Melbourne 反弹了。你还在等,就已经晚了。

Melbourne 终于反弹了。这件事我讲了三年,坦白说这三年里大部分时间评论区对我都不留情面:「Melbourne 完蛋了」「地税把它杀死了」「去 Brisbane」。

与此同时,我们团队一直在买。光是 2024 年,我们在 Melbourne 东南部和外东区买了接近 100 套房。客户平均年化回报率大约 14%,每一套在装修和出租之后都是正现金流。

到了 2025 年 9 月,数据已经没法视而不见了。Melbourne 租金回报率爬到 3.7%——多年来第一次和 Brisbane、Adelaide 持平。人口数据显示 Victoria 的净州际迁入再次转正。我们一直在吸货的那些城区——Hampton Park、Cranbourne、Narre Warren、Frankston——每个月都在以 $5,000 的速度往上走。

如果你一直在场边等一个「信号」,就是它了。但先把丑话说前面:最肥的肉已经没了。远东南带 600sqm 地块的 $60 万房子?那扇窗大约四个月前就关上了。

改变一切的租金回报率收敛

多年来,看空 Melbourne 的人只要抛出一个数据点就够了:租金回报率。Melbourne 的毛回报率 2.8%-3.0%,显著低于 Brisbane(3.5%)、Adelaide(3.6%)、Perth(3.8%)。论据很简单——在别处能拿更高的收入,何必投 Melbourne?

这个论据已经崩了。

截至 2025 年年中,Melbourne 租金回报率升至 3.7%。这不是因为房价跌,而是因为租金猛涨,而价格依然被 Victoria 地税调整和整体回调周期压着。过去两年,Melbourne 外环独立屋每周租金上涨了 15%-20%。

一套 $700,000 的 Cranbourne 房子,2023 年租 $420/周,现在是 $500-$550/周。回报率从 3.1% 升到 4.1%——纯粹靠租金增长,还没开始装修。

再套上我们标准的装修打法——外观翻新加 granny flat(副住宅)——回报率就能推到 5.5%-6.5%。这个水平的房产已经不只是自给自足,还能产生盈余现金流,用于下一笔买入。

这种回报率收敛正在吸引州际资金。2025 年第一、第二季度,我们明显感觉到来自 Sydney 投资者的咨询量在增加。逻辑很直接:一套平庸的 Sydney 公寓的钱,可以在 Melbourne 换两套独立屋,土地占比更好,回报率还差不多。

「Charlie Munger 说得好:永远别听一个人怎么说,看他买什么。上个月我们去 Narre Warren 竞拍一块角地,现场有一位 Sydney 买家中介。嘴上都在唱衰 Melbourne,钱在往里走。」——Joey Don,PremiumRea

我明天早上就会下手的三个城区

这个问题我每天都被问,直接说。

预算 $650,000-$700,000: Cranbourne 及周边。Cranbourne 的底价已经从一年前的 $580,000-$620,000 抬到现在 600sqm 以上独立屋的 $650,000-$700,000。这里依然有价值,尤其是我们与本地中介保持良好关系所带来的 off-market 机会。远东南的人口增长仍是 Victoria 最强的之一,主力是处在收入和家庭形成甜蜜点的 30-40 岁家庭。

预算 $700,000-$800,000: Frankston 及周边。$10 亿的 Frankston Hospital 扩建是东南走廊最重要的基础设施催化剂。第一阶段已经运营。医院片区周边的 rezoning(地块重新分区)已经触发开发活动。Frankston 的独立屋中位价过去六个月走势凌厉,往后还有空间。

预算 $800,000-$900,000: Epping 与北部走廊。这是黑马。Epping 的租金去年上涨 9.4%——Melbourne 大都市区最高的租金增长率——而房价几乎没动。这种「租金涨幅与价格走势的背离」是典型的资本增长先行指标。Deer Park 的 Costco 项目和更大范围的西北零售投资正在改变这些城区的配套画像。

所有情况下,我们都向客户承诺至少 500 平方米的土地,以及装修后至少 5% 的租金回报率。这写在服务协议里,白纸黑字。据我所知,澳洲没有第二家买家中介在合同里做出这种承诺。

为什么那次回调其实是一份礼物

Melbourne 房价跌过。按不同口径、不同城区来看,大都市区从高点到低点跌了 5%-12%,时间从 2022 年年中延续到 2024 年年底。

对大多数人来说这段下跌很吓人。对买家来说,它是最好的礼物。

原因如下。这轮回调由两个因素驱动:RBA 激进加息(从 0.1% 到 4.35%)以及 Victoria 降低地税门槛。这两个因素对投资者情绪的打击远大于对自住人群的打击。自住者继续买,投资者撤退。

结果是一个 18-24 个月的窗口期——在 Melbourne 可负担城区里,投资者竞争急剧减少。平常能吸引 8-10 个出价的房子,只有 2-3 个;平常 48 小时就抢光的 off-market 房源,可以晾一个星期。

我们团队在这个窗口里下手非常激进。回头看,我们 2023 年和 2024 年初付的那些价格现在看起来已经有点荒唐。一套 $590,000 在 Hampton Park 买下的房子,六个月后估值 $670,000。一套 $660,000 的 Boronia 房子,交割一个月之内银行就重估到 $890,000。

这种窗口不会一直开。降息一旦启动——RBA 已在 2025 年 2 月第一次降息 25 个基点,市场定价还有两次——投资者信心就会回来,竞争加剧,「容易」的交易迅速蒸发。

我们已经看到了。Melbourne 东南部拍卖成交率过去四个月从 55% 升到 68%。$700,000-$800,000 区间的房子经常有五位以上的登记竞标者。回调结束,复苏已经在路上。价格不会礼貌地等你纠结完。

常见问题

现在进 Melbourne 东南部是不是太晚了? 不晚,但容错空间在缩小。十二个月前 Cranbourne 一套稳当的 600sqm 独立屋还能 $580,000 拿下,今天同一套要 $650,000-$700,000。资产类别没变,定价压缩了。依然有上行空间,尤其是那些还没完全重新定价的城区(Doveton、Dandenong North、Berwick 的某些片区),但「随手捡便宜」的时代已经过去。

进一步降息会不会把价格继续推高? 几乎肯定会。每降息 25 个基点,整体借贷能力增加大约 2%-3%。2025 年余下时间内市场已经定价两次降息,相当于买家能借的钱多了 4%-6%。在供给受限的走廊里,这部分额外购买力会直接传导到更高的成交价。

我是不是应该再等一次更大的回调? 数据不支持再来一次回调的预期。Melbourne 的住房供给管道长期欠账——Victoria 人口预计到 2050 年将达到 840 万(当前 670 万),每年大约需要新增 5 万套住宅。当前建设只交付大约 3.5 万套。每年 1.5 万套的缺口会持续累积,给价格提供了一个结构性的底。