澳洲的人口密度比北京还高。这是背后的数学题。

澳洲的人口密度比北京还高。

我知道。这个数据我核对了三遍。澳洲是全球第六大国家,北京只是一座城市。这怎么可能?

但是澳洲气候变化研究所在 2021 年发布的一项研究,彻底改变了我看待房地产的方式:87% 的澳洲人口居住在距离海岸线 50 公里以内的范围内。不是 50%,也不是 70%——是百分之八十七。

让我带你把这道算术题过一遍。算完之后,澳洲房价长期往上走这件事就不再是谜团,而是一种必然。

0.22% 这道算术题

澳洲国土总面积是 769 万平方公里。根据 Wikipedia 的分析与 ABS 人口分布数据相互印证,大约 90% 的人口仅居住在 0.22% 的土地上。不是 22%,不是 2.2%,而是百分之零点二二。

把数字摆出来看一眼。

澳洲宜居的沿海带状区域——也就是人们真正工作、生活、买房的那片土地——大约是 16,900 平方公里。截至 2023 年,全国人口约 2650 万 1。

这样一算,宜居土地上的人口密度大约是每平方公里 1,434 人。

再看北京。人口约 2150 万,面积 16,410 平方公里,人口密度约每平方公里 1,326 人 2。

澳洲:每平方公里 1,434 人。 北京:每平方公里 1,326 人。

澳洲在宜居带上的有效人口密度,比北京还要高。

这个结论实在太反直觉,我在下笔之前,把数据在多个来源里都验证过一遍。澳洲统计局(ABS)的人口分布数据、气候变化研究所的沿海人口报告,还有 Wikipedia 的都市圈面积统计,最终都指向同一个答案。

更夸张的地方在于:北京基本都是公寓,十五到四十层的高密度高楼一栋连一栋。澳洲则主要是独立屋。每个澳洲家庭人均占用的土地,比北京家庭多得多。

每平方公里的人口更多。每户消耗的土地更大。而宜居的沿海土地供给既有限、又在不断被吃掉。

这就是推动澳洲房价的结构性方程。而这个问题,不是多盖几栋公寓就能解决的。

需求端:每年新增 40 到 60 万人

北京每年大约增加 40 万居民。听起来不少,可一比就知道:澳洲全国每年的净增人口是 40 万到 60 万,而且几乎全部落在同一条狭窄的沿海带上 3。

2023 年,澳洲的净海外移民约为 518,000 人,此前十二个月是 454,000 人。这在历史上都属于前所未见的数字,背后是疫情后签证审批积压释放、技术移民名额扩容,加上留学生签证数量回到疫情前水平。

单是墨尔本,2023 年就吸纳了大约 12 万新移民。这个体量相当于每年凭空多出一个 Cranbourne 或 Frankston 规模的城区。

这些人住哪里?最开始,都是住租房。2023 年底,墨尔本的出租空置率只有 1.1%,是有记录以来的最低值。健康的市场应该在 2.5% 到 3.5% 之间。在 1.1% 的水平下,任何一套进入出租市场的房子,几乎立刻就会被吃掉 4。

对房产投资者而言,这就给租金收入撑起了一个几乎无法被侵蚀的需求底。哪怕进入衰退、净移民砍半,每年仍会有 25 万新人口去抢本身就增长缓慢的住房存量。

PremiumRea 物业管理组合中,300 套在管房源的空置率是 0.3%。我们在东南走廊挂出一套出租房,一般第一周就能收到 30 到 50 份申请。那种房子在两个租客之间空着积灰的日子,早就过去了——从人口数据来看,也回不来了 5。

供给端:真正的危机藏在这里

按照人口增长和家庭形成速度,澳洲每年大约需要 24 万套新住宅。联邦政府自己的 National Housing Accord 目标是五年内新增 120 万套房——正好是每年 24 万套 6。

截至 2023 年 9 月的十二个月里,澳洲批准的新住宅大约是 163,000 套,一年就少了 77,000 套。而审批数量不等于竣工数量——相当一部分项目因为成本超支、建筑商破产、融资困难,最终根本没建起来。

全国实际竣工大约在 17 万套左右。也就是说,新增供给与新增需求之间的缺口大约是每年 7 万套。每年都是这样,而且在不断叠加。

具体到墨尔本,这种错位在成熟城区尤其严重。城市边缘的新地块释放(Wyndham、Casey、Cardinia)依然在做 house-and-land 套餐,但距离 CBD 已经是 40 到 50 公里开外。而在 15 到 30 公里的成熟中环——交通、学校、就业最集中的那一圈——几乎没有新建独立屋在盖。供给被钉死,需求还在上涨。

这也是为什么我们重点锁定墨尔本中环到外环、大地块的老房子。不是因为我们对红砖老房有什么情结,而是它们脚下那块地,是真正意义上的稀缺资源——大多数人只有在看过人口密度这道算术题之后,才会开始体会这一点 7。

"人们摊开澳洲地图,看到的是一大片空地,"我这么和客户讲,"可是 90% 的人口挤在 0.22% 的土地上。那些空地毫无意义。真正有人住的那一条带,是全球密度最高的区域之一,而且每年都在变得更拥挤。"

这对你的投资策略意味着什么

人口密度这件事,对资金怎么配置有非常直接的启示。

宜居带上的土地会继续升值。 这不是预测,而是固定供给遇上持续增长需求的算术结果。只要澳洲每年仍在接收 30 万以上的移民——而目前在政治层面,没有任何认真削减这个数字的意愿——沿海宜居带就会越来越拥挤,地价就会继续上涨。

独立屋跑赢公寓。 公寓可以往上摞,供给能够在不多占土地的前提下增加。独立屋做不到。一栋位于 Boronia、占地 600 平方米的三房独立屋,今天占用的土地,和 1985 年一栋同样面积的三房独立屋,是一模一样的一块不可再生资源。建筑会折旧,土地会升值。这也是为什么我们坚持只做土地占比超过 80% 的房子 8。

墨尔本东南是压力最集中的地方。 墨尔本东南走廊(Casey、Cardinia、Greater Dandenong)的年人口增速在 2.5% 到 4% 之间,差不多是整个都市圈平均水平的两倍。这几个城区吸纳了最大比例的新增人口,租赁需求最强,租金涨幅也最快。

PremiumRea 的投资逻辑,从一开始就是建立在稀缺之上的——只在供给无法追上需求的地方买地。人口密度数据,不过是从宏观层面,印证了我们每周在一线看到的那一幕:人太多,房太少,而这种结构性缺口,是政府政策在任何合理时间窗口内都补不上的。

数据都是公开的。结论也很直白。澳洲宜居带上的土地,是全球供给约束最强的资产之一。对于已经手握这些土地的投资者来说,这道算术题,只会越算越划算 9。