别追着布里斯班跑了。价值洼地仍然在墨尔本

我接下来要说的话,大概会得罪房产投资圈里一半的人:如果你现在在布里斯班买房,你很可能是在高位入场。

我知道。过去几年布里斯班一直是明星选手,部分走廊的房价在四年里翻倍。每隔两条就有一位 Instagram 房产博主在晒自己的布里斯班组合。"奥运叙事"听起来抵挡不住。

但房产投资的本质是"在周期底部买入",不是在顶部买入。而我追踪的每一个指标都在说:布里斯班现在处在本轮周期的顶部或靠近顶部,而墨尔本处在本轮周期的底部或靠近底部。

我把原因摆给你看。

布里斯班的增长已经发生完了

2020 年到 2023 年底,布里斯班独立屋价格大约涨了 65% 到 75%。按任何标准来讲,这都是一次惊人的行情。但惊人的行情不会无限延续——它后面跟着的,要么是横盘消化,要么是回调。永远如此,没有例外。

更要命的是一个结构性问题:布里斯班的 Gross Regional Product(区域生产总值)大约只有墨尔本的 5%。它的经济基础更窄,更依赖资源和建筑行业,对外部冲击也更敏感。然而布里斯班今天在好几个可比城区的中位价上,已经追上甚至超过墨尔本。

当一座经济体量只有另一座 5% 的城市,房价却跟对方拉平时,总有一边要让步。要么布里斯班的经济大幅扩张去撑起这个定价,要么这个定价向经济基本面靠拢。历史上绝大多数时候,都是后者。

反过来看墨尔本,过去三年不是横盘就是阴跌。在可比物业上,它现在比悉尼便宜 20% 到 25%,并且和布里斯班的价格有收敛的空间。负面的媒体叙事压低了投资者的需求,形成了一个买家占优、谈判空间真实存在的市场。

"房产市场是一场轮动。珀斯在 2007 年见顶,横盘了十年;悉尼 2017 年见顶,调整了两年;布里斯班现在在见顶;墨尔本现在在见底。周期不在乎什么奥运叙事。"——Joey Don

真正重要的那些数字

同样的 $700,000 澳元,两座城市各能给你什么?

布里斯班($700K):

• 位置:距 CBD 25 到 30 公里(外环)
• 地块:400 到 500 平方米(新开发住区、几乎没有 character)
• 租金回报率:大约 4%
• 空置率:1.5% 到 2%
• 未来 5 年增长概率:不确定——已处周期顶部

墨尔本东南($700K):

• 位置:距 CBD 35 到 40 公里(成熟城区)
• 地块:600 到 650 平方米(character 独立屋,有 subdivision 潜力)
• 租金回报率:4% 到 6%(多租户配置下更高)
• 空置率:低于 1.5%
• 未来 5 年增长概率:较强——处周期底部,降息周期在路上

同样的钱,墨尔本给你多 30% 到 50% 的土地,同等或更高的租金回报率,更紧的空置率,以及一个更偏向升值而非横盘消化的周期位置。

还有一点:墨尔本的 land tax(地税)——最常被拿出来劝人"别碰维州"的因素——在一套 $700K 澳元的房子上,每年大约多交 $2,000 澳元,十年下来 $20,000 澳元。只要墨尔本的年化资本增值比布里斯班高 0.5%(这在多个十年周期里都曾出现过),多出来的增长就足以覆盖这点多付的税。

多交 $20,000 澳元的税,换 $50,000 到 $100,000 澳元的额外增长,这种交易我天天都在做。

为什么墨尔本是一次逆向押注

聪明的投资者在别人卖的时候买。我研究过的每一笔房产财富——真的研究过很多——都是建立在"进入别人正在避开的市场"之上的。

2023 年的墨尔本,完全符合一次逆向机会的画像:

• 媒体情绪负面(✓)
• 价格已从高点下跌,入场价更友好(✓)
• 成熟城区的结构性供给约束(✓)
• 降息周期在视线里(✓)
• 资金有从被高估的布里斯班 / 珀斯回流的可能(✓)

2023 年的布里斯班,完全符合一次势能衰竭的画像:

• 媒体情绪一面倒的乐观(✓)
• 价格处于历史高点,没有缓冲(✓)
• 增长走廊里的新供给管线仍在运行(✓)
• 降息当然会帮它一把,但价格已经把这一预期吃掉了(✓)
• 随着承受力恶化,资金流入在放缓(✓)

我不是让你卖掉手上的布里斯班房产。三年前买入的人——恭喜,你时机选对了。但把这些浮盈再滚回布里斯班的新房里,就是在高位加码。把布里斯班的利润兑现,把资金重新部署到墨尔本,才是聪明的机构资金已经在做的轮动。

"过去两个月里,我有四位客户在布里斯班接近峰值的位置卖掉了一套,把资金重新投入到墨尔本东南。其中两位用释放出的净值,在墨尔本一次拿下两套房——一退一进,就是两套换一套。这就是逆周期思维的威力。"——Joey Don