维州为什么砸钱升级一座警察局(以及这件事对投资者意味着什么)

这篇文章讲为什么维州刚砸了几百万去升级一座警察局,以及这件事对投资者意味着什么。分析依据是 PremiumRea 在 Melbourne 东南走廊 100 多笔客户成交的真实交易数据,加上 ABS 的人口数据、CoreLogic 的价格分析,以及 REIV 的季度报告。

作为一个在 Melbourne 买了十年房——先给自己买,后来给 100 多位客户买——我可以告诉你,这个话题上的常识大概有 60% 是对的,40% 是危险的错误。亏钱的投资者,大多数就栽在这 40% 上。

下面我来讲讲数据真正说了什么。

真正重要的几个数字

我对这几个指标的跟踪到了执拗的程度。Melbourne 东南——从 Frankston 经过 Cranbourne 一路到 Narre Warren 的这条走廊——的基本面,和这座城市其他地方在结构上完全不一样。

我们核心城区的独立屋中位价在 $620,000 到 $780,000 之间。租赁空置率低于 1.5%,而 Melbourne 大都会区的平均值约 2.5%。多数小片区的自住房比例超过 90%。过去 18 个月,房价平均每月上涨大约 $5,000。

这些不是挑出来的好看数据。这是我们运营的每一个城区里都重复出现的稳定模式。供给端约束(无新地块释放)和价格涨幅之间的相关性,几乎是完美的。有新供给的城区是平的,没有新供给的城区在涨。

对投资者来说,这件事的实际含义很直白:你每等一个月,大约会错过 $5,000 的涨幅。等 12 个月,就是 $60,000——和你想通过等来省掉的印花税(stamp duty)差不多是同一个数。

大多数人搞错的地方

这一段我说话直接些。这个市场里大多数买家做决定的依据是新闻标题,而不是城区一级的数据。Melbourne 整体中位数下降了,就这一个数,把成千上万原本非常适合在合适片区入手的潜在投资者吓退了。

整体中位数里包含公寓(在跌)、西部 greenfield 走廊(横盘),还有那些土地稀缺的成熟城区(在涨)。把这些一起做平均,得出的数字描述不了任何一个真实城区里的任何一套真实房子。这就好比把烤箱和冰箱的温度做平均,然后得出结论说厨房很舒适。

这话我说了三年。听进去的客户,现在账面上都有 15%-25% 的涨幅。等的人,现在为同一栋房子要多付 $40,000-$60,000。

第二个错误是择时。等利率开始下调来"确认"复苏,意味着你买在复苏已经开始之后。从历史看,Melbourne 房价在 RBA 每一轮降息周期开始后的 6 至 12 个月内都会反弹。2019-2020 那一轮降息带来 15% 的涨幅。等媒体宣布复苏的时候,先动手的人已经把大头吃完了。

"我做过的最好的几笔交易,都是在身边所有人都说我疯了的时候做的。比如 2023 年初媒体把 Melbourne 描述成灾区时,我在 Cranbourne 出手。那套 Cranbourne 的房子,现在涨了 $230K。" — Joey Don

可执行的框架

我给你一些能落地的东西。

对于手上有 $200,000-$250,000 现金或可用净值的投资者,Melbourne 东南根据你的财务状况和目标,有三种明显不同的策略:

策略 1:负扣税(negative gearing)(高收入人群,$150K+ 工资) 买一套坐落在 600 平方米以上土地上的 $700,000 房子。整租周租 $500-$550(回报率 3.5%-4%)。接受每年 $5,000-$10,000 的现金流缺口,然后按你的边际税率把它抵掉。重心完全在土地价值的增值上。

策略 2:正现金流(装修/多户出租) 同样一套 $700,000 的房子。花 $65,000-$80,000 做内部改造,做成双户或三户配置。租金达到 $900-$1,200 一周(回报率 6%-8%)。即使是当前利率水平,从第一个月起就是正现金流。

策略 3:加建 granny flat 买这套房,在后院建一栋 30 平方米的 granny flat,$110,000 加 GST。合计租金 $800-$900 一周(主屋 $500-$550,granny flat $340-$370)。完工后银行重新估价,通常立刻多出约 $150,000。

每种策略需要的现金、税务影响和持有期特征都不一样。正确的选择,取决于你的收入、借贷能力,以及你优先考虑的是现金流还是资本增值。

我们和客户的合作通常从一次财务评估开始,先判断这三种策略里哪一种适合他们。从那里出发,城区选择、房产选择、装修范围、租赁管理,都从这个最初的策略决定往下展开。

"房产投资其实不复杂,只是非常具体。适合家庭年收入 $200K 那对夫妇的策略,放在年收入 $90K 的单身买家身上就是错的。先把策略定对,再去找房子。" — Joey Don

接下来会怎么走

我直接讲我的判断。Melbourne 东南走廊正处于一轮价格复苏的早期阶段,这轮复苏会在利率开始下行时加速。供给端的约束是永久性的——没有新土地了。需求侧的几个驱动力(人口增长、基建投资、租房短缺)都是结构性的,而且在持续走强。

按当前价格买入的窗口,正以每月约 $5,000 的速度收窄。十二个月前 $600,000 的房子,今天是 $660,000;按当前节奏,今天 $660,000 的房子,十二个月后是 $720,000。

我不是要你信我。我是要你自己看数字。我在这篇文章里引用的每一项数据都是公开可查的。CoreLogic、REIV、SQM Research、ABS——来源都是开放的。自己做分析。如果你得出不同结论,我真的想听听。

如果你已经准备出手,下一步就是搞清楚自己的借贷能力,把它和某种策略匹配起来。如果你还没准备好,至少每个月跟踪一遍城区一级的数据,亲眼看到趋势。等"确定性"出现,代价非常贵;按概率行动,才是积累财富的方式。