问题一 —— zone 允许什么？密度多高？
zone 回答的是土地可以用来做什么。这是唯一仅凭 zone 名称就能回答的问题，也是买家最常跳过的问题，因为房源写着「residential」。residential 不是一种东西。在维州，General Residential Zone、Neighbourhood Residential Zone 与 Residential Growth Zone 有不同的默认高度、庭院面积要求与第二住宅立场，而自 2023 年 12 月 Amendment VC253 起，60 m² 以下的小型第二住宅在住宅 zone 内免规划许可，但 overlay 可以击败其条件。在新州，Standard Instrument 下的 R1、R2、R3 与 R4 zone 决定 dual occupancy 或 residential flat building 是否可经 consent 获准，而自 2025 年 2 月起 Low and Mid-Rise Housing Policy 在已划定的车站与镇中心 precinct 内覆盖了 R2 的立场。在昆州，Queensland Planning Provisions 的分区类别 —— Low density residential、Low-medium density residential、Medium 与 High density residential、Brisbane 的 Character residential —— 设定密度等级，且自 2022 年副住宅修订起，granny flat 在其中多数 zone 内可以出租给任何人。
| 策略 | 维州 | 新州 | 昆州 |
|---|---|---|---|
| 第二住宅 / granny flat | VC253 下住宅 zone 内 ≤60 m² 小型第二住宅免许可，前提是没有 overlay 重新要求许可 | Housing SEPP 2021 第 3 章下 ≤60 m² 副住宅；地块 ≥ LEP 最小面积（常为 450 m²）且临街 12 m 可 complying development | 多数住宅 zone 内副住宅为 council dwelling house code 下的 accepted development；council 的 GFA 或地块面积限制适用；2026 年 9 月 1 日起 Queensland Housing Code 摆位 |
| Dual occupancy | 需要许可；庭院面积最低要求（按地块面积 25–35%）与 ResCode；无全州最小地块面积 | LEP 允许时在 R2/R3 经 consent 获准；LEP 的 dual occupancy 最小地块与临街宽度；precinct 内 LMR Housing Policy non-refusal standards | Low-medium density 及以上可评估；Low density residential 内常被禁止或需 impact assessment |
| Subdivision | 需要许可；每个地块须能容纳满足 ResCode 与庭院面积的住宅；overlay 对分割往往更严 | 每个 Torrens 地块须满足 Lot Size Map（cl 4.1）；斧柄形通道通常不计入面积 | reconfiguring a lot 为可评估开发；council reconfiguration code 按 zone 设最小面积与临街宽度；须在 ShapingSEQ Urban Footprint 内 |
| Rooming house | 满足条件时住宅 zone 内 ≤12 人免许可；Rooming House Operators Act 2016 牌照 | Housing SEPP 2021 下的 boarding house / co-living 在多数住宅 zone 内经 consent 获准 | rooming accommodation 是定义用途；依方案 table of assessment 在住宅 zone 内可评估 |
地图为有开放服务的昆州 council 显示分区。维州分区在 VicPlan，新州分区在 NSW Planning Portal，地图均有链接；overlay 与约束面板覆盖三个州。
问题二 —— zone 之上叠加了哪些 overlay 或约束？三个代码体系并列对照
overlay 不改变土地的用途；它改变的是可以建什么、移除什么、拆什么，以及必须先批什么。维州把 29 条 overlay 条款在 Victoria Planning Provisions 里只写一次，每个 council 复用。新州没有 overlay —— 其约束是 Standard Instrument LEP 的条款与地图、State Environmental Planning Policy 与州级灾害图层。昆州没有全州 overlay 清单 —— 每个 council 方案自行命名，最强的约束是依据其他法律制定的州级图层。Suburb Stats 地图为城区所在州加载对应登记表：维州 30 个地图代码、新州 20 个约束代码、昆州约 60 个州级与 council 代码。下表是没有任何政府发布的交叉对照，因为没有任何政府必须发布它。
| 约束 | 维州 | 新州 | 昆州 |
|---|---|---|---|
| 洪水 —— 主行洪通道 | Floodway Overlay，Cl 44.03（FO / RFO） | council 洪水研究划定的 floodway（FLOOD_FW） | Brisbane 河流/溪流高可能性（FLD_R_H、FLD_C_H）；council 洪泛区 overlay（FLOOD_FP） |
| 洪水 —— 淹没 / 规划区 | Land Subject to Inundation Overlay 44.04（LSIO）；城市地表径流的 Special Building Overlay 44.05（SBO） | Flood Planning Area，cl 5.21（FLOOD_FP） | Brisbane 按来源的可能性等级（FLD_*_M/L/VL）；council 洪泛区 overlay（FLOOD_FP）；风暴潮（ST_HIGH、ST_MED） |
| 山火 | Bushfire Management Overlay 44.06（BMO）；用于 BAL 的 Bushfire Prone Area 指定 | Bush Fire Prone Land，EP&A Act s 10.3（BFPL）；PBP 2019 | 州级山火易发区 / council 山火 overlay（BPA） |
| 遗产 | Heritage Overlay 43.01（HO），附 council 分级 | heritage item 与 conservation area，cl 5.10（HER、HER_CA） | 遗产场所（HER）、风貌区（HER_CA）；Brisbane Traditional Building Character（TBC）、Dwelling House Character（DHC）、Commercial Character Building（CCB） |
| 公共征收 | Public Acquisition Overlay 45.01（PAO） | Land Reservation Acquisition Map，cl 5.1（ACQ）；道路拓宽（ROAD_ACQ） | 无方案 overlay —— 征用通知在 Form 2 披露；交通走廊 overlay 因 council 而异 |
| 污染 | Environmental Audit Overlay 45.03（EAO） | 污染土地，SEPP Resilience and Hazards 第 4 章（CONTAM） | Environmental Management 与 Contaminated Land Register（Form 2 披露）；无图层 |
| 植被 / 生物多样性 | Vegetation Protection Overlay 42.02（VPO）；Environmental Significance Overlay 42.01（ESO） | Biodiversity Values Map，BC Act s 7.3（BIO）；河岸土地（RIPARIAN） | 受管制植被 A/B/C/R/X（RVM_*）、PMAV 记录、重要栖息地（EHAB）、考拉区（KPA、KHA、KHA_CORE）、湿地（WPA）、council 重要树木（TREE） |
| 设计 / 高度 / 密度 | Design and Development Overlay 43.02（DDO）；Neighbourhood Character 43.05（NCO）；Built Form 43.06（BFO） | Height of Buildings cl 4.3（HOB）；Floor Space Ratio cl 4.4（FSR） | 有发布时的建筑高度 overlay（HOB）；Brisbane neighbourhood plan precinct（NP） |
| 基础设施贡献金 | Development Contributions Plan 45.06（DCPO）；Infrastructure Contributions 45.11（ICO）与 45.10（ICPO） | contributions plan，EP&A Act s 7.11 / 7.12（CONTRIB） | Planning Act 2016 下的 adopted infrastructure charges —— 全方案区适用，不绘图 |
| 机场 / 交通噪音 | Melbourne Airport Environs 45.08（MAEO）；Airport Environs 45.02（AEO） | ANEF 等值线（AIRPORT） | Building Act 1975 下交通噪音走廊类别 0–4 与自愿（TNC0–TNC4、TNC_V） |
| 海岸 / 侵蚀 / 滑坡 | Erosion Management Overlay 44.01（EMO）；Salinity Management 44.02（SMO） | coastal vulnerability area，SEPP R&H 第 2 章（COASTAL）；酸性硫酸盐土（ASS、ASS_LOW）；矿区沉降（MINE_SUB）；盐碱化（SALINITY） | 易侵蚀区（EPA）；海岸灾害（COASTAL）；滑坡（LANDSLIDE）；酸性硫酸盐土（ASS） |
| 时序 / 总体规划 | Development Plan Overlay 43.04（DPO）；Incorporated Plan 43.03（IPO）；Restructure 45.05（RO）；Specific Controls 45.12（SCO） | urban release area 本地条款；site-specific SEPP | ShapingSEQ Urban Footprint / Rural Living / Regional Landscape（UF、RLA、RL）；Priority Development Area（PDA）；State Development Area（SDA） |
| 其他 | Parking 45.09（PO）；Buffer Area 44.08（BAO）；State Resource 44.07（SRO）；Road Closure 45.04（RXO）；City Link 45.07（CLPO） | 管线 / 公用设施 easement（EASEMENT） | 火蚁生物安全区（FIREANT1、FIREANT2）；资源权属（ATP、ML、PL） |
括号内代码是 PremiumRea 登记键 —— 在地图、州页面与尽职调查报告中完全一致 —— 除州政府自行发布的以外（维州地图代码是官方的）均非官方代码。每个州页面都以 DefinedTermSet 承载完整词表，并为每个代码设一张卡片。
维州 —— Amendment VC312 下全部 29 条 overlay 条款，分级并解释
地图本身有两个控件负责排查。红旗筛选器只显示影响等级 1 与 2 的代码 —— 征收、行洪通道、环境审计、山火管理、遗产、淹没及各州对应项 —— 或反向隐藏它们，这是判断整个城区是否存在任何一票否决控制的最快方式。风险提示在你标记地址时触发：列出与该点相交的每个 overlay 多边形，按等级排序，并用一句话说明各自的影响。截至 2026 年 9 月 3 日的六周里，从地图点击进入 off-market 需求登记的 65 位访客，合计最常开启的 overlay 图层是 Specific Controls、Environmental Audit、Heritage、Special Building、Inundation、Design and Development、Public Acquisition 与 Development Plan —— 换句话说，就是等级 1 与 2 的清单，顺序也大致与本页的排序一致。
问题三 —— 地块本身是否成立？地籍、easement、等高线与绘制测量工具
zone 与 overlay 都可以说「行」，而地块仍然可以说「不行」。最常击败第二住宅或分割的三个物理事实是：沿后边界或侧边界、把建筑唯一放得下的位置移除的 easement；不满足退界或临街规则的地块形状 —— 窄临街、斧柄形通道、切角；以及把地面板式预算变成工程预算的坡度。这三项在任何人对房产发表意见之前都能在地图的地块层级看到，绘制测量工具可以让你在联系施工方之前测试 60 m² 占地加退界在物理上是否放得下 —— 维州小型第二住宅侧后 1 m 间距，Queensland Development Code 下 1.5 m，NSW Housing SEPP 下按高度 0.9 m 至 1.5 m。
220 kV 高压输电线路
州级输电网络数据 + OpenStreetMap 电力设施（ODbL）。
这块地上方或旁边是否有大型高压输电线？距离会影响转售吸引力、保险问题，以及第二住宅能否在线路地役权范围内摆放。
昆州线路只在开放源返回几何数据时显示；昆州城区为空表示没有开放数据，不代表没有线路。
66 kV 次输电线路
与 220 kV 图层同源。
街道上是否有中压线路，吊装、两层建筑或副住宅运输需要绕开？
输电塔
OpenStreetMap 输电塔（ODbL）。
钢制输电塔的精确位置在哪里？房源照片刻意避开的，往往就是后邻院子里的那座塔。
山火风险图层
维州：Building Act 1993 下的 Bushfire Prone Area 指定。新州：Rural Fire Service 认证的 Bush Fire Prone Land。昆州：State Planning Policy 山火灾害区图层及有公布的 council 山火 overlay。
地块是否位于指定的山火易发区？该指定决定 BAL（山火侵袭等级）建造标准与保险定价，且独立于规划方案中的山火 overlay。
昆州多边形只覆盖有开放山火服务的 council；其他昆州城区依赖 overlays 面板中的州级图层。
燃气／石油管线
官方石油许可管线中心线 + OpenStreetMap 已识别燃料管线；只有许可范围边界的记录会明确标注。
是否有许可的石油或燃气管线中心线穿过地块或街道？管线走廊带有法定退界与禁建带。
昆州在我们使用的来源中没有开放的全州管线中心线；该图层在昆州为空，overlays 面板中的资源权属多边形是替代。
地役权（easement）
州地籍地役权图层（Vicmap、NSW Spatial Services、QSpatial）。
地块的哪些带状区域被保留给排水、污水或通行？住宅不能建在其上，后院排水地役权是副住宅放不下的最常见原因。
地块边界（地籍）
Vicmap Property、NSW Digital Cadastral Database、QSpatial Land Parcel Property Framework。
地块真实的形状与面积是什么？围栏是否与边界一致？临街宽度、深度与任何斧柄形（battle-axe）通道在地块层级可见。
等高线
州级高程数据。
地块有多陡？等高线密集意味着挡土墙、工程基础，以及远超宣传册暗示的板式基础成本。
公共住房
ABS 2021 人口普查房东类型，SA1 层级。
该统计区内有多少政府持有的出租住房？部分租客与买家会在意；部分策略（分租屋、平价租赁）与之并存得很好。
Granny flat 选址规划器 —— 在地块、easement 与各州间距规则上测试 30 m² 或 60 m² 单元
问题四 —— 基础设施与邻里施加了什么？高压线、管线、公共住房、地标与学区
这一组图层不是规划控制，而这正是买家漏掉它们的原因。后围栏上方的 220 kV 输电线、街道下的燃气管线 easement、邻居院子里的输电塔、路尽头的公墓 —— 没有一项出现在 planning certificate 上，而每一项都会收窄某种策略的转售与租客池。学区则反过来：在我们 off-market 需求集中的墨尔本东部与东南部城区 —— Glen Waverley、Mount Waverley、Balwyn、Box Hill、Doncaster East —— 家庭租客需求与自住转售的最强单一驱动因素，就是地址落在中学边界的哪一侧，而地图画的是官方公布的边界，不是从房源反推的。
小学学区（含成绩详情）
维州教育部学区（2025 与已公布的 2027 边界）、新州教育部 catchment、昆州教育部 catchment；成绩来自 ACARA My School。
某个地址属于哪所公立小学的学区？该校 NAPLAN 成绩如何？边界是官方公布的招生范围，不是从房源推算的估计。
中学学区（含成绩详情）
与小学学区同源；VCE 排名来自 VCAA 公布成绩。
某个地址属于哪所公立中学的学区？维州详情卡含该校基于 VCE 的排名与 NAPLAN；昆州卡片标注有 Enrolment Management Plan（EMP）的学校。
医院
OpenStreetMap（ODbL），全州。
最近的公立或私立医院有多远？有家庭的租客与年长自住者会把这个算进去。
Services Australia／Medicare 服务中心
OpenStreetMap（ODbL）；OSM 未标注的中心不会显示。
Medicare 与 Centrelink 服务中心在哪里？反映租客日常办事的便利性。
公墓
OpenStreetMap（ODbL），全州。
地块视线范围内是否有公墓？部分买家 —— 尤其许多华人背景的买家 —— 不会考虑能看到公墓的房产，这会影响你的转售买家池。
问题五 —— 本地市场是否回报这一策略？SA1 层级的人口与市场活动
最后一个问题是规划报告无法回答的：谁会来租或买这个成果。地图承载 SA1 层级 —— 大约 200 至 800 人的街区 —— 的 2021 年人口普查，而不是城区层级，因为城区中位数会把你需要知道的东西平均掉。同一街区里高租房比例与高南亚或东亚背景比例并存，是增长走廊中分租屋与家庭租赁需求的特征；高自住比例与高学历、高收入家庭并存，是愿意为「作为家庭办公室或父母公寓、而非出租」的第二住宅付费的转售市场特征。建筑审批告诉你 council 是否习惯于批准、你是否将与新供应竞争；政府押金记录租金卡给出实际登记租约的当前租金，而不是从房源抓取的挂牌租金。
家庭收入
ABS 2021 人口普查家庭周收入中位数，SA1 层级。
该街区的家庭收入水平如何？请对照租金看：高租金、低收入的街区是租赁风险信号。
东亚背景
ABS 2021 人口普查出生地，SA1 层级。
出生于中国大陆、香港或台湾的居民比例是多少？与学区型、商业街型城区的租客与转售买家池相关。
南亚背景
ABS 2021 人口普查出生地，SA1 层级。
出生于印度或斯里兰卡的居民比例是多少？是增长走廊中分租屋与家庭租赁需求的有力指标。
澳大利亚及英国出生
ABS 2021 人口普查出生地，SA1 层级。
出生于澳大利亚或英国的居民比例是多少？可作为上面两个背景图层的补充。
学士及以上学历
ABS 2021 人口普查最高学历，SA1 层级。
拥有大学学位的成年人比例是多少？与收入稳定性及转售时的自住需求相关。
住房密度
ABS 2021 人口普查住宅结构，SA1 层级。
该街区以公寓为主还是以带院独立屋为主？绿色代表独立住宅 —— 副住宅或分割策略所需要的房源类型。
开车通勤者
ABS 2021 人口普查上班交通方式，SA1 层级。
该街区对汽车的依赖程度如何？高依赖意味着停车压力，也意味着新建住宅更需要场内停车位。
犯罪率
Crime Statistics Agency Victoria（邮编与 LGA）、NSW BOCSAR（LGA）、Queensland Police Service 开放数据（警区）。
每十万居民有多少起记录在案的罪案？与州平均相比如何？按各机构发布的最细粒度显示。
租房住户比例
ABS 2021 人口普查持有类型，SA1 层级。
出租住宅的比例是多少？高租房比例对投资者意味着租赁需求，对自住者则是转售买家池的提醒。
每月房贷还款中位数
ABS 2021 人口普查房贷还款，SA1 层级。
这块地周边业主的杠杆有多高？高还款街区对利率更敏感，会体现为被迫出售与场外房源。
租金分布
ABS 2021 人口普查周租金中位数，SA1 层级。
逐街区的周租金中位数是多少？请与政府押金记录租金卡一起看，后者才是现值。
建筑审批（3 年）
ABS 建筑审批 2023–2025（SA2）；Victorian Building Authority 2022–2024 许可活动按 SA1 汇总。
这一带每年获批多少新住宅？审批量大对房东意味着供应竞争，也意味着这个 council 习惯于批准。
把五个问题串起来的筛选器、数据卡与控件
图层回答问题；下面的控件决定你看到哪些图层、接下来发生什么。它们每一个都因为有真实访客提出需求而存在 —— 治安卡是因为犯罪图层早就有但没人找得到，granny flat 回报卡是因为七条独立反馈要求按城区看 granny flat 经济账，目的选择是因为投资者、第二住宅建造者与首次置业者从同一个地址出发需要不同的下一步。
红旗筛选器
PremiumRea 编辑判断的影响分级，每个州页面均明确声明。
只显示影响等级 1 与 2 的 overlay（征收、行洪通道、环境审计、山火管理、遗产、淹没及各州对应项），或反向隐藏它们。这是判断一个城区是否存在任何一票否决控制的最快方式。
地址标记风险提示
对已加载 overlay 图层做点在多边形内判定。
标记地址后，卡片会列出与该点相交的每个 overlay 多边形，按影响等级排序，并用一句大白话说明各自的影响。
地址与城区搜索
Vicmap Address、NSW GNAF 派生点、QSpatial Land Parcel Property Framework。
输入街道地址或城区名即可定位。覆盖维州、新州与昆州 1,545 个已索引城区；州政府发布开放地址点图层的地区支持地址级搜索。
目的选择（投资、第二住宅、首次置业、随便看看）
界面行为，不是数据。
标记地址后点一下：地图会优先展示与你目标匹配的图层与下一步 —— 第二住宅核查、首次置业需求登记，或免费尽职调查报告。
地址免费尽职调查报告
PremiumRea 尽职调查服务。
申请一份 PDF，汇总该地址的地块、zone、全部 overlay、灾害、学区、可比成交与租金。登录后每月三份免费；直接发邮件，不必先约电话。
Granny flat 回报卡
Valuer-General Victoria 中位价、Homes Victoria 与 Queensland RTA 租金、开放地籍、PremiumRea 2026 建造价目表。
针对所选城区：60 m² 建造支出模型、净周租金增量、支出毛回报率与回收期，以及满足相应地块面积规则的地块比例。仅现金流指标，不含增值预测。
社区治安卡
与犯罪图层同源。
该城区邮编或警区每十万人的罪案数，附州平均对比与犯罪图层开关。
政府押金记录租金卡
Queensland Residential Tenancies Authority；Victorian Department of Families, Fairness and Housing。
来自实际登记押金的租金中位数 —— 昆州 RTA 按邮编与季度，维州 DFFH 按城区 moving-annual —— 不是从房源抓取的挂牌租金。
未来土地供应卡
Queensland Government Statistician's Office 土地供应与开发监测。
3 km 内的昆州 broadhectare 用地，按政府公布的户数区间汇总，加上 QGSO 的 LGA 已批未建地块存量。用于判断未来供应竞争的区域背景。
Priority Development Area 决定卡
EDQ decided applications 登记。
过去 12 个月内映射到本城区、已核实的 Economic Development Queensland approval 与 change 决定 —— 州主导开发活动的实时信号。
绘制与测量工具
地图上的大地测量。
测量连续距离、拉出矩形得到宽 × 深占地，或描出多边形求面积 —— 在联系施工方之前先确认 60 m² 单元与退界在物理上放得下。
卫星／街道底图切换
开放底图瓦片；卫星影像来自瓦片供应商。
切到航拍影像，对照地籍看真实屋顶、车道、泳池与树冠；切回街道图看标注。
规划覆盖区／约束（按州代码登记）
维州：Vicmap Planning overlay 多边形（Victoria Planning Provisions）。新州：LEP 与 SEPP 图层及州级灾害图层。昆州：QSpatial 州级图层及已公布的 council 规划方案服务（Brisbane、Gold Coast、Moreton Bay、Sunshine Coast、Logan、Ipswich、Redland、Townsville）。
在这个点上，zone 之上叠加了哪些规划控制 —— 遗产、洪水、山火、植被、征收、设计、贡献金？各州代码体系不同，面板会加载对应登记表：维州 30 个地图代码、新州 20 个约束代码、昆州约 60 个州级与 council 代码。
昆州 overlay 深度因 council 而异；council 没有开放服务的城区只显示州级图层。
土地分区（Queensland Planning Provisions 分区类别）
开放的 council 规划方案分区服务，归一到 QPP 分区集（Brisbane City Plan 2014、Gold Coast City Plan 2016、Moreton Bay、Sunshine Coast 2014、Logan 2015、Townsville 2014）。
这块地的用途分区是什么？密度等级如何 —— 低、中低、中、高密度住宅，中心区，工业，乡村？分区决定用途；overlay 决定条件。
仅昆州，且仅限 council 公布开放分区服务的地区。维州分区在 VicPlan，新州分区在 NSW Planning Portal；地图均有链接。
一个实例 —— 在一块假设的墨尔本地块上跑五个问题
假设墨尔本东南某城区一块 650 m² 的地，临街 15.2 m，前半部分是 1960 年代砖房，为加建第二住宅而买。问题一：zone 是 General Residential Zone，因此在条件成立的前提下，VC253 下 60 m² 以内的小型第二住宅免许可。问题二：标记地址后的风险提示列出一个横跨地块后三分之一的 Special Building Overlay —— 等级 2 —— 它对 overlay 内的建造与工程重新要求规划许可，并视 schedule 可能要求最低楼面标高；没有其他 overlay。问题三：easement 图层显示沿后边界有一条 2 m 排水 easement，绘制工具确认带 1 m 间距的 60 m² 单元只有东西向摆放才能放进房屋与 easement 之间；等高线平坦。问题四：没有输电线；地址落在附近两所中学中排名较高那所的学区内。问题五：SA1 显示 38% 的租房比例、较高的南亚背景比例，以及能支撑两房单元的押金记录租金。
答案不是「行」或「不行」。答案是：第二住宅可以实现，但因为 Special Building Overlay 它需要规划许可而不是免许可，楼面标高可能要抬高，单元必须东西向摆放以避开排水 easement，而租客需求是存在的。这就是一份需求。它有策略、有预算后果、有设计约束、有城区，正是 off-market 表单要求的那种需求 —— 这也是地图链接到它的原因。
这个实例刻意略去了什么
它没有说第二住宅会带来多少回报，因为那取决于建造报价、租金评估与你的贷款，地图没有其中任何一项。它没有说这块地是否值得买，因为那是关于价格的问题。它也没有说许可一定会获批，因为 overlay 的 schedule 与 council 决定这一点。Suburb Stats 的 ROI 模拟器与 granny flat 回报卡会把算术连同每一项假设一起展示；它们不是预测。
地图在各州覆盖什么 —— 以及诚实地说不覆盖什么
覆盖范围跟随各机构以开放来源发布的内容，地图不会用猜测填补空缺。下表是核对日期当天目录的状态；地图本身在每次加载时都标明数据版本。
| 图层 | 维州（462 区） | 新州（590 区） | 昆州（493 区） |
|---|---|---|---|
| 地籍（地块边界） | ✓ Vicmap | ✓ NSW DCDB | ✓ QSpatial |
| Easement | ✓ | ✓ | ✓ |
| 规划 overlay / 约束 | ✓ 30 个地图代码 | ✓ 20 个约束代码 | ◐ 州级图层全覆盖；8 个已发布方案的 council overlay |
| 分区 | — 在 VicPlan（已链接） | — 在 NSW Planning Portal（已链接） | ◐ 6 个有开放分区服务的 council |
| 山火多边形 | ✓ BPA 指定 | ✓ RFS BFPL | ◐ 州级图层加有开放服务的 council |
| 输电线与输电塔 | ✓ | ✓ | ◐ 开放源返回几何数据处 |
| 燃气 / 石油管线 | ✓ | ✓ | — 无开放的全州中心线；以资源权属多边形替代 |
| 等高线 | ✓ | ✓ | ✓ |
| 学区与成绩 | ✓ 2025 与 2027 边界，NAPLAN 与 VCE 排名 | ✓ 学区与 NAPLAN | ✓ 学区、NAPLAN、Enrolment Management Plan 徽章 |
| 地址级搜索 | ✓ Vicmap Address | ✓ | ◐ 城区搜索全覆盖；有发布处支持地址点 |
| 人口数据（2021 普查，SA1） | ✓ | ✓ | ✓ |
| 犯罪 | ✓ 邮编与 LGA | ✓ LGA（BOCSAR） | ✓ 警区（QPS） |
| 政府押金记录租金 | ✓ DFFH moving-annual | — | ✓ RTA 按邮编季度 |
| 建筑审批 | ✓ VBA 许可与 ABS 审批 | ✓ ABS 审批 | ✓ ABS 审批 |
| Granny flat 回报卡 | ✓ 含 Valuer-General 中位价 | — | ✓ 仅现金流，council 规则限制 |
| 土地供应与 PDA 决定卡 | — | — | ✓ QGSO 与 EDQ |
| 免费尽职调查报告 | ✓ | — | ✓ |
南澳、西澳、塔州与 ACT 的 overlay 登记表存在于代码库中，但这些州不在公开目录内。
从一块预先核查过的地到一份 off-market 需求
能被匹配的需求有四个部分 —— 预算区间、两三个城区或一条明确的走廊、策略、贷款时间线 —— 而本页的五个问题能产出其中三个。在你考虑的城区里对几个地址跑一遍核查，你就会知道哪些城区带有你的策略无法容忍的 overlay，哪些地块形状与面积真的放得下你想加的住宅，以及哪条学区边界的哪一侧才重要。这是一份卖方中介可以据以行动的需求，与「东区随便哪里，回报好就行」是完全不同的对话。
这也是我们自己的 off-market 渠道实际运作的方式。2026 年 7 月 21 日至 9 月 3 日登记的十三份需求中，十二份来自刚刚在 Suburb Stats 地图上操作过的访客，多数是在墨尔本东部、东南部、Bayside 与内西区寻找首套房或第二住宅地块，预算 80 万至 120 万澳元。静悄悄出售的卖家想要的是已经知道这块地能做什么、不能做什么的买家；从地图上写出来的需求就是那种买家。地图的目的选择会把你正在看的策略与城区直接带进表单。