你的银行账户每年亏 $740。这六类资产才真正跑赢通胀。

先算一笔银行最不希望你去算的账。

目前澳洲最高的存款利率 —— 就是那种要每个月存够最低额度、全程不能取钱才拿得到的条件存款 —— 是 4.50% 1。听起来还行对吧?$100,000 澳元一年能生出 $4,500,好像是天上掉钱。

问题是这笔钱其实一点都不白拿。因为澳洲税务局要先分一杯羹。边际税率 30% 再加 2% 的 Medicare Levy,你的税后回报立刻掉到 3.06%。而截至 2024 年 12 月,CPI 通胀是 3.8% 2。

3.06% 减 3.8%,等于 -0.74%。

$100,000 名义上给你生了 $4,500 的利息。税后到手 $3,060。而通胀把你 $3,800 的购买力啃掉了。净结果:你比一年前实际上穷了 $740。

银行赚到了。政府赚到了。你亏了。最讽刺的是,大多数人还觉得自己在赚钱,因为看到账户里利息进账了。他们从来没扣过通胀,也从来没算过税后的真实回报。

今天我想把六类资产走一遍 —— 存款、贵金属、股票、债券、房产和收藏品 —— 看看每一类在扣掉税和通胀之后,到底对你的财富做了什么。因为如果你还在拿名义回报率来决定 $100,000 或 $200,000 放哪里,那基本等于闭着眼睛开车。

存款账户:悄无声息的财富杀手

账前面已经算过了。按现在的利率,高息存款账户的税后实际回报大约是每年 -0.74%。$100,000 一年被通胀吃掉 $740 的购买力 12。

收入越高,情况越糟。如果你在 37% 的税级(应税收入 $120,001–$180,000),4.50% 的利率税后只剩 2.74%。再减掉 3.8% 的通胀,每年亏 1.06% —— 每 $100,000 亏超过 $1,000。

而且这不是偶发现象。过去二十年里,澳洲存款的税后实际回报大部分时间都是负的 3。唯一短暂转正的是 2023 年,当时 RBA 激进加息,CPI 还没跟上来。那扇窗早就关上了。

我不是说不要存钱。留六个月生活开销在高息账户里作为应急储备,这是最基本的财务自律。但把存款账户当成投资工具,就跟把床垫当成增值资产一样 —— 那是钱慢慢死掉的地方。

贵金属:守得住,但赚不了大钱

二十年前,澳元金价大约每盎司 $570。今天已经在每盎司 $4,200 以上,最近高点一度突破 $4,500 4。差不多涨了七倍 —— 年化复合增长约 10%。

黄金本身不产生收入。没有股息,没有租金,没有利息。你买进来,存起来,指望它涨。历史上它确实涨了 —— 因为黄金是央行唯一印不出来的资产。

对零售投资者来说,最方便的入口是 ASX 上市的黄金 ETF —— GOLD(ETFS Physical Gold)或 PMGOLD(Perth Mint Gold)。像买股票一样操作,不用自己存放实物,跟踪实物金价的误差也很小 4。

黄金在投资组合里扮演的角色不是让你发财,而是防止你变穷。它是抗货币贬值的保险 —— 而货币贬值,就是每当政府财政赤字、央行配合印钞时必然发生的事情。澳洲过去十年里大部分时间都在跑赤字。

但黄金没有杠杆可用。银行不会借你 80% 的钱去买金条。这是硬限制,也是为什么对一个普通收入的人来说,光靠黄金没办法做出代际财富。

股票:高回报、高颠簸,普通人没有杠杆

ASX All Ordinaries 指数长期年化回报(含股息)约 9.2% 5。这个数字舒舒服服地跑赢通胀,再加上澳洲的抵免红利(franking credit)机制,对有耐心的投资者来说实际回报相当不错。

问题是 —— 这个 "但是" 非常大 —— 波动性让人难受。2020 年 ASX 一个月跌了 36%。2008 年从高点到低点跌了 50% 以上,恢复花了好几年。虽然长期平均 9.2%,但单年区间可以从 +30% 到 -40%。如果你偏偏在错误的时点需要钱,平均值就毫无意义。

更关键的是,对想积累财富的人来说:你没法像买房那样杠杆炒股。当然你可以用融资融券(margin lending)。但 3:1 的融资加上 40% 的回撤,直接把你打爆。被强平,被迫在最低点卖出,最后一无所有。这种事在澳洲发生过几千起 5。

拿 $100,000 买股票,按 9% 算,一年毛收入 $9,000 —— 税后大概 $6,000。比存款好,但谈不上改变人生。你不可能从 $100,000 的股票组合做到 $500 万的投资组合,除非你有 30 年时间加钢铁般的纪律。

股票是好东西。我自己也持有股票。但对于一个可投资资产不到 $500,000、正处于财富积累阶段的人来说,光靠股票走不到那里。

债券:看着安全,其实原地踏步

澳洲政府债券是教科书式的 "安全" 投资。它确实安全 —— 本金能拿回来。但问题是,你拿回来的时候,这笔钱还值多少。

2024 年年底,澳洲 10 年期政府债券收益率在 4.3% 左右 6。按 30% 税率扣完是 2.96%。再减掉 3.8% 的通胀,实际回报 -0.84%。听着耳熟吧?本质上和存款账户一样亏钱,只是流动性更差、还多了久期风险。

公司债收益率稍高一些 —— 投资级大约 5%–6% —— 但附带信用风险,而且没有政府担保 6。

债券在机构组合里和退休者的保本需求里有用武之地。但对一个 50 岁以下、从零开始积累财富的人来说?债券是一种干扰。你用接受负实际回报的代价,换来了低波动。这种交易,只有在你已经有足够财富需要保护的时候才划算。

房产:杠杆这把神兵

2005 年墨尔本独立屋中位价约 $300,000。到 2024 年大约 $930,000 7。差不多涨了三倍 —— 年化复合增长大约 6%。比黄金的 10% 低,也比 ASX 的 9.2% 低。

那为什么财富创造上,房产还是把其他资产按在地上摩擦?一个词:杠杆。

你拿 20% 首付买一套 $700,000 的房子,首付 $140,000(加上印花税(stamp duty)和其他费用,全套大约 $200,000)。银行借给你 $560,000。如果第一年房子涨 7% —— 也就是 $49,000 —— 这 $49,000 全部归你,不归银行。相对于你投入的 $200,000,回报是 24.5%。

你拿黄金做同样的事试试。$200,000 买金,涨 10%,赚 $20,000。就这样。没有杠杆,没有乘数。

房产让普通澳洲人能以 6%–6.5% 的利率,拿到 4:1 或 5:1 的杠杆 —— 而且投资房的利息是可抵税的 8。没有第二类资产能给你这个组合。银行就是不会拿 80% 的钱借给你去买黄金、股票或收藏品。

但杠杆是双刃剑。亏的时候同样被放大。所以你具体买哪套房子,重要得不得了。在一套不涨的房子上加杠杆 —— 比如我们那位 Rosebud 客户 $900,000 的灾难 —— 杠杆立刻从财富加速器变成财富粉碎机。

我们在 PremiumRea 的做法很简单:只买从第一天起就有正现金流的房子。租金能覆盖月供,你就能无限期扛过任何下跌周期。你永远不会被迫卖房,永远不会把浮亏变成实亏,你就静静等复利做它该做的事 8。

"绝对回报上,房产不是最高的资产类别," Joey Don 说,"它是唯一一种普通人能用别人的钱做 5:1 杠杆的资产类别。这一点区别就是全部。"

还有一个别的资产类别完全没有的技巧。当你的房子增值时,你可以再融资,把净值抽出来(免税),拿去作为下一套房的首付。你在不断扩张的投资组合上保持高杠杆。换成股票、黄金或债券,要把净值拿出来就得卖 —— 一卖就触发 CGT。房产允许你不卖就能循环使用资本。这就是从一笔不大的本金做出七位数投资组合的复利飞轮。

收藏品:有钱人的保险,不是你的菜

限量版手表、古董车、艺术品、老酒。这些东西确实能守住价值,有时候涨得吓人。2015 年花 $30,000 买的 Patek Philippe Nautilus,今天可能值 $150,000。一辆 1960 年代的法拉利升值速度比地球上任何资产都快。

但这是一场本来就很有钱的人的游戏。入场门槛高,所需的专业知识深,流动性极差,交易成本(拍卖佣金、保险、鉴定、仓储)吃掉大块回报。如果你净资产有 $500 万,想拿 $200,000 放一块收藏级手表做对冲,没问题。如果你拿着 $13 万年薪正在攒第一个 $500,000 净值,收藏品跟你毫无关系。

我不会在这块多花时间,因为这不是我任何一个客户在玩的游戏。我提一句只是为了把六大类说全 —— 顺便说一下,社交媒体上让你 "投资手表" 的那些网红,基本上都是在卖手表的。

结论:下一个 $100,000 该放哪里?

用冷冰冰的数字来总结一下。

起始本金:$100,000。时间跨度:20 年。

存款账户(名义 4.5%,实际 -0.74%): 20 年被通胀啃下来,购买力大约缩水 14%。账面数字更大,能买到的东西更少。

黄金(名义 10%,税后实际约 7%): $100,000 名义上变成约 $387,000。稳健的保值工具。但没有杠杆 —— 纯靠自己这笔钱单打独斗。

ASX 股票(名义 9.2%,税后实际约 5.5%): $100,000 变成约 $560,000。挺好。但仍然被你能投入的本金额度卡住。

房产($100K 作为 20% 首付,买一套 $500K 房子,6.5% 增长): 20 年后房子大约值 $1,760,000。扣掉已还本金之后,你的净值超过 $1,200,000。从 $100,000 起步。这就是杠杆乘数在工作 7。

更多人没看到的一层是:你在第 3 或第 4 年就能把第一套房再融资,拿出 $50,000–$80,000 的净值,买第二套。现在你在两套资产上同时复利。到第 10 年,完全可以持有三到四套、总值 $3–400 万的投资组合。到第 20 年,如果你起步买了两套,组合价值会在 $700–1000 万之间。

这不是幻想算术。这就是 6.5% 的复合增长在一个加了杠杆的组合上、跑完二十年之后的结果。这个模型我自己跑过几十遍。三年前在东南区买了两套房的客户,实际表现已经跑在我们模型的预测前面了 8。

别把钱留在银行里。银行 4.5% 的那个数字是营销噱头。扣掉税和通胀,你的存款正在蒸发。把它挪到真正的资产上 —— 最好是那种有别人出大头的资产。

"你每留 $100,000 在存款账户里一年,就是在给通胀交 $740 的税,只不过没人给你寄账单," Joey Don 说。"至少换成房产,房客帮你付利息,而资本增值会在你睡觉的时候自己跑起来。"