我们 $1.6M 买下 4,000sqm,卖掉一半,留下的 2,000sqm 实际只花了 $400K。真实数字都在里面。

我想讲一个我们做过最让人有成就感的交易。不是因为金额最大——我们做过更大的。而是因为它把内部房源(off-market)采购、subdivision 策略和装修能力整合成一个打法,把这件事的上限展示出来了。

这位客户——就叫他 Patrick 吧——通过我们的内容找到了我们。他在悉尼已经是一位经验丰富的房产投资者,持有多套房产,对市场基本面理解得很透。吸引他找过来的,是我们的投资理念:买地,不买房。他联系了我们,第一次通话 24 小时内就签约了。

这种速度本身就是一种对齐信号。当一位成熟投资者看一眼我们的方法,在一次对话里就说出「这就是我一直在找的」,这说明这个模型站得住脚。Patrick 不需要被说服。他需要的是执行。

于是我们开干了。

收购:$1.6M 买下 4,000sqm 内部房源

我们的 scout team 在墨尔本远东南区锁定了一块 4,000 平方米的房产——一个走廊里的超大地块,这里人口年增长 3% 以上、土地供应受限。

这块地通过我们的内部房源网络找到。卖家动力很强,但没有公开上架。通过我们跟中介的关系,我们拿到了第一优先权,立即出手。

买入价:$1,600,000 澳元,含整块 4,000 平方米地和一栋现有住宅 1。

稍微算一下,在这个位置,4,000 平方米——如果你单独买两块 2,000 平方米——每一半大约要 $1,400,000。所以整块以 $1.6M 拿下,已经明显低于「分开算」的价值之和。

但 Patrick 不想持有 4,000 平方米。从一开始计划就是切。

Subdivision 策略:卖掉一半,留下一半

在交割之前我们就启动了 subdivision 的规划。通过我们的网络我们已经知道:一块切好的 2,000 平方米地,带现有住宅,按这个区最近的可比成交大概能卖 $1,400,000。

维州的 subdivision 流程包括几步:向本地 council 拿到 planning permit(规划许可)、请持牌测绘师做 plan of subdivision、给计划盖章,最后在 Land Victoria 登记新的产权。时间线:一般 6-12 个月,看 council 的处理速度 2。

我们的 subdivision 成本包括:

• Council 申请费:约 $8,000
• 测绘师和规划顾问:约 $15,000
• 律师和过户:约 $5,000
• 基础设施贡献金和服务分离:约 $25,000
• 持有成本(subdivision 期间的贷款利息):约 $50,000
• 卖掉一半的销售成本(中介佣金、营销):约 $35,000

Subdivision 和销售成本合计:约 $138,000。我们向上圆到 $200,000,把缓冲、零散费用和买入时的印花税都算进去。

于是整笔账是这样:

• 买入:$1,600,000
• Subdivision 与销售成本:$200,000
• 总投入:$1,800,000
• 卖掉一半:$1,400,000
• 保留的 2,000sqm 净成本:$400,000

$400,000 换 2,000 平方米土地,在一个高增长的墨尔本走廊里,外加一栋现有住宅。相当于每平方米 $200,而这个区域的空地卖到每平方米 $800-$1,000 3。

保留的这半边,光土地按市价算就至少值 $1,200,000。Patrick 的有效买入价是 $400,000。即时产生的净值是惊人的。

三套房的墨尔本组合

Patrick 没在一套房上停下来。看到第一笔交易的执行质量——我们找房、装修、上租的速度——他决定通过我们团队在墨尔本建起整个投资组合。

第一套是标准的双收入改造。墨尔本东南区内部房源,$630,000 买下一块 600 平方米的地。我们装修团队把后部空间改成了合规的次级住宅,花费 $110,000。合计租金每周 $830。总投入 $740,000。毛回报率 5.8%。

第二套类似——$650,000 买入,轻装修,双收入出租,每周 $850。两套房从第三个月开始产生正现金流。

第三套就是我刚刚讲的 subdivision 打法——4,000 平方米的地块,$1.6 million 买入。这是最复杂的一笔交易,也是回报最丰厚的一笔。

三套房加起来,Patrick 的墨尔本投资组合现在每周产生超过 $2,500 的合计租金收入。他的有效总投入——在回收了 subdivision 卖出那一半的 $1.4 million 之后——大约 $1.8 million。组合租金回报率 7.2%。

对比一下 $1.8 million 在悉尼能买到什么。顶多是西郊两套不起眼的 unit。合计租金每周 $1,200。回报率 3.5%。每周从他口袋里抽走 $300-$400 的负现金流。

subdivision 交割后 Patrick 的原话:「这是我十年前刚开始做房产投资时一直在找的东西。我只是不知道这种打法在墨尔本是存在的。」他在悉尼用常规方法做了十年投资——买入、持有、接受负现金流、等资本增值。我们的模型交付的,是悉尼给不了的:真实的正现金流,加上主动的价值创造。

出租打法:每周 $900,还在往上走

在 subdivision 流程跑的同时,我们没让保留下来的那套房闲着。我们装修团队进场,把它改造成了双收入出租——主屋加一个可以作为独立单元使用的空间。

合计周租:$900。在有效成本 $400,000 上,这是 11.7% 的毛租金回报率 4。

我把这放回语境里。墨尔本的平均租金回报率大约 3.2%。东南区一套优化过的双收入房产,通常能做到 5.5-7.2%。Patrick 这套房的回报率,几乎是我们自己的高标杆的两倍。

租金覆盖了所有成本——房贷月供、物业管理费、保险、council 地税、水费——并且还有显著盈余。这是房产投资里最接近「自我供血」的状态。

资本增值的轨迹呢?在一个按每年 7-8% 增长、供应受限的走廊里,持有 2,000 平方米的土地,七到八年内应该能把这套房推到 $2,000,000 以上。Patrick 有效投入是 $400,000。

这就是 subdivision 做对的威力。你不是在买一套房——你是在通过把一个大地块拆成几个部分、让它们加起来比你付出去的多,来「制造」净值。

为什么这套打法不适合所有人(但可能适合你)

我要直说这套打法的门槛。它对投资者提出了几个不是人人都能满足的要求。

第一:入场预算更高。起始的 $1,600,000 购入需要相当大的借贷能力和首付资金。Patrick 在悉尼投资组合里有净值,才让这笔收购成为可能。大多数首次投资者没有这种量级的本金。

第二:对 subdivision 时间线有耐心。整个流程从递交到产权登记大约走了九个月。这段时间 Patrick 一直在扛着 $1.6M 房产的完整房贷。持有成本是实实在在的——九个月大约 $50,000 的利息 5。

第三:识别可切分土地的专业能力。不是每一块大地都能切。分区、覆盖图、地役权、坡度、进出通道、council 规划政策,全都决定了 subdivision 的可行性。搞错一步就是大亏。我们在找到这块地之前,否决了大约十五套房,因为 subdivision 的风险画像不够干净。

第四:有内部房源渠道的买家中介。这种级别的房产——4,000 平方米、位置好、价格低于「分开算」总和——不会出现在 realestate.com.au 上。它们通过多年高频交易积累起来的中介关系出货。

如果你有预算、有耐心、有对的团队,subdivision 是澳洲房产里最强的财富创造策略之一。Patrick 把 $1.6M 转成了一套市值 $1.2M+、租金回报率 12%、有效买入价 $400K 的保留资产。这不是渐进式财富积累。这是一个台阶式跳跃。

我们一共在墨尔本替 Patrick 拿了三套房。每一套都是内部房源,由我们团队装修、由我们物业管理部门出租。他的墨尔本组合现在交出的回报,已经追平甚至超过他在悉尼的成绩——现金流更好、入场价更低。

如果你想看看 subdivision 适不适合你的投资组合,来找我们。我们会把数字诚实地算一遍——算不通的话,我们会直接告诉你。

Subdivision 清单:下手之前要核查的事

如果 subdivision 这个概念对你有吸引力,这是我们评估每一个潜在 subdivision 场地时用的尽职调查清单。

分区核实。不是所有分区都允许切分。General Residential Zone(GRZ)有最低地块面积要求。Residential Growth Zone(RGZ)更宽松。Neighbourhood Residential Zone(NRZ)限制最严。在你亲自去看房之前,先在 council 的在线规划图上查清当前分区。

覆盖图核查。Heritage 覆盖、植被覆盖、洪水覆盖、design and development 覆盖,都可能限制或禁止 subdivision。一套位于 Heritage Overlay(遗产保护覆盖区)里的房子,纸面上可能可以切,但会被遗产管控卡死。

地役权定位。排水和排污的地役权穿过很多地块。如果地役权恰好压在你打算切的分界线上,重新改道或让路的成本会把预算打爆 $30,000-$50,000。

坡度评估。坡度大的地块切分成本显著更高,因为需要挡土墙、排水工程和通路修建。

Council 预申请会议。大多数维州 council 提供预申请会议,你可以在正式递交申请之前跟他们非正式地讨论一下你的 subdivision 方案。这类会议收费 $500-$1,500,但可以在你锁定买入之前把问题识别出来,省下 $20,000+。

可比切分地块成交。整套策略依赖切出来的那一块能卖到什么价。如果这个区最近的可比切分地块卖不动,或者在低于你的成本基础成交,那数学就不成立。一定要在下手之前核实转售价值。

我们在找到 Patrick 这块 4,000 平方米之前,否决了十五套房,都是这些核查里有一条或多条不过关。敢说「不」的自律,才让说「是」的那次有利可图。

决定做 subdivision 背后的财务建模

在我们敲定那 4,000 平方米的买入之前,我跑了三套情境来测试 subdivision 策略的财务可行性。

情境一——不切,整块持有。买入价 $1.6 million。现有住宅的租金收入大约每周 $550(年 $28,600)。毛回报率 1.8%。按 80% LVR 贷款算的房贷月供大约每周 $1,480。年度缺口大约 $48,000 要自掏腰包。这一条直接就被否了。负现金流不可持续,回报率也低到没法支撑这么大的资本投入。

情境二——切分并全卖。每块 2,000 平方米估算成交价 $1,200,000-$1,400,000,视哪一半保留了现有住宅而定。销售总额 $2,400,000-$2,600,000。扣掉买入价($1.6M)、subdivision 成本($200K)和两次销售成本($70K × 2),利润大约 $460,000-$660,000。这条作为纯开发打法行得通,但会牺牲持续的租金收入和长期资本增值。

情境三——切分,卖一半,留一半。这是最合适的选项。把街景更好的一半以 $1,400,000 卖掉。留下带现有住宅和后部进出通道的另一半,做双收入改造。保留这一半的净成本 $400,000。装修成双收入出租:每周 $900。这套方案既享受了「卖掉回笼资金」的好处,又保留了「长期持有被动收入」的好处——同时给 Patrick 留下一块以每年 7-8% 增值的 2,000 平方米地库。

我们选的是情境三。决定因素是什么?Patrick 已经从悉尼投资组合里拿到了足够的现金流。他需要的是以尽可能低的有效成本,拿到墨尔本的土地敞口,并锁住长期增长曲线。情境三正好交付这两件事——最大的土地留存,最低的有效成本。

给其他投资者的启示:动手之前把你的情境跑一遍。每一次 subdivision 决策都是在「短期利润提取」和「长期财富积累」之间做取舍。正确答案取决于你现有组合的构成、现金流位置和投资时间窗口。

十五次拒绝带来的经验

在找到 Patrick 那块 4,000 平方米之前,我们评估并拒掉了十五个其他潜在的 subdivision 场地。每次拒绝都能教会你一些关于「什么让 subdivision 跑得通」的东西。

拒绝 1-3:分区限制。三套房被划为 Neighbourhood Residential(NRZ),最低地块面积的要求让 subdivision 在经济上站不住脚。切出来的地块会太小,吸引不了溢价买家,转售价值被压到我们的门槛之下。

拒绝 4-6:地役权问题。三套房有排污或排水地役权穿过打算切的那条线。搬迁这类地役权要花 $40,000-$80,000,还需要 Water Authority 的批准——这个流程会再加六个月,而且结果没有保证。

拒绝 7-9:坡度和进出问题。三套房前后高差显著,后部地块需要大量挡土墙和工程化的通路。光通路建造就超过 $100,000,直接把 subdivision 利润全吃掉。

拒绝 10-12:临街面不足。三套房的临街面不够为后部地块提供一个独立的街道入口。没有独立进出的后部地块会被归类为 battle-axe lot(斧形地),相对标准地块会打 10-15% 的折扣。这个折扣直接抹掉了 subdivision 利润。

拒绝 13-15:市场条件。三套房技术上是可切的,但它们所在区域最近的切分地块成交价在下滑。如果切出来的产品市场不强,场地条件再好,数学也不成立。

能敢说十五次「不」的自律,才让第十六次说「是」有利可图。subdivision 不是堆量的游戏。是精准的游戏。对的场地、对的分区、对的进出、对的地形、对的市场——凑齐了,你就快刀出手。