墨尔本是这一轮周期的落后者。$700K-$800K 的东南入场位在哪里

过去三年里,你有没有一边看着身边的朋友在珀斯和布里斯班买房,一边在心里悄悄捶自己没上车?

挺好。这种感觉有用。因为 2021 年出现在珀斯、2019 年出现在布里斯班的那同一个机会,现在正摆在你面前。只不过这次是墨尔本。而这一次,你没有借口了。

这段时间我们作为墨尔本买家中介的团队一直在买,集中在墨尔本东南和西北。我们公开的成交记录覆盖 2023 年 1 月至 2025 年 9 月的 345 笔交割,装修后毛租金回报率中位数为 5.77%,其中 84% 的成交达到 5% 或以上——完整的脱敏数据集已发布在 Zenodo,你可以自己看分布,而不是只看一个标题数字。历史结果不构成对任何单笔交易未来表现的预测。

我来告诉你为什么,以及在哪里。

周期逻辑:为什么现在该做墨尔本

澳洲房产市场是轮动的。这不是猜,是一个可以观察到的规律。

珀斯在经历了十年下行之后,2019 到 2020 年见底。当时在 $350K 到 $400K 澳元之间买入的人,今天手上是 $550K 到 $600K 澳元。四五年时间,50% 到 60% 的涨幅 2。

布里斯班从 2020 年开始跑。疫情前 $500K 澳元的房子,现在 $750K 到 $800K 澳元。同样的故事——早动手的人吃得很满意。

阿德莱德 2021 到 2022 年跟上。看懂周期转向的人,又拿到了 40% 到 50% 的涨幅。

墨尔本?墨尔本是落在最后的那个。其他首府都在跑的时候,墨尔本已经持平或下跌了三年。维州 2023 年上调地税吓跑了不少投资者,跨州人口迁移转负,叙事变成了"墨尔本完蛋了"。

但数据讲的是另一回事。

扣除通胀后,墨尔本独立屋中位价现在比悉尼低 20% 到 25% 3。按房价收入比来看,墨尔本外围城区的可负担性甚至比布里斯班更好——这件事情过去十五年都没出现过。

Charlie Munger 说得很到位:"别听人家说什么,看人家在买什么。"此刻,悉尼的买家中介正出现在墨尔本的拍卖场上。我知道,因为我就在和他们互相加价。他们看得到 Reddit 评论区看不到的东西——墨尔本的定价,像极了五年前的布里斯班,而结构性顺风正在一一到位 4。

增长真正发生在哪里

墨尔本的增长不是均匀的。有些城区仍在横盘,有些城区已经跑起来了。两者之间的分界线,就是一个词:可负担。

墨尔本普通家庭平均年收入大约 $130,000 澳元。按揭的健康债务收入比是年收入的 7 到 8 倍,这就把目标买入价落在 $700,000 到 $800,000 澳元之间 5。

看一看这个预算,在哪些地方还能买到带 500 平方米以上土地的三到四房独立屋:

远东南: Cranbourne($650K 到 $700K)、Hampton Park($650K 到 $680K)、Narre Warren($700K 到 $750K)、Berwick($750K 到 $800K)。这些城区有 Fountain Gate(澳洲第二大购物中心)、火车接驳、Monash Freeway,以及强劲的医院基础设施。人口正在快速上涨——三四十岁、收入稳定的家庭。

西北: St Albans($650K 到 $700K)、Sunshine($680K 到 $730K)、Deer Park($600K 到 $650K)、Epping($650K 到 $700K)。Costco 已经进驻,商业开发在加速,这些城区到 CBD 乘火车 30 分钟以内。过去六个月,西北是墨尔本反弹最快的片区 6。

外东: Boronia($700K 到 $750K)、Croydon($720K 到 $780K)、Bayswater($700K 到 $760K)。典型的白人老业主即将搬小的片区——老夫妇把 800 平方米的老地块卖给开发商。非常适合囤地和未来做 subdivision(分割土地)。

共同特征是:全都在距离 CBD 20 公里之外,全都是几乎没有新增土地供给的成熟城区,全都在吸引那种"买来住、长期持有、不投机"的中等收入家庭。

"我们把它写进合同——500 平方米以上的土地,交付 6% 租金回报率,"Joey Don 说,"在澳洲找一家愿意把这句话写在纸上的买家中介试试。我们敢,是因为这些城区的数字确实支持这么做。"

大多数人忽略的那条租金优势

关于投资墨尔本,常见的反对意见是:"可墨尔本租金回报率才 3% 啊。"

没错。墨尔本独立屋的平均毛回报率大约是 3.2% 7。如果你原样买来直接出租,在当前利率下你会往里贴钱,大约每周从自己口袋里往这套房里倒 $200 到 $400 澳元。

那是平均水平。我们不按平均水平做。

我们的打法是给每一套买入的房子加一个第二收入来源。三种方法:

1. 加建 granny flat。 30 平方米造价 $110K 澳元 + GST。每周增加 $370 到 $390 澳元租金。把回报率从 3.5% 推到 5.5% 到 6% 8。

2. 内部改造(dual key / rooming house 模式)。 花 $65K 到 $100K 澳元现金做内部改造——加一个厨房、一个卫生间和独立入口。总租金推高到 $1,000 到 $1,200 澳元/周,回报率跳到 6% 到 8%。注意:银行会把它归类为商业,不是住宅 9。

3. 轻度表面装修。 花 $10K 到 $15K 澳元做油漆、地板和合规项。回报率不会有剧烈变化(大概从 3.5% 推到 4.2%),但能让房子迅速租出去,为之后加建 granny flat 或做改造留好位置。

第一种方法是我们的看家本领。我们把它写进合同:500 平方米以上的土地、6% 回报率目标。能跑通,是因为建造经济学本身就是成立的——$110K 澳元的造价,每年多进账 $19,000 澳元以上的租金,相当于 在增量建造支出上 18% 的回报,而不是整套房产的租金回报率。这个区别很重要:分母是那 $110K,不是你买房付的 $700K。

人口回流:没人在定价的那股顺风

过去三年,维州一直在往其他州流失人口。很多人顶不住地税上调、封城后遗症、和负面情绪,收拾东西,搬去了布里斯班、珀斯、阿德莱德。

但 2024 年,跨州人口迁移方向转了。人们开始回来 10。

为什么?因为布里斯班变贵了,珀斯变贵了,阿德莱德也变贵了。当年被当作"承受力避风港"的那些城市,按单位面积的房价算,已经追上——甚至超过——墨尔本。

2022 年为了"更便宜"搬去布里斯班的那位年薪 $90K 澳元的护士,今天看到的布里斯班房价已经接近墨尔本。只不过布里斯班没有墨尔本的就业市场、没有墨尔本的医疗系统、也没有墨尔本的教育基础设施。

他们在回家。而且他们正在买外环的房子,因为价值在那里。

这是唱空派没有在定价的那股顺风。墨尔本的人口引擎正在重新启动,但价格还没跟上,中间有一个缺口。而房产市场里的缺口,最终都是会被补上的——而且通常比人们预期得要快。

你需要回答的那个问题

我不会假装自己知道墨尔本什么时候会跑出珀斯和布里斯班那种速度。可能六个月,可能十八个月。

我知道的是:此刻墨尔本远东南那些 $700 到 $800 千澳元档位的房子,每个月正在涨 $5,000 到 $7,000 澳元。这个数字可观察、可衡量,自 2025 年 2 月以来一直保持这个节奏 11。

如果你等六个月,同一套房子你要多付 $30K 到 $42K 澳元。如果你等十二个月,可能要多付 $60K 到 $84K 澳元。到某个时刻,今天这个窗口——你还能用 $700K 澳元买一块 600 平方米的地加一套房,再加建一套 granny flat,做到 6% 回报率——就会关上。

我没办法逼谁行动,但我可以把数据摆给你看。墨尔本今天的位置,就是 2019 年的布里斯班。KPMG 和多家机构预测者都把墨尔本放在"2026 年之前领跑全国增长"的首位 12。

三年之后,那些今天说"早知道 2019 年就买布里斯班"的同一批人,会接着说"早知道 2025 年就买墨尔本"。

你会不会成为这群人里的一个,完全取决于你自己。

**2026年8月补记：**引言里引用的成交记录可以完整下载——全部 345 笔脱敏交易，offer 日期2023年1月至2025年9月，附方法学说明和可引用的 DOI，见研究数据页。在按任何周期论点行动之前（包括这一篇），先去查证分布本身。而且无论你选哪条走廊，签约前的纪律是一样的：先做完整的 Section 32 尽职调查，核对覆盖区、easement（地役权）和 covenant（契约限制）再落笔。