Perth 五年涨了 89%。这恰恰是我现在不会买的原因

最近发生了一件很奇怪的事。墨尔本的投资者问我 Perth 怎么样。Perth 的投资者问我墨尔本怎么样。

墨尔本那边看 Perth 的数据直流口水:五年涨 89%、中位价过百万、空置率 0.7%。Perth 那边看到同样的数据反而慌了——因为他们经历过"周期翻脸"是什么感觉。

我认识一位 Perth 本地开发商,做了二十年,熬过了 2010-2019 那"十年什么都没发生"的阶段。上个月他打电话给我。原话是:"Perth 现在根本买不下手。"

这是一个手上每一套房都翻倍的人。每一套都是正现金流。而他在跟我说别买。我下面说说为什么我觉得他是对的。

数据漂亮得离谱(这才是问题)

Perth 的五年涨幅 89.2%,是澳洲所有省会里最高的。同期全国平均是 46.1%。2024 年 1 月中位价突破 $1 million,每月还在往上涨 $19,000。空置率 0.7%,远低于健康区间的 2.5-3.5% 1。

人口增长:2.4%,2023 年新增 70,300 人,其中 64.2% 来自海外移民。需求端是实打实的。

但这些亮眼的增长数字,有一件事没告诉你:Perth 以前也干过一次同样的事。紧接着的,是整整十年的停滞。

从 2001 到 2014 年,Perth 的独立屋中位价大约上涨了 250%——由矿业繁荣、人口流入、海外投资推动。2014 到 2020 年之间,它横盘甚至下跌。有些城区丢掉了 15-20% 的价值,要很多年才恢复 2。

那些在 2012-2014 年周期顶部买入的人,等了 8-10 年才勉强回到自己买入的价格。也就是整整十年的持有成本、房贷利息、以及被死资本占用的机会成本。

18 年周期理论

全球的房产市场大体上遵循一个大约 18 年的周期:复苏、扩张、顶部、修正。这个规律在多个国家的数据里,可以追溯到 1800 年代 3。

Perth 上一次顶部大约在 2014 年。新一轮周期大约从 2020 年开始。如果 18 年规律成立,我们现在大约走完了扩张的四年,还能再走四到六年才到顶。

但是——这一点非常关键——当前周期的增长速度比正常情况快得多。五年 89% 不是稳步扩张,是压缩过的暴涨。而压缩过的暴涨往往带来更剧烈的修正。

房价收入比是另一个警示信号。Perth 中位价 $1 million,对应西澳中位家庭收入大约 $100,000。这是 10 倍的比值。从历史上看,Perth 超过 8 倍的比值之后,通常都会有修正 4。

为什么墨尔本是更好的"风险调整后"选择

同一个五年里,Perth 涨了 89%,墨尔本只涨了大约 23%。听上去墨尔本输了。但这段跑输背后的含义要看清楚。

墨尔本处在周期中段。增长温和,是因为市场在 2022 年和 2023 年上半年一直在消化加息。被压缩的弹簧——那份未释放的积压需求——仍在积蓄能量。墨尔本的人口增长(年 2.2%、每年新增 12 万+ 居民)一直没停。出租空置率(1.1%)处在历史低位。全国每年住房短缺在扩大 7 万套。

现在在墨尔本买,是在增长曲线的底部买。现在在 Perth 买,是在曲线接近顶部的地方买。未来五年的资本增值,大概率会偏向那个还没跑起来的市场——也就是墨尔本 5。

租金回报的对比也很重要。墨尔本东南区一套 $750,000 的独立屋加一个 granny flat,每周租金 $900——毛回报率 6.2%。Perth 一套 $1 million 的房子,每周租金 $600-$650——毛回报率 3.2-3.4%。墨尔本在更低的入场价上,产生了接近两倍的现金流。

我们有好几位 Perth 投资者,专门跑到我们这里买墨尔本房子,用来对冲 Perth 的周期风险。他们看到了价值。他们亲身经历过 2014-2020 的宿醉。他们知道"音乐停下"的时候会发生什么。

Perth 还可能再涨一两年,也许更久。我不是在精确地喊顶。但风险与回报的比值已经明显偏移。当一个市场五年涨了 89%、本地开发商跟你说别买时,那是一个你不该忽视的信号。