外国人在澳洲买房的规则：FIRB 审批、二手房禁令，以及在维州要花多少钱

谁算 foreign person（外国人身份）

这个定义比「不是澳洲公民」要宽，而搞错自己的身份，是最常见的「无意中违法」的方式。

大致而言，制度把以下主体视为 foreign person：不在澳洲 ordinarily resident（通常居住）的个人；被外国人持有 substantial interest（实质性权益）的公司、信托受托人或有限合伙的普通合伙人；以及外国政府与外国政府投资者。通常居住在澳洲的澳洲公民与永久居民不属于 foreign person。

最容易混淆的有两类情形。第一类是 temporary resident（临时居民）—— 学签、技术签、伴侣签持有人。他们的处理方式历来与非居民不同，而这取决于具体签证类别与居住状态，不取决于你在澳洲待了多久。第二类是公司与信托：一家从商业角度看完全澳洲化的公司，只要有外国人持有实质性权益，在这套制度下仍可能是 foreign person；受益人中含外国人的全权信托（discretionary trust）更是众所周知的陷阱。

由于这两点取决于你自身的事实而不是房产的事实，请在出价之前向 property lawyer（房产律师）或移民律师确认。我们不为任何人判定 foreign person 身份，也不应有人依据一篇文章来判定。

二手房禁令：2025 年 4 月 1 日至 2029 年 6 月 30 日

自 2025 年 4 月 1 日起，外国人原则上不得购买澳洲的 established dwelling。该措施最初实施期为自 2025 年 4 月 1 日起两年；2026–27 财年预算案将其延长两年零三个月，至 2029 年 6 月 30 日。如果你看到的文章说禁令在 2027 年 3 月 31 日结束，那篇文章写在延长之前 —— 这是这个话题上被重复得最多的一个错误。

有一个法律构造上的细节值得了解，因为它解释了这项禁令实际上是怎么运作的：它是政府政策，通过 Foreign Acquisitions and Takeovers Act 1975 项下的外资审批与国家利益审查程序执行，而不是一条独立的成文法禁令。FIRB 自己的指引用的措辞就是「政府的政策是外国人一般被禁止」。对买家而言实际效果相同 —— 购买二手住宅的申请不会获批 —— 但这意味着规则可以通过公告调整，而不必修法，这恰恰就是截止日发生变化时所发生的事。

这里的 established dwelling，指此前已被occupy（居住）过或已售出过的住宅 —— 实务上就是二手房市场。它占了任何澳洲房产平台上绝大多数房源，这也是为什么这项禁令在实务上的影响，远大于其条文表面所显示的范围。

例外情形有限且具体，而且每一条都比网上流传的简化版本要窄：

• 显著增加澳洲住房供应的 redevelopment（重建开发）—— 而且指引给出了门槛：该重建须新增**至少 20 套住宅**。一拆二的推倒重建不符合条件，这是对这条例外最常见的误解。
• 另有一条独立例外，覆盖以商业规模提供住房的收购 —— build-to-rent（建成出租）、退休社区、养老照护与专门建造的学生公寓。
• 雇用来自太平洋岛国**及东帝汶**工人的外资控股公司所作的收购，包括但不限于参与 Pacific Australia Labour Mobility（PALM）计划的企业。
• 新西兰公民在实务上不在这套要求之内 —— 但机制并非「国籍」本身，而是其可获得 Special Category Visa 的资格，正是这一点使其无须申请外资审批。澳洲永久居民另有单独豁免。

外国人现在还能买什么

两类仍然开放，但都需要外资审批。

New dwelling（新建住宅）。指未曾作为住宅出售过，且未被居住过，或属于某开发项目、由开发商售出且被居住不足十二个月的住宅。off-the-plan（楼花）公寓是最典型的一类，这也是为什么墨尔本和悉尼新公寓市场的买家结构与独立屋市场明显不同。

住宅空地。这一类的审批历来附带开发条件 —— 即须在规定期限内完成建造 —— 所以它不是一项被动持有的资产。请确认你自己那份审批上实际附加的条件，而不是套用一般性说法。

商业地产完全不在这项措施范围内。二手房禁令是住宅措施；商业收购适用制度的另一部分，有不同的金额门槛与不同的费用标准。

FIRB 申请费

外资申请费由公布的费用表规定，并在每年 7 月 1 日按 CPI 指数化，因此任何不注明费用表年度的费用数字都应视为过时 —— 包括仍在网上广泛流传的 FY2025-26 数字，它们已于 2026 年 7 月 1 日被取代。下表为 Schedule of Fees 第 8 版，自 2026 年 7 月 1 日起适用。

有两个结构性要点比任何单个数字都重要。第一，在 100 万澳元这一档，二手住宅的申请费约为新房的三倍。第二，二手住宅的费率在 100 万澳元以上的上升斜率约为新房的两倍，所以价格越高，倍数越大 —— 到 500 万澳元这一档，二手住宅的费用无论绝对值还是占交易额的比例都要高得多。

维州外国买家附加印花税：自 2019 年 7 月 1 日起为 8%

对于 2019 年 7 月 1 日及之后签订的合同，维州对外国买家取得住宅地产征收相当于 dutiable value 8% 的 Foreign Purchaser Additional Duty。2016 年 7 月 1 日起签订的合同为 7%，2015 年 7 月 1 日起为 3%。FPAD 是在普通 land transfer duty 之外加收，不是替代。

对于 2021 年 7 月 1 日及之后签订的合同，非自住房（non-principal-place-of-residence）购房的普通土地转让印花税按下表计算：

每年的持有成本：缺席业主附加税与 VRLT

交易成本是看得见的数字，年度成本才是真正会改变持有决策的那个。

Absentee owner surcharge（缺席业主附加税）。自 2024 土地税年度起，维州对缺席业主持有的土地按应税土地价值另征 4%。2020 至 2023 土地税年度为 2%，2017 至 2019 年度为 1.5%，2016 年度为 0.5%。它是在普通土地税之上加收，而普通土地税本身是按你在维州全部应税土地在 12 月 31 日的 site value（土地未改良价值）合并计算的。

Vacant Residential Land Tax（VRLT，空置住宅用地税）。VRLT 针对在上一日历年内空置超过六个月的住宅用地征收，自 2025 年 1 月 1 日起适用于全维州 —— 在此之前只适用于墨尔本内环与中环的一份 council 名单。它按 capital improved value（资本改良价值）而非 site value 计征：首个应税年度 1%，连续第二年 2%，第三年起 3%。它不看业主的居住身份。

有两类情形不进入上述递增阶梯，而是长期维持 1%：墨尔本大都会区连续五年及以上未开发的土地，以及新建住宅用地未售出或未使用超过三年的。如果你持有的是土地而不是住宅，适用的是这个税率。

对身在海外的业主来说，这两项的叠加很容易被低估。一套因为「在海外管理租约太麻烦」而空置的房产，可能同时触发缺席业主附加税和 VRLT，而 VRLT 每空置一年就往上跳一档。以 $900,000 的资本改良价值计，仅 VRLT 一项首个应税年度就是 $9,000，第二年 $18,000，第三年起 $27,000。这个税的设计意图，就是让空置比出租更贵。

联邦 annual vacancy fee（年度空置费）—— 最常被漏算的一项

上面两项维州税是州一级的。还有一层是联邦的，适用于全澳各州的外国业主，而它正是外国买家成本测算里最常被漏掉的一项收费。

拥有澳洲住宅的外国人，如果该住宅在一个 vacancy year（空置年度）内被自住或真实挂到租赁市场上的天数少于 183 天，就要缴纳 annual vacancy fee。无论最终是否需要缴费，都必须在每个 vacancy year 结束后 30 天内，通过 Online services for foreign investors 提交 vacancy fee return（空置费申报）—— 而逾期不申报这件事本身，就可能导致该费用变为应缴。

对于 2024 年 4 月 9 日或之后开始的 vacancy year，空置费为该房产所缴外资申请费的两倍。这正是它金额可观的原因：它随房产价格放大，而不是一个固定费率。以上文测算示例中的 $800,000 新公寓为例，按 2026 年 7 月 1 日起生效的费用表，申请费为 $15,600，因此一个空置年度对应的空置费为 $31,200。这是按公开规则做的算术，不是报价。

还有一点常被忽略：如果一套 established dwelling 是以 principal place of residence（主要自住居所）名义获批的，它根本不能出租或出让使用权，必须由该外国业主本人或其家庭成员真实居住。对这一类住宅而言，「租出去」并不是规避空置费的办法。

楼花印花税优惠 —— 外国买家同样适用，但有一个关键限制

维州的临时性 off-the-plan 印花税优惠，允许从计税价值中扣除合同签订之后所完成的建造与翻新工程的价值。与上一版优惠不同，这一版对所有购买者开放 —— 包括投资者、公司与信托 —— 且没有价格上限。它适用于 2024 年 10 月 21 日当日或之后、且 2027 年 4 月 21 日**之前**签订的合同（这个窗口已被延长过两次；请注意条款用的是「之前」，即最后一个可适用的合同日期是 2027 年 4 月 20 日）。

对外国买家而言的关键限制在于：该优惠减少的是用于计算**普通**土地转让印花税的计税价值；Foreign Purchaser Additional Duty 仍按未经扣减的合同价格计算。所以在楼花交易上，这项优惠对外国买家的相对价值低于对本地买家 —— 那 8% 的附加税完全不受它影响。

资本利得税与外国税务居民

外国税务居民在 CGT（资本利得税）上面临本地居民没有的限制，与住宅相关的主要是两项：50% 的一般 CGT 折扣，以及 main residence exemption（自住房豁免）。

CGT 折扣。个人享受 50% 折扣的前提是持有资产满十二个月。对于外国税务居民与临时居民，2012 年 5 月 8 日之后累积的 discount capital gain 不再享受折扣。最重要、也最常被摘要写错的细微之处在于：这是**按比例分摊**而非一刀切取消 —— 2012 年 5 月 8 日之前累积的增值仍保留折扣，并可作市值选择（market-value election）。只有在 2012 年 5 月 8 日之后取得、且持有期间一直为外国税务居民的资产，折扣比例才为零。

有两处引注值得单独点出，因为它们被普遍写错。其一，2012 年 5 月 8 日这个日期就写在法条本身里 —— 位于 Income Tax Assessment Act 1997 的第 115-105、115-110、115-115 与 115-120 条，按比例分摊的计算机制也在那里。其二，这项改动是由 Act No. 124 of 2013（Tax Laws Amendment (2013 Measures No. 2) Act 2013）作出的，并非由 2019 年那部住房可负担性法案作出 —— 多数二手摘要都归错了。2019 年那部法案处理的是自住房豁免，属于下面讲的另一条线。

自住房豁免。该条文是 Income Tax Assessment Act 1997 第 118-110 条，其标题是「Basic case」（基本情形），而不是通常被引用的「Main residence exemption」。若在 CGT 事件发生**当时**，该住宅的所有人属于 excluded foreign resident（被排除的外国税务居民），则该豁免不适用。存在一项 life-events（人生事件）例外，适用于外国税务居民身份期间不超过六年的情形；符合条件的四类人生事件规定在第 118-110(3) 至 (5) 款。由于该测试是在 CGT 事件发生的那一刻适用的，一个人可以把某套住宅作为自住房居住十年，却因为出售当天恰为外国税务居民而完全丧失豁免。

还有一条过渡性的截止规定，而且它不在大家会去找的地方 —— 它在另一部法律里：Income Tax (Transitional Provisions) Act 1997 第 118-110 条，由 Treasury Laws Amendment (Reducing Pressure on Housing Affordability Measures) Act 2019（Act No. 129 of 2019）附表 1 第 1 部第 32 项插入。它承载的就是 2020 年 6 月 30 日这个过渡截止点。该窗口已经关闭，因此今天发生的处分一律适用现行规则、没有过渡性宽免 —— 但如果你读到的旧摘要提到某个过渡期，指的就是这一条，而不是修订法案里某个独立的适用条款。

这毫无疑问是要交给有跨境经验的 registered tax agent（注册税务代理）的问题，而且应该在购买之前问，而不是在出售之前问 —— 决定结果的是持有期间的居住身份与处置时的居住身份，等到要卖的时候，这段历史已经无法改变。

换一个州会更便宜吗

澳洲每个州与领地都有自己的外国买家附加印花税，以及自己的缺席或外国业主土地税附加税，税率与计税基础各不相同。维州的外国买家印花税是 8%，缺席业主土地税附加税是 4%。昆州对 2024 年 7 月 1 日当日或之后产生纳税义务的交易征收 8% 的 Additional Foreign Acquirer Duty（AFAD），并对应税价值超过 $350,000 的部分征收 3% 的外国 / 缺席业主土地税附加税。

要真正做比较，应当比较在你打算持有的期限内的总成本 —— 交易印花税 + 每年土地税 + 任何空置风险敞口 —— 而不是比较标题上的附加税率。而联邦层面这一层，即禁令与申请费，无论你在哪个州买都完全一样。请以相关州税务局的当期数字为准，不要依赖某篇文章里的对比表。

对一位在墨尔本买房的中文买家，这意味着什么

禁令改变的是「哪些房产值得看」，而不是「还值不值得看」。对外国人来说，墨尔本可搜索的范围现在是新公寓、house-and-land 套餐、楼花，以及住宅空地 —— 而这几个市场各自都有二手独立屋市场所没有的特性。

新公寓价格中包含开发商利润，而转售时下一位买家可能是本地自住客而不是另一位外国投资者 —— 这是最常让人意外的风险。楼花则有交割风险、完工时的估值风险，以及施工周期。house-and-land 会把买家推向增长走廊，那里土地占比更高，整笔账的逻辑又不一样。

我们自己的成交记录是本地的、维州的，我们不会把它当作「外国买家该怎么做」的证据 —— 两者的约束条件差别足够大，这样比较会产生误导。我们能说的是：获批的外国人购房在交易环节的政府性收费很大，年度持有附加税是长期重复发生的，这两项都应该在第一次沟通时就进入测算。这份记录 —— 345 笔匿名成交，以可引用的 DOI 开放发布 —— 就在下方，你可以自己看清它覆盖什么、不覆盖什么。