墨尔本一栋 $700K 的房子实际要花 $756,000。这是被忽视的 6 笔费用。

一位朋友在他交割日前一周给我发消息,语气几近崩溃。他刚从 conveyancer(过户律师)那里拿到成本拆解表,数字比他预想的多出了 $30,000。

他攒够了 10% 的定金——$700,000 房子对应的 $70,000。他以为这就够了。印花税、法律费、建筑检查、银行手续费,还有十来项他从来没听过的小条目,最终把他的初始总支出推到了 $125,000 以上。

"我一直以为定金就是我要准备的全部。"他说。

这种情况常见到让人不好意思。尤其是在首次置业者和刚到澳洲、从来没走过交割流程的新移民身上。所以下面我就把墨尔本一栋 $700,000 房子的每一项成本,一行一行地列出来。

1. 印花税:最大的一笔

印花税(stamp duty)是你在 Victoria 买房时最大的一笔额外成本。

对于一套 $700,000 的房子,非首次置业买家约 $37,070 1。

对于首次置业者,约 $24,713(首置优惠在 $600K 到 $750K 之间按滑动比例递减)。

差额 $12,357。如果你符合首次置业者资格,这是你能拿到的最大一笔节省。

$600,000 以下的房子,首次置业者印花税为零。$600,000 到 $750,000 之间,有部分优惠。$750,000 以上,完全没有优惠。

如果你是买 off-the-plan(楼花),还有一项额外优惠——印花税只按土地价值计算(不含建造部分),这一项能把税单砍掉 70-80%。这项优惠已经延期到 2026 年 10 月 2。

然后是那一条大头:海外买家(非 PR、非公民)要多付 8% 的海外买家附加费。一套 $700,000 的房子,这就是 $56,000。在买房之前先拿到 PR,字面上就等于省下一辆新车的钱。

2. Conveyancing / 法律费:$1,000-$2,500

在 Victoria 买任何房产,你都必须请一位 conveyancer(过户律师)或 solicitor。他们负责合同审查、Section 32 的分析、产权查册、交割协调以及 PEXA(电子交割)处理。

费用:$1,000 到 $2,500 不等,取决于复杂程度 3。

这一项不要省。Section 32(Vendor's Statement,卖方声明)是 Victoria 独有的一份文件,它披露房产的所有信息:地役权、契约、分区、规划覆盖区、业主委员会细节、各项开销,以及任何已登记的产权负担。

一位好的 conveyancer 会把那些可能让你损失几万块的问题提前标出来。后院那条排水地役权。一条限制多户住宅开发的契约。一项限制建筑高度的规划覆盖。这些都不是假设——我们每个月都会在 Section 32 文件里看到真的例子。

我见过跳过 Section 32 审查的买家,交割之后才发现自己买的房子有 Heritage Overlay(遗产保护覆盖区),连外立面都不能改。这一下就让那位买家整个的开发潜力化为乌有——大约 $150,000 的潜在价值 4。

3-6. 剩下那些累积起来很可观的费用

3. 建筑检查和虫害检查:$500-$800。持牌建筑检查师会检查房子的结构缺陷、潮气损伤、白蚁活动、屋顶状况、水管和电气。这是可选的,但拒绝做这一项就是财务上的鲁莽。一份 $500 的检查报告如果帮你看出 $35,000 的换桩成本,就等于帮你躲开一场灾难 5。

4. 银行/贷款方费用:$500-$1,500。包括贷款申请费、物业估价费和交割手续费。不同银行不一样。有的银行为了抢有竞争力的业务会免掉申请费,这一项记得主动问。

5. LMI(房贷保险):$0-$25,000。只有当你的定金低于买入价的 20% 时才需要付。一套 $700,000 的房子、10% 定金,LMI 大约 $12,000 到 $18,000。5% 定金的话,可能超过 $25,000。这是整个名单里最容易避开的一项——攒够 20% 的定金,它就完全消失了。

6. First Home Owner Grant:+$10,000。这不是一笔开销——是倒回来给你的钱。如果你是首次置业者,买的是 $750,000 以下的新建住宅,就能从州政府拿到 $10,000。不适用于二手房。但如果你买的是 house-and-land 套餐或全新住宅,一定要申请 6。

一套 $700,000 房子的完整账单:

非首次置业买家:$37,070(印花税)+ $2,000(法律)+ $600(检查)+ $1,000(银行费)= 大约 $40,670,这是定金之外的额外费用。

首次置业者:$24,713(印花税)+ $2,000 + $600 + $1,000 - $10,000(如果是新建,可领 FHOG)= 大约 $18,313。

海外买家:再加 $56,000 附加费 = 大约 $96,670。

在开始看房之前就把这些数字弄清楚,而不是在签了合同、交割前一周才在那里到处凑 $40,000。后者的结局通常是违约、10% 定金被罚没——一个 $70,000 的错误,会把你的房产之旅在起点就毁掉。