 council 对敏感与危险用途考虑高于 flood planning level 的洪水灾害。
增值角度：预计会有最低居住楼面标高、其下的耐洪材料，以及随 development application 提交的洪水评估。它很少直接叫停副住宅，但 flood control lot 在没有 council 认证楼面标高的情况下不能走 complying development 路径。
Heritage Item（遗产保护项目）
Heritage Item — LEP 第 5.10 条 Heritage Conservation · 影响等级 2（PremiumRea 编辑判断）
Heritage item（遗产项目）是列入 LEP schedule 5 的建筑、场所或物件，或依据 Heritage Act 1977 列入 State Heritage Register 的项目。Standard Instrument LEP 的 clause 5.10 要求拆除、改建与大多数新建工程取得 development consent，并随申请提交 heritage impact statement。
增值角度：对已列入项目的分割与拆除经常被拒；保留其意义的改建通常可获批。heritage item 上不能使用 complying development，因此每个项目都是 development application。
Heritage Conservation Area（遗产保护区）
Heritage Conservation Area — LEP 第 5.10 条 · 影响等级 2（PremiumRea 编辑判断）
Heritage conservation area（遗产保护区）是列入 LEP schedule 5 的街区，保护的是整体街景而非单一建筑。clause 5.10 适用，因此拆除与外部改建需要 consent 与 heritage impact statement，但检验标准是对该区域的贡献而非个体意义。
增值角度：回应街景的替换住宅通常可获批；一排 townhouse 往往不行。council 会把保护区内的房产分级为 contributory、neutral 或 detracting，决定获批与否的是这个分级 —— 而不是列入本身。
Acid Sulfate Soils (High)（酸性硫酸盐土壤（高风险））
Acid Sulfate Soils — 1-2 类,高风险 · 影响等级 2（PremiumRea 编辑判断）
Acid sulfate soils（酸性硫酸盐土）按等级绘制在 LEP acid sulfate soils map 上。Class 1 与 2 是高风险等级：依据 LEP 的酸性硫酸盐土条款，任何工程或低于自然地表的工程都需要 development consent 与酸性硫酸盐土管理方案。
增值角度：主要是施工细节成本 —— 检测、中和与处置 —— 对泳池、地下室与深桩影响大。常见于 Sydney、Central Coast、Newcastle 与北海岸的沿海与河口城区。
等级 3 —— 中等限制，通常关乎产出或设计
这一等级决定的是你能建多少，而不是能不能建。限高与容积率是每一份新州开发可行性分析赖以建立的两个数字，海岸、生物多样性与酸性硫酸盐土控制则决定占地能放在地块的哪个位置。
Height of Buildings（建筑限高）
Height of Buildings — LEP 限高图 · 影响等级 3（PremiumRea 编辑判断）
Height of Buildings Map（建筑限高图）依据 Standard Instrument LEP 的 clause 4.3 为每块地设定以米计的最高建筑高度。它是决定开发可建层数的主要数值控制，与 zone 并行适用而非被其取代。
增值角度：这个数字把 dual occupancy 限制在两层、把单元楼限制在三层。自 2025 年 2 月起，Low and Mid-Rise Housing Policy 在 Six Cities region 已划定的车站与镇中心 precinct 内以 non-refusal standards 覆盖了 LEP 的高度与 FSR 限制 —— 在读 LEP 图之前先确认地块是否在其中。
Floor Space Ratio（容积率）
Floor Space Ratio — LEP FSR 图 · 影响等级 3（PremiumRea 编辑判断）
Floor Space Ratio Map（容积率图）依据 Standard Instrument LEP 的 clause 4.4 设定相对于场地面积的最大 gross floor area。600 m² 地块上 0.5:1 的比率意味着场地上所有建筑合计 300 m² 的 gross floor area。
增值角度：即便高度与 zone 看似宽松，FSR 也是悄悄压低开发产出的控制。做可行性之前先算这笔账 —— 小地块上通常是 FSR 先于高度成为约束。
Coastal Vulnerability（海岸脆弱区）
Coastal Vulnerability Area — SEPP Resilience & Hazards 第二章 · 影响等级 3（PremiumRea 编辑判断）
coastal vulnerability area、coastal wetlands and littoral rainforests area、coastal environment area 与 coastal use area 依据 State Environmental Planning Policy (Resilience and Hazards) 2021 第 2 章绘制，落实 Coastal Management Act 2016。vulnerability area 内的开发不得增加场地或邻居面临的海岸灾害风险。
增值角度：位于 vulnerability area 的海滨或河口地块面临侵蚀退界，若有 coastal management program 适用，还可能面临「计划性后退」的立场。给土地定价前先读 council 的 coastal management program。
Biodiversity Values（生物多样性保护区）
Biodiversity Values Map — 触发 Biodiversity Offsets Scheme · 影响等级 3（PremiumRea 编辑判断）
Biodiversity Values Map（生物多样性价值图）依据 Biodiversity Conservation Act 2016 第 7.3 条制定，标识具有高生物多样性价值的土地。在已标绘土地上清理本地植被会触发 Biodiversity Offsets Scheme 与 biodiversity development assessment report，无论清理面积大小。
增值角度：补偿信用按同类栖息地每公顷计价，在林地地块上可能超过地价。避开已标绘植被的占地就避开了该计划；需要清理它的则避不开。
Acid Sulfate Soils (Low)（酸性硫酸盐土壤（低风险））
Acid Sulfate Soils — 3-5 类,较低风险 · 影响等级 3（PremiumRea 编辑判断）
Acid sulfate soils class 3、4 与 5 —— LEP 图上的较低风险等级。只有超过深度阈值的工程（例如 class 3 低于自然地表 1 m 以上，或降低地下水位的工程）才需要 consent 与管理方案。
增值角度：与地面板式副住宅很少相关；与地下室或泳池相关。是一项要核查的成本，不是要害怕的约束。
等级 4 —— 轻微限制，但有几项是直接成本
contributions plan 完全不限制你建什么 —— 它给项目定价。矿区沉降与河岸土地是要取得的批准；ANEF 等值线是一项声学规格，超过 25 则是对增加人口的限制。
Airport Noise Contour（机场噪音等值线）
ANEF Airport Noise Contour — 噪音敏感用途受限 · 影响等级 4（PremiumRea 编辑判断）
Australian Noise Exposure Forecast（ANEF）等值线为每个主要机场编制并由 Airservices Australia 认可。council 结合 Australian Standard AS 2021 用它决定噪音敏感开发是否可接受以及需要何种声学建造；Standard Instrument 的 airspace 与 aircraft-noise 条款适用于 Sydney、Bankstown、Newcastle 等机场周边。
增值角度：在 20 至 25 ANEF 等值线之间，住宅经声学处理后有条件可接受；25 以上一般不可接受。加建副住宅就是增加一个噪音敏感用途，而这正是等值线要限制的。
Contributions Plan（基础设施贡献金）
Local Infrastructure Contributions Plan — 基础设施贡献金 · 影响等级 4（PremiumRea 编辑判断）
依据 Environmental Planning and Assessment Act 1979 第 7.11 或 7.12 条（原第 94 与 94A 条）的 local infrastructure contributions plan 允许 council 对开发征收道路、排水、开放空间与社区设施的贡献金，按每增加一套住宅或一个地块计，或按工程成本的百分比计。
增值角度：一项真实、可量化、应列入可行性分析的成本 —— 在 Sydney 增长区每增加一个地块通常是数万澳元，对 60 m² 以下的副住宅常常豁免或减免。它给项目定价，不限制项目。
Mine Subsidence（矿区沉降区）
Mine Subsidence District — Subsidence Advisory NSW · 影响等级 4（PremiumRea 编辑判断）
依据 Coal Mine Subsidence Compensation Act 2017 宣布的 mine subsidence district（矿区沉降区）覆盖 Hunter、Newcastle、Lake Macquarie、Illawarra 及 Sydney 西部部分地区的新旧地下煤矿采空区上方土地。在区内建造需要 Subsidence Advisory NSW 的批准，后者可能提出结构要求或限制建筑类型。
增值角度：对标准住宅 Subsidence Advisory 的批准通常是走程序，但可能约束更重或更大的结构与板式基础设计。设计前先取得该具体区域的 surface development guidelines。
Riparian Land（河岸保护带）
Riparian Land — 需保持与水道的退界 · 影响等级 4（PremiumRea 编辑判断）
Waterfront land（滨水土地）—— 河流、湖泊或河口岸顶 40 m 以内的土地 —— 受 Water Management Act 2000 管制，其上的工程需要 Natural Resources Access Regulator 的 controlled activity approval。指引按河流等级设定两侧 10 m 至 40 m 的 vegetated riparian zone。
增值角度：在你画任何东西之前，河岸带就先从可开发面积中扣除了。溪边地块的可建轮廓可能只有产权面积的一半。
等级 5 —— 范围窄或程序性
单独看很少起决定作用，但 easement 是任何副住宅地块上第一个要查的，因为它是 60 m² 住宅放不进 Sydney 后院的最常见物理原因。
Road Widening（道路拓宽保留带）
Road Widening Reservation — 道路拓宽保留带 · 影响等级 5（PremiumRea 编辑判断）
LEP Land Reservation Acquisition Map 上的道路拓宽保留，或 Roads Act 1993 下的拟议道路拓宽，影响道路管理机构可能征收的临街带状用地。
增值角度：通常只是临街几米；请核对确切面积，因为它会影响新建住宅可用的前退界以及 FSR 计算所用的场地面积。
Salinity（盐碱化影响区）
Salinity Affected Land — 盐碱化影响区 · 影响等级 5（PremiumRea 编辑判断）
受盐碱化影响的土地 —— 主要在 Sydney 西部、Hunter 与内陆 —— 有盐碱土壤或浅层咸地下水，侵蚀混凝土与砖砌并限制绿化。部分 LEP 设有盐碱化条款；其他地方则由 development control plan 处理。
增值角度：施工细节成本 —— 抗盐混凝土、防潮与排水 —— 而不是规划约束。
Pipeline / Easement（管线/地役权）
Pipeline or Utility Easement — 管线或公共设施地役权 · 影响等级 5（PremiumRea 编辑判断）
一条登记的管线、污水、排水或电力 easement（地役权）穿过地块，记录在产权上并显示在地籍中。在 easement 上方或内部建造一般需要受益机构的同意，对干线管线而言几乎不会获得。
增值角度：新州后院放不下副住宅的最常见单一原因，就是沿后边界的污水或排水 easement。Sydney Water 的 building-over-assets 流程（若可用）会增加时间与成本。
限高、容积率与最小地块面积 —— 决定新州产出的三个数字
维州主要通过 zone schedule 与庭院面积规则控制住宅密度；新州则在三张图上写下三个数字。Height of Buildings Map（clause 4.3）以米固定最高高度 —— 低密度 zone 常见的两层数字是 8.5 m，三层常见 9 m 至 12 m。Floor Space Ratio Map（clause 4.4）把最大 gross floor area 固定为场地面积的比率 —— 600 m² 地块上 0.5:1 就是场地上每栋建筑合计 300 m²，副住宅也算在内。Lot Size Map（clause 4.1）固定分割所创建任何地块的最小面积，许多 LEP 还为 dual occupancy 另设最小面积或最小临街宽度。
| 提案 | 限高（cl 4.3） | 容积率（cl 4.4） | 最小地块面积（cl 4.1） |
|---|---|---|---|
| 副住宅（granny flat） | 很少成为约束 —— 单层 | 成为约束：60 m² 住宅计入场地 gross floor area 总量 | 不适用 —— 不产生新地块；Housing SEPP 要求地块满足 LEP 独立屋最小面积（常为 450 m²）才能 complying development |
| Dual occupancy（连体或分离） | 多数低密度 zone 在两层处成为约束 | 600 m² 以下地块通常最先成为约束 | 许多 LEP 设 dual occupancy 最小面积（450–600 m² 常见）与最小临街宽度 |
| Torrens title 分割 | 不适用 | 事后适用于每个新地块 | 决定性数字 —— 每个新地块必须满足图上最小值，斧柄形通道通常不计入面积 |
| Residential flat building / manor house | 成为约束 —— 三层 9–12 m | 成为约束 —— R3 zone 常见 0.7:1 至 1:1 | LEP 或 Low and Mid-Rise Housing Policy 可能设最小场地面积 |
自 2025 年 2 月起，Housing SEPP 中的 Low and Mid-Rise Housing Policy 在 Six Cities region 车站与镇中心周边已划定的 low- and mid-rise housing area 内以 non-refusal standards 覆盖 LEP 的限高与 FSR。先查 precinct 图；其外仍由 LEP 数字主导。
洪水详解 —— flood planning area、floodway 与 flood control lot
Standard Instrument LEP 的 clause 5.21 由 2021 年 flood prone land package 插入每个 council，适用于 council 认定为易涝土地上的开发。其实际机制是 flood planning level —— 1% 年超越概率洪水标高加 freeboard（常为 0.5 m）—— 以及 flood planning area，即洪水规划图上处于该标高及以下的土地。区内开发必须与洪水灾害相容、不得增加他处的洪水风险，并纳入适当的疏散与楼面标高措施。对敏感与危险用途，该条款允许 council 考虑高于 flood planning level 直至 probable maximum flood 的洪水行为。
在洪泛区内，NSW Flood Risk Management Manual 区分 floodway（发生大量泄流之处）、flood storage（临时蓄水之处）与 flood fringe（其余部分）。floodway 是新建住宅几乎不获支持、填土被拒的地方；flood storage 限制填土与围合；flood fringe 通常是楼面标高问题。Suburb Stats 地图把 floodway（FLOOD_FW）与 flood planning area（FLOOD_FP）作为独立代码显示，因为二者后果相差一个数量级。
对副住宅而言要知道的词是 flood control lot：依据 Exempt and Complying Development Codes SEPP，被 council 认定为 flood control 的地块不能走 complying development 路径，除非 council 已认证楼面标高且工程位于 floodway 与 flood storage 区域之外。实际上，这意味着 flood planning area 内任何地块都要走 development application、做洪水评估、接受更长的时间线。
山火易发地详解 —— 类别、Planning for Bush Fire Protection 2019 与 BAL 29 的 complying development 上限
Bush fire prone land map 把植被分为类别 —— category 1（森林、林地、灌木荒地与湿地）带 100 m 缓冲区，category 2（雨林与较低风险植被）带 30 m 缓冲区，category 3（草地与部分残存植被）带 30 m 缓冲区。位于植被类别或其缓冲区内的任何地块都是 bush fire prone，Environmental Planning and Assessment Act 1979 第 4.14 条要求其上的开发符合 Planning for Bush Fire Protection 2019：asset protection zone、通道、供水，以及按 AS 3959 现场评估确定的 bushfire attack level 建造。
决定审批路径的数字是 bushfire attack level。住宅或副住宅在 bush fire prone land 上的 complying development 只在 BAL 12.5、19 或 29 可用；BAL 40 或 Flame Zone 则需要 development application，分割或 special fire protection purpose 还需要 Rural Fire Service 的 bush fire safety authority。出价前做 BAL 评估很便宜；交割后才发现 BAL 40 就不便宜了。
Planning for Bush Fire Protection 2019 —— NSW Rural Fire Service →
遗产详解 —— item、conservation area 与不在图上的分级
Standard Instrument LEP 的 clause 5.10 涵盖两种不同的东西。heritage item 是列入 LEP schedule 5 的具体建筑、场所或物件（或依据 Heritage Act 1977 列入 State Heritage Register，增加一层州级审批）。heritage conservation area 是列入同一 schedule 的街区，保护的是整体街景。两者都要求拆除、外部改建与大多数新建工程取得 development consent，都要求随申请提交 heritage impact statement；两者都不能 complying development。
决定 conservation area 内什么能获批的，是该具体房产的分级 —— contributory、neutral 或 detracting —— 它保存在 council 的遗产研究与 development control plan 中，既不在 LEP 图上也不在 planning certificate 上。Federation 保护区内一栋 detracting 的战后住宅通常可以替换；一栋 contributory 的通常不能。定价之前先向 council 索取分级。
在新州最常叫停副住宅的约束
State Environmental Planning Policy (Housing) 2021 第 3 章允许在准许独立屋的住宅 zone 内建副住宅 —— 与主住宅同一地块、不单独产权的独立住宅 —— 总楼面面积最多 60 m²，LEP 允许时可更大。作为 complying development，它要求地块满足 LEP 独立屋最小面积（常为 450 m²）与 12 m 临街宽度，并在 heritage item、许多 conservation area、未经认证的 flood control lot、bushfire attack level 40 或 Flame Zone，以及 environmentally sensitive area 或 coastal vulnerability area 的土地上被排除。每一项排除都把项目从私人 certifier 批准推入 council 的 development application。
最常从物理上而非程序上击败项目的是 easement —— 沿后边界的污水或排水 easement 移除了 60 m² 住宅及其退界唯一放得下的位置 —— 其次是小地块上的容积率，现有住宅已经消耗了大部分允许的 gross floor area。Suburb Stats 地图逐地块显示 easement 与地籍；容积率的算术要在出价之前由你自己完成。
在新州最常叫停分割或 dual occupancy 的约束
问题的顺序由 LEP 固定。第一是 Lot Size Map：Torrens title 分割创建的每个地块必须满足图上最小值，斧柄形通道通常不计入。第二是 zone 与 dual occupancy 最小面积（若 LEP 设定）—— 并且自 2025 年 2 月起，地块是否位于 Low and Mid-Rise Housing Policy 的 precinct 内，在那里 dual occupancy 与 terrace 以 non-refusal standards 获准，不受 LEP 最小值约束。第三是本页上切入可开发面积的约束：flood planning area（每个新地块需要与洪水相容的建筑轮廓与通道）、bush fire prone land（每个新地块需要 asset protection zone，小地块上可能吃掉整个院子）、Biodiversity Values Map（新地块边界必须避开已标绘植被，否则触发 Biodiversity Offsets Scheme）、河岸土地（vegetated riparian zone 先扣除），以及遗产（对 item 或 conservation area 内的分割经常被拒）。
Torrens 分割的替代方案 —— 把 dual occupancy 分为两个 strata 地块 —— 避开了 Lot Size Map，但避不开限高、FSR、dual occupancy 最小面积或任何灾害约束，而副住宅根本不能做 strata 分割。依据 council 的 contributions plan，第 7.11 条贡献金按每增加一个地块或住宅计付，从第一版可行性分析起就应列入。
新州规划约束不做什么
- 它们不改变 zone，因此不改变土地可以用来做什么。
- 它们本身不拒绝一份申请。本页上的每一项约束都是同意机关必须考虑的事项，或提案必须满足的标准；提案与评估才决定答案。
- 它们不是洪水标高、bushfire attack level、污染报告或遗产分级。这些都来自现场评估，而已标绘的约束告诉你的是应去委托哪一项评估。
- 它们并非全部出现在 LEP 图上。planning certificate 是完整披露；Spatial Viewer 绘制 LEP 图与部分州级图层；生物多样性、沉降、污染与飞机噪音图层各在其主管机构。
- 它们不会静止不动。LEP 图通过 planning proposal 修订，SEPP 由 Minister 改写，Low and Mid-Rise Housing Policy 在 2025 年改变了数千个地块的有效控制而任何 LEP 图都没动。
推论在新州与在维州、昆州相同：一项约束只在它移除了市场已经计价的东西时才会降低价值。一栋本来就不会被拆的 Federation 住宅上的遗产列入，对那次购买毫无改变。同一项列入落在为 duplex 而买的地块上，就是整笔交易的关键。