墨尔本「全球最宜居城市」的牌子,其实是个笑话——数据说了算

Melbourne 是全球最宜居城市。至少排名是这么说的。

十四年前我还是个高中生,搬到这里的时候,这句话是立得住的。咖啡好喝,电车干净,城区里有真树。那种让你觉得能好好过日子、不必被生活成本一寸寸挤压的地方。

现在呢?周末我能看到反移民游行。Collins Street 的门洞里睡着露宿者。开车经过那些售价是中位家庭收入九倍的房子,我会忍不住想——没有父母财富托底的年轻人,到底要怎么参与这座城市的房产市场。

宜居排名衡量医疗、教育、基础设施、文化供给,但它不衡量一位年薪 $75,000 的护士能不能在离医院 40 分钟车程内买到房。而后者——这个对打工人真正重要的标准——Melbourne 其实不及格 1。

没人愿意谈的可支配收入崩塌

根据 Australian Bureau of Statistics 的数据,Australia 结束了持续 30 年的人均收入不间断增长。人均实际可支配收入一直在下滑,意思是澳洲人名义工资涨了,但扣掉税、住房和通胀之后,真正留在手里的钱反而少了 2。

Melbourne 一个双职工家庭的年收入大约 $120,000。购买一套中位价房屋需要这笔税前总收入的 9.8 倍——税还没交,饭钱没算,幼托费没扣,更别提三年里翻了一倍的电费。

Sydney 的比例更夸张——14 年。但 Melbourne 本该是那个便宜的替代选项,本该是「澳洲梦」还够得着的城市。这套叙事正在瓦解,速度比 Footscray 后院的木栅栏还快。

我觉得最值得警惕的是生产力数据。澳洲劳动者的生产力在 OECD 国家里排名靠后。高税收、高福利体系曾经是西方民主资本主义的招牌,现在却成了经济流动性的拖累。这套系统惩罚努力——挣得多,税交得不成比例地多;冒险,就失去安全网;守着不动,就看着购买力一点点蒸发 3。

我不是在做政治表态,只是在做精算层面的判断。数字对中产阶级不成立。数字一旦不成立,人就会愤怒。反移民情绪其实跟移民本身关系不大,它只是经济挫败感找不到其他出口之后的泄压阀。

可负担性悖论:Melbourne 房产为什么还值得买

接下来我要说一句听着自相矛盾的话——Melbourne 房产仍然是澳洲中产阶级最好的财富积累工具之一。这话我是在完全承认可负担性已经很糟的前提下说的。

悖论的关键是要把两个问题分开:「我买得起一套用来自住的房吗?」和「我能不能通过房产积累财富?」

第一个问题对大多数人来说答案很冷酷。好学区里的家庭住宅要价 $1.2M 到 $1.8M。就算付了 20% 首付,以目前利率,每月还款会吃掉双职工收入的 45% 到 60%。按任何定义这都是财务压力 4。

第二个问题答案就有意思多了。Melbourne 东南区的投资房(investment property)——Cranbourne、Hampton Park、Narre Warren、Doveton——价位在 $600,000 到 $800,000 之间。600 平方米左右的地块,成熟独立屋,土地价值占总价 80% 以上。做好装修之后,毛租金回报率能推到 5% 到 8% 5。

拿 $650,000 的房子来算:20% 首付是 $130,000,$520,000 贷款按 5.8% 只付利息(interest only),每周大约 $580。这些城区装修后的租金在每周 $800 到 $1,000 之间。从第一天起就是正现金流——哪怕算上持有成本,也差不了多少。

我们 350 多笔交易的数据反复印证这个规律。不是理论,是正在跑的账。

眼下机会到底在哪里

Melbourne 房产市场有非常清晰的层级,各层级的走法完全不同。弄清楚这一点,能让你少犯很贵的错。

内环($1.5M 以上): 给老钱准备的门面资产。资本增值大致跟 GDP 和人口增速走——长期 5% 到 7%。租金回报率惨不忍睹,2.5% 到 3.0%。典型的负扣税(negative gearing)区间。这个价位买投资房,等于完全在赌升值和退税。说老实话,按现在的价格,这个赌我下不去手 6。

中环($900K 到 $1.4M): 学区溢价区。价格很粘,因为家长为了 Glen Waverley Secondary 或 Balwyn High 的学位会把预算拉满。大地块(700sqm 以上)有开发潜力,但 council(地方议会)的 overlay 限制越来越严,属于良莠不齐的地带。

外环东南部($600K 到 $800K): 数学真正跑得通的区域。人口增长强劲——这些城区承接了买不起中环的家庭。基础设施在成熟(Cranbourne 线复线工程、Fountain Gate 扩建)。空置率低于 2%。而且关键一点,这些城区几乎没有新的成熟地块供给——你可以在再往外 10 公里的 greenfield 土地上盖联排,但你没办法凭空造出更多 Cranbourne 的 600sqm 成熟地块 5。

Victoria 区域城市($300K 到 $550K): Geelong 走廊、Ballarat、Bendigo。存款 $70,000 到 $80,000 的新手入门区。租金回报率 5% 到 6%,空置率低于 2%。资本增值预期要低一些,但现金流是实打实的。这类房产我们常用在 SMSF(自管养老金)策略里——那种情况下,收入稳定性比升值更重要 7。

我跟朋友反复吵的那个 rentvesting 问题

这个对话我每个月至少要发生两次。一个二十多三十出头的朋友,收入不错,卡在两个选项之间——要么买一套小公寓自己住,要么在自己想住的地方租房、同时在别处买投资房。

数学没有悬念。rentvesting(租住投资)胜出。

场景 A:$650,000 在 Richmond 买一套两居室公寓。印花税(stamp duty):$35,000。80% LVR(贷款价值比)的月供换算成每周 $650。公寓资本增值历史水平在 Melbourne 大约 2% 到 3%。如果你搬出去出租,租金大概 $450/周。建筑在折旧,而那一点点土地份额几乎不涨。十年下来,你还了 $338,000 的贷款,资产升值大概只有 $150,000。净财富增长,存疑 8。

场景 B:在你真正想住的城区花 $300/周租一个房间或小单间。用首次置业者的免税优惠在 Hampton Park 买一套 600sqm 的 $650,000 独立屋,省下 $35,000 印花税。装修后租金 $850/周,覆盖掉月供还有富余。在供给受限的城区,土地占比高的独立屋历史资本增值是 6% 到 8%。十年之后,租客帮你还掉了相当一部分贷款,资产可能翻倍,而你这十年一直住在你喜欢的地方,每周只花 $300 5。

这个对话我一次次地重复,因为数据给出的答案太明显,但情绪上人就是想拥有头顶那片屋顶。这种本能我理解,但我身上那个精算师拒绝背书——为了情感安全感付三倍的财务代价,账不该这么算。

移民争议是个障眼法,不是真正的问题

得把房间里那头大象点出来。Melbourne CBD 周末常态化的反移民游行,其实不是在反移民。

Australia 一直是一个移民国家。每一个举牌反移民的人,往上数都是从别处来的。真正的原住民——Aboriginal 和 Torres Strait Islander 人——已经看着这个循环重复 235 年了。新来的骂更新来的,规律得简直没什么看头。

游行真正代表的,是找不到出口的经济挫败感在寻找一个方便的靶子。当你的实际工资在下降,当鸡蛋一块钱一个、而且还时不时断货,当你的房租一年涨 15% 而工资只涨 3%——你需要一个可以指名道姓的对象。移民是看得见的,货币政策是看不见的。人只会抗议他们看得见的东西。

生活成本危机背后真正的推手是结构性的:高度集中的超市双寡头格局(Coles 和 Woolworths 合起来占杂货零售 65% 以上)、全球供应链断裂之后的能源价格飙升、过去十年住宅建设相对人口增长累积欠下约 10 万套住房、以及一轮速度远超家庭预算调整能力的加息周期。

这些问题没有一项是移民造成的。其中一些会因为人口快速增长而被放大,但根源都是早在现行移民政策之前就已经存在的政策失灵和市场结构问题。

我说这些话的立场是——我自己十六岁移民到这里。我建立了事业、交了税、创造了就业,在这个经济体里持续投资。那种「就是像我这样的人造成了生活成本危机」的说法,没有任何严肃的经济分析支持。数据真正支持的是:Australia 的住房供给严重跟不上人口增长目标——解决办法是多建房,不是少接纳人。

数据告诉我们:什么样的做法真的能积累财富

我把我们自己客户组合的数字跑了一遍——350 多笔交易,主要集中在 Melbourne 东南部走廊——规律稳定到足以被称为「规则」而不是「经验」。

规则一:土地升值,建筑贬值。我们看到强劲资本增值的每一套房,土地价值占比都在 80% 以上。所有增值表现拉胯的房子,建筑占总价的比例都偏高——典型的是公寓、大型联排社区里的 townhouse、或者建在小地块上、结构本身占掉大部分价值的独立屋。不是观点,是算术。Australian Tax Office 允许你折旧建筑,因为建筑确实在掉价;土地不能折旧,因为它在涨。税法已经把答案告诉你了。

规则二:现金流换时间,时间换增长。房产投资最大的风险并不是买错城区——而是在增长来之前就断了现金。一套扣完租金之后每周还倒贴 $200 的房,一年负现金流 $10,400。如果增长要三年才兑现(这种情况很常见),你已经在等这三年里花掉了 $31,200。而如果你当初买的是现金流中性或正的房子,你可以在没有财务压力的情况下无限期持有。我们的装修策略——花 $110,000 加 granny flat(副住宅)做到 18% 毛 ROI、把单户出租改造成多户出租——存在的全部目的就是解决这个问题。

规则三:最无聊的城区最赚钱。Cranbourne、Hampton Park、Narre Warren——这些都不是高端邮编。没人在餐桌上炫耀自己在 Doveton 的投资房。但基本面扎实得像混凝土:土地供给受限,人口持续流入,基础设施在改善,租赁需求旺盛,价格允许真正的正现金流。那些大家抢着炫耀的城区——Toorak、Brighton、Kew——回报率只有 2% 到 3%,还要大量现金储备才撑得住。无聊的城区给你 5% 到 8%,而且只需要耐心,不需要你先有钱。

Melbourne 没坏,坏的是旧剧本

Melbourne 会恢复,一直都是这样。这座城市扛过了 1890 年代的银行崩溃、1990 年代的衰退、GFC,以及地球上几乎最长的疫情封锁。每一轮周期都会冒出同样的「衰败」标题,每一次复苏都把这些标题打脸 9。

真正不会恢复的,是那个「你可以照着父辈的方式做事」的假设。一份单职工收入在好城区买下一套房,十五年还清,舒舒服服退休——这套剧本对四十岁以下的多数澳洲人来说已经死了。

新剧本需要另一种思维。为现金流买,不只是为升值买。买土地,不买公寓。买租客去的地方,不买你去 brunch 的地方。贷款能力要用得有策略——$650,000 的房子,3% 回报率和 6% 回报率相差的是每年 $19,500 的现金流。十年就是 $195,000。这不是抽象数字,这是你的第二套首付。

Melbourne 的宜居危机对生活在其中的人是真实的。但每一场危机里都藏着机会,而眼下 Melbourne 的机会是:东南部走廊相对于其他澳洲首府城市的同级城区,依然便宜得真实。

鸡蛋还是不好买。电车还是经常晚点。可房产基本面没变。供给受限的成熟城区里,土地会升值。有策略的装修能把平庸的回报率变成强劲的回报率。而中产阶级——不管承受多大压力——总得有个地方住。

我是精算师,没有证据我不做乐观判断。证据告诉我,Melbourne 房产依然跑得通。你只需要停止照你父母的方式买,开始按数据告诉你的方式买。