你的投资房赚了 $200K。来看看你真正能拿回多少

让我用一点数学毁掉你的一天。

你用 $600,000 澳元买了一套投资房。三年后,它值 $800,000。你决定卖掉。

资本利得:$200,000。听起来不错,对吧?

我们来算算真正到手的是多少。

购入时的成本:

• 印花税(stamp duty):$600,000 × 5.5% = $33,000 [1]

出售成本:

• 中介佣金:$800,000 × 1.5% = $12,000
• Conveyancing(过户,买卖两笔合计):$4,000

交易成本合计:$49,000

调整后的资本利得:$200,000 − $49,000 = $151,000

持有超过 12 个月,可以享受 50% 的 CGT 折扣。 应税资本利得:$151,000 ÷ 2 = $75,500

现在把它加到你的个人收入上。假设你工资 $80,000:

• $80,000 的正常税:$14,788 [2]
• $80,000 + $75,500 = $155,500 的税:$38,688
• 因这笔资本利得多缴的税:$38,688 − $14,788 = $23,900

扣完所有成本和税后的净利润:$151,000 − $23,900 = $127,100

有效到手比例:$127,100 ÷ $200,000 = 63.6%

账面上你赚了 $200,000,实际留在口袋里的是 $127,100。政府、中介、conveyancer(过户律师)、州税务局加起来拿走了 $72,900——超过你利润的三分之一。

房产资本利得的真实税率(比你想的更难看)

CGT 的实际税率跟你的边际税率挂钩,这才是最难受的地方。

如果你收入 $80,000,$45,001 到 $120,000 这一段你处在 32.5% 的边际税率里。但这笔资本利得会把部分收入推进 37% 档($120,001–$180,000),甚至可能推进 45% 档($180,000 以上)2。

所以资本利得不是按一个固定税率来算的,而是「叠」在现有收入之上,再按累进税率征税。你赚得越多,这笔收益就越「贵」。

同样的情景,在不同收入水平下再算一遍:

收入 $60,000 的人:

• 正常税:$9,967
• $60,000 + $75,500 = $135,500 的税:$29,138
• 因 CGT 多缴:$19,171
• 净利润:$131,829(留住 65.9%)

收入 $120,000 的人:

• 正常税:$29,467
• $120,000 + $75,500 = $195,500 的税:$52,138
• 因 CGT 多缴:$22,671
• 净利润:$128,329(留住 64.2%)

收入 $180,000 的人:

• 正常税:$51,667
• $180,000 + $75,500 = $255,500 的税:$85,588
• 因 CGT 多缴:$33,921
• 净利润:$117,079(留住 58.5%)[3]

收入越高,留住的资本利得越少。$180,000 的高薪者,每一澳元资本利得里只能留下 58.5 分。ATO 拿走 41.5 分。

这也是为什么卖掉投资房,往往是提取净值最糟糕的方式。

策略一:别卖——拿去再融资

从税务角度提取房产净值最有效率的办法,就是不卖。

再融资(refinance)让你可以从已经升值的房子里抽出净值,而不触发 CGT 事件。银行重新估价,提高你的贷款额,差额直接打给你做现金。

沿用前面的例子:

• 购入价:$600,000
• 当前估价:$800,000
• 原始贷款(80% LVR):$480,000
• 当前 LVR:$480,000 ÷ $800,000 = 60%

你可以再融资回到 80% LVR:

• 新贷款:$800,000 × 80% = $640,000
• 释放出的现金:$640,000 − $480,000 = $160,000

这 $160,000 是免税到手的。它不是收入,是债务。你要为多出来的 $160,000 付利息,但如果用它去买另一套投资房,这部分利息是可以抵税的 4。

两种结果对比:

• **卖掉:**付完 $72,900 的成本和税,口袋里剩 $127,100
• **再融资:**口袋里 $160,000,零税,原来的房产还在你名下,继续升值

再融资在每一个维度上都赢。更多现金、更少税、房子还是你的、租金还在、未来增值还在。

真正需要卖的唯一理由是:这套房表现不好,换成别的资产更能生钱。就算如此,我也会先把税算一遍,看看重新配置带来的好处能不能盖过 CGT 的代价。

策略二:利用主要居所豁免持有

如果你把它改成投资房之前,曾经把它作为自己的主要居所住过,那么「六年规则」可以把部分甚至全部资本利得从税里挡出去。

根据主要居所豁免规则,卖掉自己的主要居所时无需缴 CGT。如果你搬出去把它租出去,可以在最多六年内继续把它视为主要居所,前提是这期间你没有把别的房子登记为主要居所 5。

实际操作:在一套房里住两年,改成投资房,出租最长六年,然后卖出。这段时间内的整个资本利得——包括出租那几年——都是免 CGT 的。

对 $200,000 的资本利得而言,节省的 $23,900 CGT 完全消失。到手金额从 $127,100 涨到 $151,000。一个规划决定,净利润提高 19%。

这个策略要提前布局。你得真的在这套房里住过(驾照地址、银行账单、选民登记要对得上)。ATO 对这类申请的审计相当频繁 6。

但对于一开始就自住、后来转成投资的投资者来说,六年规则是澳洲税制里威力最大的几项优惠之一。

策略三:使用家族信托结构

对打算持有三套以上房产的投资者,家族信托(discretionary trust,全权信托)能显著降低 CGT 负担。

家族信托允许受托人以最省税的方式把资本利得分配给受益人。如果某个受益人收入低(兼职工作的配偶、在读的成年子女),资本利得可以分给他们,按他们较低的边际税率来算 7。

举例:与其把 $75,500 的应税利得叠加在你 $120,000 的工资上(因此多缴 $22,671 的税),不如把利得分给一位年收入 $25,000 的受益人。

• 受益人 $25,000 的正常税:$832
• $25,000 + $75,500 = $100,500 的税:$21,093
• 因 CGT 多缴:$20,261

比你自己留着这笔利得少交 $2,410。金额更大,或者房产更多时,节省效应会被放大。

家族信托的设立成本大约 $2,500–$4,000,每年合规成本 $1,500–$2,500 8。对有资本利得产生的投资组合来说,第一笔交易就回本了。

我们的高净值客户通常会把第三套或第四套房放进家族信托。有一位客户 Ann——她通过我们团队买了四套房——就是在最新一次购置时,专门把房子放进家族信托,为了管理整个组合未来的地税和 CGT 风险 9。

要点是:卖掉投资房前不先把税务结构想清楚,就是在把钱留在桌上。能再融资就再融资,能用豁免就用豁免,组合够大就放进信托。

房产报告上那 $200,000 的增值看起来很漂亮。但真正重要的,是最后落到你银行账户里的那个数。