澳洲有多少燃油储备?

大约 26 天柴油和 29 天汽油的消费储备。澳洲只有两家正在运营的炼油厂(Geelong 和 Brisbane),合计满足 20% 的需求,剩下的 80% 为进口成品油。

能源危机如何影响澳洲的房产投资?

能源脆弱性推动结构性通胀,而土地占比高的房产投资者是受益者:租金上涨、地价上涨、固定利率债务实际价值贬损。现金持有者和租客则失去购买力。资产重构至以土地为基础的投资,是对冲手段。

墨尔本成熟城区得益于紧邻 Geelong 炼油厂、Port of Melbourne 以及多元化的电网。珀斯和达尔文因发电高度依赖天然气、加上更高的地缘政治暴露度,更脆弱。依赖卡车补给的偏远地区则承担额外的燃油断供风险。

一个月之后,澳洲有可能加不到油给自己的卡车。

这不是猜测,是公开数据。澳洲目前大约拥有 26 天的柴油消费储备和 29 天的汽油储备 1。全国目前只剩两家炼油厂——一家在维州 Geelong,一家在昆士兰 Brisbane。两家加起来,只能满足澳洲成品油需求的 20%,剩下的 80% 靠进口。

还有一层复合问题:炼油需要原油,而澳洲本土的原油也越来越难拿。澳洲本身原油产量极低,依赖国际供应链——而这些国际供应链,对地缘政治扰动、航运瓶颈和贸易争端都很敏感。

你要是觉得新闻里那些拎着油桶去加油站排队的人是在歇斯底里,我的看法恰恰相反——他们才是理性的。他们理解供应的脆弱性,剩下的我们才是在否认现实的那一拨。

燃油不只是你车里要加的那东西,它是整个经济的循环系统。

超市货架上每一件商品,都是靠卡车送到那里的。每一个工地跑的是柴油,每一条物流链、每一辆送货车、每一台农业机械——全部靠燃油。油价上涨的成本增加,会级联地穿过经济的每一个行业 2。

澳洲已经体验过这种机制。2022-2023 年的油价飙升,直接传导进 CPI 通胀,贡献给了 RBA 那一轮激进的加息周期。但那只是一个运转正常的供应链里出现的价格尖峰,而我们现在在讨论的,是供应链本身的结构性脆弱。

不要以为电车能解决这个问题。珀斯和达尔文——澳洲两个首府城市——的发电里相当大的一部分来自天然气。西澳本土气产量只有 15% 留给国内,其他 85% 出口 3。一旦全球气价跳升,电价也跟着跳。原本指望省下汽油钱的那辆电动车,现在插着的是一个同样承受压力的电网。

宏观走向已经很清楚了:澳洲的能源成本是结构性偏高的,而本土能降低它的手段有限。这会喂养通胀。持续的通胀会蚕食现金和固定收益资产的购买力,同时利好持有真实资产的人——尤其是持有土地的人。

这里我从宏观分析切到具体的操作建议。

如果你是一个房产持有人——如果你在澳洲大城市供应受限的走廊里持有土地——你根本不需要为能源危机或通胀恐慌。当货币贬值时,你的资产升值;当其他所有东西涨价时,你的租金跟着涨;而每一个通胀高于目标的年份,都让你的固定利率债务在实际意义上更便宜 4。

但如果你手里握的是现金、在租房,或者持有的是贬值资产(车、公寓、消费品),你就站在这条等式的错误一边。每一个高通胀的季度都在侵蚀你的头寸。

具体的应对策略是资产重构:

如果你持有的是质量较差的房产: 在"噪音"里把它卖掉。市场不确定的时候,买家对位置质量的挑剔度反而下降。用卖出的钱去买供应受限、成熟城区的土地占比高的资产。
如果你持有的是高质量房产: 不要卖,继续持有并累积。如果下一套购置需要资金,就再融资把 equity 提出来。你的土地正在做它在通胀环境里该做的事。
如果你目前没有资产: 这是最危险的位置。锁长租约来保护自己不受租金上涨的冲击,尽可能削减可选消费,把每一块可用的钱都往第一套以土地为基础的投资首付上推。

"如果你是土地持有人,通胀是你的朋友,"Joey Don 说。"租金、地价、净值全部往上走。如果你持有的是现金或者在租房,通胀正把你一点点吃掉。重构窗口的单位是月,不是年。"

能源脆弱性在澳洲并不均匀分布,有些市场比其他市场暴露得多。

珀斯和达尔文的发电结构里严重依赖天然气。它们同时也是澳洲主要军事设施的所在地——这带来了一类大多数房产投资者从不考虑的地缘政治风险。我不打算讲夸张的话,但任何地区层面的紧张升级,都会对带有大量防务基础设施的城市造成不成比例的影响 5。

依赖卡车补给的偏远地区也更容易受到燃油断供的冲击。一个离主要港口 400 公里的小镇上的房子,风险结构和一套坐落在墨尔本成熟城区、离炼油厂 / 港口 / 铁路都在 50 公里范围内的房子,是完全不一样的。

墨尔本东南走廊——我们的核心投资区——得益于紧邻 Geelong 炼油厂、连接 Port of Melbourne 以及一个包括风电、太阳能和褐煤的多元电网。这些不是什么光鲜的因素,没有人会因为"离炼油厂近"去买房。但在一个供应承压的环境里,有韧性的基础设施会成为资产价值的底盘。

我们给客户买的那些房子——Cranbourne、Hampton Park、Narre Warren、Boronia 等城区 600 sqm 以上的二手独立屋——恰恰坐落在那种"基础设施密度高、抗供给冲击比前沿市场强"的走廊里 6。

我看的是聪明资本做什么,而不是说什么。

李嘉诚把自己在英国的房产组合清掉、把资金重新配置过。多年前他卖掉香港和中国大陆的资产之后,那些市场随后都下跌了。他的澳洲头寸——主要是能源和基础设施——没动。他从来没有卖出过澳洲资产。这告诉你全球最锐利的资本是怎么看澳洲土地和基础设施的 7。

更近一点看,机构资金流进墨尔本住宅市场的速度在加快。build-to-rent 项目、供应受限走廊里开发商的土地囤积、以及从过热的 Brisbane 和 Perth 往墨尔本"价格洼地"转移资金的州际投资者活动。

这些都不是情绪化决定。它们是那些掌握着跟我刚才给你看的同样能源脆弱性数据的人,做出的风险调整后资本配置决定。

论点很简单:澳洲成熟的、基础设施连通的城市走廊里的土地,是个人投资者能拿到的、通胀保护最好的资产之一。能源危机远不是犹豫的理由,而是加速的理由。

你手里每一块现金都在失去购买力,你拖延的每一个月都是没抓到的资本增值。油表不是唯一一个正在见底的东西。