墨尔本的平地可建土地比澳大利亚任何一个城市都多。这意味着什么。

墨尔本坐落在一片全澳大利亚最大的平地可建土地上。没有像悉尼那样的海港限制东西方向扩张。没有像布里斯班那样的河三角洲挡住北扩。没有像阿德莱德那样把城市边缘堵住的丘陵。

这个地理现实制造出一种独特的投资结构。墨尔本可以向外扩张——而且扩得很猛。但成熟的内环、中环城区是扩不出去的。它们的土地早已全部分配完毕,每一块地都盖了房子。这些区域的新增供应只能来自"加密"——拆一栋房子建三栋联排,或者把一栋独立住宅改造成多户单元。

对投资者来说,这意味着一件事:墨尔本的成熟城区土地,带着一份每年都在上升的结构性稀缺溢价。整座城市在它周围扩张,对那片有限土地的需求在不断加强,价格也跟着反映出来。

这就是为什么我们在距离 CBD 20-30 公里、土地已全部分配、人口增长来自家庭组建而不是新建住宅区的成熟城区买房。那片让墨尔本可以无限蔓延的平地,也正是让内环和中环土地变得越来越值钱的地理。

密度悖论

墨尔本是澳大利亚大城市里密度最低的一个。Greater Melbourne 的人口密度大约每平方公里 1,600 人,明显低于悉尼(2,100/km²),也远低于全球基准。

这个低密度经常被当成负面因素被提起——"墨尔本蔓延得太厉害"。从投资者的角度看,恰恰反过来。低密度意味着大地块。大地块意味着开发潜力。开发潜力意味着净值创造空间。

我们在墨尔本东南主打的 600 平米地块,在悉尼是难以想象的——悉尼跟 CBD 距离相仿的城区,可比地块大约是 350-450 平米。多出来的那 150-250 平米,就是"没有开发空间"和"能建 granny flat、将来还能 subdivision(分割土地)"的分界线。

墨尔本的平地地形也意味着建造成本更低。没有斜坡地块的开挖、没有挡土墙、没有复杂的排水工程。平地上建一间 granny flat 成本 $110,000。同样的结构放在一个 2 米落差的坡地上,加上地基和挡土墙,造价就变成 $130,000-$150,000。

"墨尔本的平地是它最大的一个投资优势。平地 = 便宜的施工 = 每一块钱都换回最多的净值。" —— Joey Don,PremiumRea

密度在哪里上升——以及哪里不会

Victoria 政府的《Plan Melbourne 2017-2050》确认了 50 多个"活动中心"作为密度提升的目标。这些是公寓和联排住宅将集中出现的地方:Box Hill、Glen Waverley、Footscray、Sunshine、Ringwood、Frankston、Dandenong。

非常关键的是,政府的加密策略瞄准的是这些特定节点,而不是节点之间的住宅街道。Narre Warren 一条安静的住宅街,离活动中心 2 公里,并不在加密范围内。它仍然划在 General Residential Zone(GRZ),受标准开发控制。

这才是投资的甜点:在距离活动中心 3-5 公里的成熟住宅街道上买房,但不要买在中心里面。你会从涌入活动中心的基建和配套投资中得到好处,同时保留了大地块、低密度的街区性格——这种性格会保护你的土地价值不被联排住宅的竞争稀释。

活动中心会更密,你的住宅街道不会。当加密发生在你周围而不是你身上时,你那块 600 平米地的稀缺溢价就会变得越来越高。

常见问题

墨尔本的城市蔓延会不会拖累房价增长? 城市边缘的新住宅区(Melton、Wyndham、Clyde)并不会影响成熟城区的价格。它们是面对不同买家、服务不同人群的两个市场。成熟城区的土地定价依据是重置成本和稀缺性,而不是来自 30 公里外 greenfield 住宅区的竞争。

墨尔本的人口增长在放缓吗? 没有。Victoria 的人口预计会从今天的 670 万增长到 2050 年的 840 万,墨尔本吸收 Victoria 85% 以上的人口增长。海外净移民已经恢复到疫情前的水平。人口增长这条逻辑线依然成立。

如果密度创造价值,为什么不去投资悉尼? 悉尼的密度确实创造价值——但入场价是 $1.3M 起。同样一笔资金,放在墨尔本能拿到更大的地块、更高的租金回报率,长期增长也差不多。风险调整后的回报更偏向墨尔本。