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物业管理
物业管理 articles from PremiumRea.
49 articles
- 17 February 2026约 12 分钟阅读·Yan Zhu
我们发给 granny flat 工厂的那份合规清单(以及为什么你的 builder 多半跳过了一半)
最近我们给预制 granny flat 工厂发了一份 27 项合规文件——涵盖 NCC 标准、WaterMark 认证、Global-Mark 电气许可以及 AS 3786 烟感要求。里面很多条,连做了很多年的 builder 都会意外。
- 1 February 2026约 13 分钟阅读·Yan Zhu
Rowville:中位价 $1.15M、空置率 2.4%、租金却跌 9%——到底发生了什么?
一个房价涨了 9.5%、但租金跌了 9% 的城区。这个矛盾告诉你 Rowville 到底住着什么人,以及背后的原因。
- 24 January 2026约 10 分钟阅读·Yan Zhu
买家中介真正在卖的是什么:产品、情绪、资产
一位中国科技行业的 CEO 写过一本叫《真需求》的书。她的框架恰好解释清楚了买家中介真正提供的是什么——以及为什么大多数人要等到太晚才意识到自己需要。
- 16 January 2026约 11 分钟阅读·Yan Zhu
澳洲的生活成本危机正在制造一座房产金矿。数据就在这里
澳洲的生活成本很凶狠。新移民刚来时都会惊掉下巴。但同一场让生活变贵的危机,也正在制造有记录以来最强的租赁市场。
- 8 January 2026约 11 分钟阅读·Yan Zhu
澳洲的人口密度比北京还高。这是背后的数学题。
澳洲的人口密度比北京还高。我知道这听起来很离谱,我自己也是反复核对了三次数据才敢相信。但只要你把数学题算清楚,澳洲房地产市场的一切就都说得通了。
- 31 December 2025约 13 分钟阅读·Yan Zhu
澳洲房产市场本来就是专门用来"宰"新移民的。下面是这套剧本
如果你刚落地澳洲,从政府到银行再到地产中介,每一个机构都有一个"专门为你准备"的产品。而这些产品,没有一个是划算的。
- 23 December 2025约 11 分钟阅读·Yan Zhu
Moe 和 Morwell：$400K 的独立屋，5-6% 租金回报率（区域玩法）
Moe 中位价 $430K、每周 $400 租金（4.8% 回报）。Morwell 中位价 $390K、每周 $380 租金（5.1% 回报）。两个有乳业支撑的区域小镇，对邻近地区还有 $200K 的价格差。
- 15 December 2025约 10 分钟阅读·Yan Zhu
一个有犯罪记录的人差点住进我们客户的房子。筛查系统没查出来。Google查出来了。
正式的筛查系统是好的。它们查租赁历史数据库、信用记录、法院记录。但它们只能查到被定罪的人。我们今年有一个申请人打赢了官司——系统显示记录清白。Google讲了一个不同的故事。
- 7 December 2025约 10 分钟阅读·Yan Zhu
交割前的最后一次验房:一份能帮你揪出一万澳元问题的清单
很多买家花在检查二手车上的时间,都比检查一套 $700,000 的房子多。交割前的最终验房,是你在法律上抓问题的最后一次机会。下面是具体要看什么。
- 29 November 2025约 10 分钟阅读·Yan Zhu
Rentvesting:印度裔投资者用来买下 15 套房的策略(为什么它对你也一样管用)
印度裔社区几十年前就弄明白的事,大多数澳洲华人投资者至今还在抵触。他们不一定要拥有自己睡觉的那套房。他们要拥有的是替他们赚钱的那几套房。结果是什么?家庭手里十套、十五套甚至二十套投资房,自己却在最喜欢的城区租着住。
- 22 November 2025约 12 分钟阅读·Yan Zhu
$100K 的改造把 $400 的周租做到了 $1,200,设计图我都贴出来
那位客户一开始以为我是个骗子。直到每周 $1,200 的租金开始进账,她又打回来问能不能给她表妹也做一套。这是那次的完整案例,数字真实,设计逻辑也摊开讲。
- 14 November 2025约 11 分钟阅读·Yan Zhu
管了200多套出租房之后，我发现一个思维转变就能解决所有问题
大多数房东把租客当敌人。大多数租客把房东当提款机。两边都在亏钱。管了200多套墨尔本东南区的出租房之后，我可以告诉你那些能提前退休的房东都想明白了一件特别简单的事。
- 6 November 2025约 12 分钟阅读·Yan Zhu
维州建 granny flat 的三分钟指南(能帮你省下 $30K 的那个版本)
有三个角色决定你 granny flat 的成本:画图的建筑师、施工的 builder、签字的建筑验收师。如果这三个人彼此不认识,你就准备好多花 $30,000。
- 29 October 2025约 12 分钟阅读·Yan Zhu
Melbourne 连跌三年——这恰恰是我在买的理由
所有人跑去 Brisbane 和 Perth,Melbourne 继续跌。如今地税恐慌制造出的定价差,正是专业投资者等上十年的那种机会。
- 21 October 2025约 12 分钟阅读·Yan Zhu
我曾经招了个错的租客。再也不会了。下面是我用的 20 点筛选系统。
我在墨尔本的第一套投资房给了我职业生涯里最贵的一课。我把它租给了看房时看起来完全正常的一对情侣。两年后我在信箱里发现了五个不同的名字，还有一股花了好几个月才散掉的味道。
- 13 October 2025约 11 分钟阅读·Yan Zhu
房东保险救不了你(除非你避开这三个陷阱)
大多数房东把保险当成安全网。它不是。它是一张带条件的最后救命稻草 —— 而这些条件,保险公司执行得非常认真,房东却几乎从来不读。
- 5 October 2025约 10 分钟阅读·Yan Zhu
批准一个租客之前我们查五样东西（以及大多数房东搞错了什么）
一个坏租客比一套坏房子更贵。管了300套墨尔本的出租房之后，我们的筛选流程直接、系统、只有一个目的：在问题租客成为你的问题之前把他们拦在门外。
- 24 September 2025约 10 分钟阅读·Joey Don
不打官腔的房东生存指南(来自一位管过 200+ 套租约的人)
在墨尔本做房东并不复杂。但能赚到钱的房东和天天睡不着觉的房东之间,差的几乎永远是同样六件事。
- 14 September 2025约 14 分钟阅读·Yan Zhu
商业地产 vs 住宅地产：在澳洲到底哪个累积财富更快？
每个人都跟你讲商业地产现金流更好。没人告诉你 36% 的租客激励吃掉你的回报率、65% 的 LVR 上限把你的借贷能力砍半、或者 6-12 个月的空置能让收入一夜归零。我把 20 年澳洲数据跑了一遍。
- 6 September 2025约 13 分钟阅读·Yan Zhu
出价之前,先把这五件事查清楚——Melbourne 买房前的尽职调查
赢到房子的买家不是钱包大的那个,而是信息更充分的那个。下面是我在出价单上写下任何一个数字之前会查的五件事,以及为什么跳过它们会让 Melbourne 买家平均多付 $24,000。
- 30 August 2025约 14 分钟阅读·Yan Zhu
通胀又回来了,失业率在下降。可为什么一切感觉都在变差?
数字说经济在繁荣,你的银行账户说不是。我挖了一下为什么澳洲官方统计给出的画面和租客、业主、投资者实际体验到的完全不同——以及这对你的房产策略意味着什么。
- 21 August 2025约 12 分钟阅读·Joey Don
白领工作先死。房东应该怎么回应。
Elon Musk 和 Peter Diamandis 花了两小时讨论 AGI 时间线。澳洲房产媒体视而不见。他们本不该的。最容易面临收入中断的租客,就是正在租你 CBD 公寓的那批人。
- 13 August 2025约 11 分钟阅读·Joey Don
捡便宜的窗口正在关上 —— 为什么接下来 12 个月是墨尔本最后一个便宜周期
银行在收紧低证明贷款,自住买家正在涌回,东南区 $700K 的房子正在消失。这个高利率的买入窗口不会一直开着。
- 5 August 2025约 11 分钟阅读·Yan Zhu
30年房贷是你这辈子最贵的赌注。有更好的办法。
我大学同学Ethan刚把Box Hill的房子亏了$100,000卖掉。他告诉我三年来第一次觉得轻松。当你的房贷月供等于你整个月的工资，问题就大了。这是我会怎么做。
- 28 July 2025约 10 分钟阅读·Joey Don
为什么更努力不会让你更有钱：房产投资者的心智能量指南
我以前以为成功投资者和其他人之间的差距是工作伦理。管理了 350 多套房、看着几百位客户搭建投资组合之后，我可以告诉你：不是更努力的问题，而是你能不能守住自己的心智资本。
- 20 July 2025约 11 分钟阅读·Joey Don
把自住房变成会回本投资的六种方法
住房是大多数人最大的一笔开销。但你的家不一定只能是一块死资产、一个每月往外吐钱的黑洞。这里有六个经过验证的办法,能让你的房子反过来替你工作。
- 13 July 2025约 12 分钟阅读·Yan Zhu
Canada 房市崩了。为什么 Australia 不会跟着一起倒
同样的移民执念,同样的依赖房产的经济,同样的生产率下降。那为什么 Canada 房市炸了,Australia 反而继续爬坡?四个结构性差异,是绝大多数评论者完全漏掉的地方。
- 5 July 2025约 10 分钟阅读·Yan Zhu
我用 AI 把十个政府数据库合并成一张房产风险地图。结果是这样的。
澳洲政府数据库里藏着每一条可能影响你买房的风险:洪水区、山火 overlay、高压线、遗产保护限制。问题是它们散落在 20 多个独立的数据库里。我们做了一个把它们全部合并起来的工具。
- 26 June 2025约 12 分钟阅读·Yan Zhu
我的房子价格翻倍,邻居家却没动。问题出在哪里。
选对城市、选对城区,只是工作的一半。相距 200 米的两套房,十年回报可能天差地别——而背后的原因,外行根本看不出来。
- 25 June 2025约 10 分钟阅读·Joey Don
房产致富最快的方式不是学习，而是复制
此刻在Melbourne，有个房产投资者每周从一处物业收$1,300租金。而在另一个地方，有个新手正在看第十四个关于负扣税的YouTube视频。这两个人里，五年后谁能实现财务自由？不用我说了吧。
- 10 June 2025约 10 分钟阅读·Yan Zhu
为什么我不钻到低洼房子下面看一看,就绝对不会买
一套坐落在街面以下的房子,可能看起来安静私密。它也可能正在把隔壁三户人家每一滴雨水全部汇收过来。在你付 $800K 之前,这里教你怎么分辨。
- 9 June 2025约 9 分钟阅读·Joey Don
专门为让 Gen Z 一直穷下去而设计的三个金融陷阱
过去资本用房贷和车贷套住 Millennial(千禧一代)。针对 Gen Z(Z 世代)的新剧本要精致得多。如果你家孩子出生于 2000 年之后,或者你自己还不到 25 岁,这三个陷阱其实已经在你身上合拢了。
- 20 May 2025约 10 分钟阅读·Joey Don
30岁的我想对20岁的自己说什么——关于钱、事业和房产
20岁的时候我以为拼命就是一切的答案。30岁的时候我意识到，三四个决定——而不是10000小时的苦干——决定了我整个人生轨迹。以下是我希望自己早点知道的事。
- 13 May 2025约 10 分钟阅读·Joey Don
跳过挂牌网站,直接联系 agent:内部房源到底是怎么成交的
最好的投资房不会在 Domain 上有精修照片。它们不会有周六的开放日。它们安静地、快速地成交,而且成交价会让你怀疑其他人到底在做什么。下面讲讲怎么接触到它们。
- 28 January 2025约 11 分钟阅读·Yan Zhu
我们 $1.6M 买下 4,000sqm,卖掉一半,留下的 2,000sqm 实际只花了 $400K。真实数字都在里面。
一位客户带着悉尼的投资经验和对非常规打法的兴趣找到我们。我们最终交付的结果连我自己都觉得惊喜:在墨尔本中环城区,以实际成本 $400,000 澳元拿下 2,000 平方米土地——租金回报率将近 12%。下面是完整拆解。
- 3 December 2024约 10 分钟阅读·Yan Zhu
给孩子买房之前,每一位家长都必须查的四个免费网站
学校排名。犯罪率。学区边界。还有一个别人都不太想谈论的网站。如果你正在给自己的家庭买房,这四个免费工具会告诉你一些你的中介永远不会告诉你的事。
- 8 October 2024约 10 分钟阅读·Yan Zhu
通胀降到了2.7%。那利率为什么还不降?
ABS上周公布了最新的通胀数据。2.7%。几乎每一个博主立刻跳出来宣布降息就在眼前。大多数人是错的,我会用数据把原因讲清楚。
- 13 August 2024约 11 分钟阅读·Yan Zhu
银行说「不能再贷」之后,让你继续买房的那个贷款小技巧
每个房产投资人都会撞到同一堵墙。银行告诉你借贷能力已经到顶,不再批新的贷款。你的组合被钉在三四套上,积累财富的引擎熄火了。其实有一个结构化的解法,大部分 broker 从来没提过。
- 18 June 2024约 11 分钟阅读·Joey Don
200+ 场拍卖的出价经验。这是一份他们不想让你看到的打法
我的客户在抖。手抖,握着手机,盯着拍卖师倒数从 10 到 5。我在两条城区之外的车里,戴着耳机,听着他的呼吸越来越快。"我该怎么办?"他小声问。我只说了两个字:"核弹。"
- 23 April 2024约 11 分钟阅读·Joey Don
我把一块 $800K 澳元的角地改成三间出租房,每周收 $1,200。完整走一遍。
谁说收三份租金就得买三套房?这块 719 平方米的角地,一份产权就能每周带来 $1,200 澳元的租金。上周我把三个单元都走了一遍并拍了下来。下面是完整的做法。
- 27 February 2024约 11 分钟阅读·Joey Don
我刚收到一张 $30,000 的地税账单。维州依然不是最贵的州。
账单是周二来的。$30,000 澳元。2020 财年维州地税(land tax)评估。我第一反应和你会有的反应一样——为「拥有几块土地」的权利付这么多钱实在离谱。但我把所有州的数字真的算了一遍之后,第二反应就不一样了。
- 2 January 2024约 11 分钟阅读·Joey Don
我用一个 $33/月的 AI 工具,跑赢了 $3,300 的估价团队
上个月我在 Cranbourne 一套房出价之前,先用 AI 工具跑了一次估价。工具综合了可比成交、土地面积调整、状况因素和时点修正。估出来的价格:$618,000。银行估价出来是 $620,000。而卖方中介一直在报 $650,000 到 $680,000。
- 10 October 2023约 10 分钟阅读·Yan Zhu
墨尔本 vs 上海：一份完整的生活成本对比，以及为什么「地理套利」真的管用
两个城市我都住过十多年。一顿餐厅饭在墨尔本 $25，在上海大约 $6.20。但真正的故事在住房数字上：在墨尔本买房、收澳洲的租金、在上海花钱。这就是地理套利，数学非常残酷。
- 15 August 2023约 11 分钟阅读·Yan Zhu
去年我们在墨尔本买了 131 套房,每一个数字都公开
2025 年初所有人都在追 Brisbane 和 Perth 的时候,我喊出了 all in 墨尔本。十二个月过去,数据来了:131 套房,平均土地 660sqm,平均增长 12.75%。完整成绩单如下。
- 20 June 2023约 11 分钟阅读·Joey Don
我的客户平均年增值 15.7%。大多数买家中介连自己这个数字都讲不出
我要亮出我的同行们非常不希望你看到的东西:我们真实的组合数据——200+ 宗成交、平均年增值 15.7%、平均周租 $709。然后我会教你一个问题,足以把真材实料和滥竽充数的中介分开。
- 31 December 2022约 10 分钟阅读·Yan Zhu
Hyatt 家族把 $14 million 变成了 $280 million。他们的套路,你可以偷一份过来用。
1995 年,Pritzker 家族以 $14 million 收购了芝加哥一栋濒临违约的 50 层大楼。12 年后,他们以 $475 million 卖出,净利润 $280 million。这一整套操作,并不是只有亿万富翁才能用。
- 5 May 2022约 11 分钟阅读·Joey Don
我是买家中介,自己这套房 $700K 买的,每周产 $1,300
所有人都在问:"买家中介自己住什么豪宅?"答案一出来他们就失望了——直到看到租金测算。Narre Warren South 一套三卧两卫的房子,$600K 出头买入,我搬出去之后预计周租 $1,300。下面是我从第一天就设计好的完整方案。
- 7 September 2021约 11 分钟阅读·Yan Zhu
我们花 $850K 买了一套房,把后院卖了 $417K,还留下一套每周 $600 的出租房。
客户花 $850,000 澳元买下一套 750 平方米的房子。光是后部那 278 平方米就值 $417,000。把后院卖掉之后,这套房的有效成本降到 $433,000——每周出租 $600。
- 10 January 2021约 11 分钟阅读·Yan Zhu
一套 $5 million 的房产在离婚中被平分。一个家族信托本可以阻止这一切
我的一位客户花 $5 million 澳元给女儿买了一套房。婚姻不到两年,前夫拿走了一半。一个 $2,000 的家族信托本可以完全避免这一切。我来解释是怎么回事。