在墨尔本用 $700K 买独立屋该去哪?两个没人提起的城区。

大多数人默认 $700,000 的预算在墨尔本就意味着要进 growth corridor,在工地边上挑一套 house-and-land package。这个假设是错的。

有两个成熟城区,数据画像非常出色,$700,000 能买到带地的独立屋。成熟街道,成片大树,既有基建,四周看不到一个工地。

没人聊它们。我今天来改变这一点。

城区一:St Albans 及周边

St Albans 位于墨尔本西区,距 CBD 大约 25 公里,车程半小时,由 Sunbury 火车线服务。

中位房价:$670,000。$700,000 预算内轻松容纳,还留下议价空间。

可负担性比率:$670,000 除以 $75,000 的中位家庭收入 = 9 倍。在我用作最大筛选阈值的 10 倍以下。这意味着本地家庭能负担得起这个城区——自住需求强,转售时买家池也健康 1。

人口/住宅比:38,766 居民对 14,400 套住宅 = 每套 2.7 人。高于平均,说明是家庭主导的人口画像。

自住率:64%。高于我设的 60% 底线。不算特别出色,但够用。

公寓占比:22%。中等。城区里有大量独立屋,也有一些靠近火车站的公寓开发,但独立屋仍然是主体。

十年资本增长:67%。这是亮眼的数据。同期墨尔本平均大约 40%,St Albans 跑赢整整半倍 2。

空置率:1.5%。极紧。这是大墨尔本空置率最低的城区之一。本地房东不愁租客,房子租得快,租价也有竞争力。

Days on market:26 天。低于平均,房源流转快。

压轴的数据来了:最近一个季度,St Albans 的价格涨了 6%,在墨尔本领涨,不是跟涨,是领涨。

St Albans 历史上一直背着“西区粗糙、治安差、配套差”的标签。随着城区 gentrification(升级),这个标签正在褪色,但价格还没跟上。“印象”和“现实”之间的这道缝,就是投资者赚利润的地方。

城区二:Doveton

Doveton 位于墨尔本东南,是 Casey 走廊的一部分——这条走廊我们非常熟,已经做了 350 笔以上的成交。

中位房价:$640,000,比 St Albans 还便宜。

可负担性比率:$640,000 除以 $85,000 的中位家庭收入 = 7.5 倍。非常漂亮。低于 8 被视为真正可负担,意味着买家池非常深。首次置业者、年轻家庭、投资者都会在这个价位抢房 3。

人口/住宅比:13,000 居民对 3,700 套住宅 = 每套 3.5 人。异常高,说明大家庭户型居多,对应的是对三房、四房独立屋的强烈需求。

自住率:58%。低于我偏好的 60%,是 Doveton 画像里最弱的一项指标。这个城区的租客比例较高,在下行时可能带来价格波动。但同样是这股租赁需求,在撑起很强的空置率和回报率数字。

公寓占比:24%,和 St Albans 差不多,以独立屋为主。

十年资本增长:85%。非常夸张。这是墨尔本平均的两倍以上。Doveton 是整个大墨尔本按百分比增长最强的城区之一,而且是从低起点涨出来的,意味着增长还有继续走的空间 4。

空置率:1.75%。很紧,和整个东南走廊一致。

Days on market:31 天。略高于平均,但仍然健康。

杀手锏:周边城区(Hallam、Narre Warren South、Berwick)的中位房价在 $730,000 到 $780,000。Doveton 的 $640,000 比邻居便宜 $90,000 到 $140,000。这个价差不可持续。涟漪效应已经在推动 Doveton 房价上行,收敛的空间还很大 5。

对比一下

两个城区并排放一下。

| 指标 | St Albans | Doveton | |--------|-----------|----------| | 中位房价 | $670,000 | $640,000 | | 可负担性 | 9 倍 | 7.5 倍 | | 自住率 | 64% | 58% | | 10 年增长 | 67% | 85% | | 空置率 | 1.5% | 1.75% | | Days on market | 26 | 31 | | 距 CBD | 25km(西) | 35km(东南) |

St Albans 在空置率和 CBD 距离上赢,Doveton 在可负担性、增长轨迹、以及相对邻居的涟漪效应折扣上赢。

两个城区共享一个关键特点:都是供应受限的成熟城区。St Albans 和 Doveton 都不会有新建开发,因为根本没地可建。每一块地都已经被占了。供应是固定的,需求在涨,价格就会涨。这不是预测,这是算术 6。

对比一下 Clyde North 这类 growth corridor 的城区,每一期就有 1,676 套新住宅被批下来。Clyde North 的供应基本是无限的;St Albans 和 Doveton 的供应是零。这是房产投资里最重要的一个区分。

为什么这两个城区一直没人提

St Albans 和 Doveton 都背着历史留下的刻板印象。St Albans 曾经被当作工人阶级西区的代名词;Doveton 曾经和公共住房、社会劣势绑在一起。

这些联想落后现实五到十年。城区已经变了,人口结构变了,年轻家庭因为可负担性和靠近就业走廊而搬进来。基建够用:火车站、购物中心、学校、公园都齐全。

但刻板印象把有信息的买家挡在外面。而这恰恰就是机会所在。

从我们 350+ 单成交的经验看,组合里表现最强的那些城区,往往是购入时“印象和现实”差距最大的那几个。刻板印象压住价格,基本面驱动恢复。在刻板印象阶段买入并一直持有到恢复阶段的投资者,会吃下这次收敛的全部红利。

St Albans 和 Doveton 都处在刻板印象阶段。数据说恢复已经在发生。问题只是:你愿不愿意越过邮编去相信数字。

我愿意。