去年我们在墨尔本买了 131 套房,每一个数字都公开

2025 年初,我是把自己的职业信誉押上去的。当时每两个内容创作者里就有一个在喊 Brisbane 势头、Perth 矿业周期,我则在公开场合说:墨尔本才是那张牌。周期底部,回报率压缩即将反弹,成熟地块,没有新供应。

十二个月后,我欠你们一份成绩单。不是那种含糊的“今年干得不错”外加几个挑出来的案例。是我们团队 2025 年整个日历年里,每一单交易的真实数据。

数据如下:墨尔本共购入 131 套房,每一套的土地都在 500 平方米以上。平均地块 660 平方米。平均资本增值 12.75%。平均租金回报率 5% 1。

其中有一些房产——尤其是 Frankston、远东南走廊、西北区和 Geelong——不但没输 Brisbane 和 Perth 的平均值,而且跑赢了。

所以如果你 2025 年把精力花在追 Adelaide 的热度,或者在 Darwin、Hobart 上下注,我是真的替你感到可惜。因为那几个市场虽然跑出了短期头条数字,它们底下的基本面,和墨尔本接下来十年能给你的东西完全不是一回事。

再给你一层背景让数字落地。同期内,没有专业指导的澳洲中位房产投资者,在墨尔本大概拿到了 7% 到 8% 的资本增值。我们的 12.75% 意味着客户跑赢市场超过 50%。在一套 $700,000 澳元的房子上,这是“年内产生 $49,000 净值”和“年内产生 $89,000 净值”之间的差。每一套房,每一年,额外 $40,000 的财富。

这个差不是靠多承担风险换来的。每一块地都经过我们严格审核——购入价里至少 80% 要体现在土地价值上,不能落在建筑上。每一套房都是我们团队实地看过的。每一份 Section 32 在出 offer 之前都要走一遍我们内部的尽职调查流程。

跑赢的那几个区域(以及我们为什么选它们)

2025 年初我们的判断很简单:要找四项条件都满足的城区——30 到 40 岁人群的净流入、接近零的新增土地供应、中位价在 $750,000 以下,以及支持家庭生活的既有基建(学校、医院、交通、商业)。

顺着这张筛子,我们直接指向了 Cranbourne、Hampton Park、Narre Warren、Frankston,以及西北区的一些小片区。顺带把我们带到了 Geelong 北部——Norlane、Corio——这里入场价在 $500,000 以下,租金回报率能到 6% 以上 2。

Frankston 及周边是当之无愧的明星。我们为客户在 $650,000 到 $750,000 价位买入的好几套房,12 个月内增值 15% 以上。其中一套 Frankston,购入价 $720,000,周租 $850——毛回报率 6.1%——交割后三个月内银行估价升到 $750,000 3。

远东南走廊——Hampton Park、Cranbourne、Narre Warren——继续沉默地往上走。一套 Hampton Park,购入 $590,000,轻度装修后周租 $850,银行估价 $670,000。按购入价算,是 13.5% 的资本增值 + 7.5% 的毛回报率 4。

这些都不是理论推演,而是进到我们物业管理系统里的、银行出具的 desktop 估价,和签过字的租赁合同。

西北走廊也值得一提。Craigieburn、Sunbury、Melton 这些城区中符合我们土地面积要求的房子,增长稳定在 10% 到 12% 之间。和东南一样的驱动力:年轻的专业家庭被内环城区挤出来,往外找价格合理、地块像样的家庭住宅。

这些城区共同缺的是一样东西:大规模的新增土地释放。这是关键变量。当一个城区没有新的 greenfield 土地可以开发时,每一次房屋成交都是现有业主之间的产权转移。新供应没法稀释需求。这正是成熟城区价格持续上涨背后的机制,也是我们城区选择模型里最重要的一个因素。

Geelong 的数字值得单独看一下。我们在 Geelong 的购入集中在 Norlane 和 Corio,价位在 $400,000 到 $500,000 之间。这批房子做出了 8% 到 10% 的资本增值,回报率 6% 到 7%。对于首付较小、或者通过 SMSF(自管养老金)架构投资的客户来说,Geelong 提供了一个不需要 $150,000 以上首付就能搭起投资组合的入口。

为什么平均回报率从 6% 降到 5%(以及为什么这其实是好消息)

眼尖的读者会注意到,我们的平均回报率从 2024 年的 6% 掉到 2025 年的 5%。乍一看像是往后退了一步,但你一旦知道背后的驱动因素,就会发现不是那么回事。

第一,房价涨得比租金快。当你 $600,000 买的房子突然值 $680,000,而周租还维持在 $700 时,回报率百分比自然会被压缩——尽管什么问题都没有。你的资产变得更值钱了,这是好问题。

第二,我们 2025 年有意识地拓宽了服务结构,加入了 subdivision(分割土地)项目、granny flat(副住宅)建造、以整套房出租为基础的 负扣税 (negative gearing) 策略,以及一些故意接受较低租金、通过税务优势或开发空间换取更高总回报的打法 5。

不是每个客户都要追求最高的租金。有些客户是高收入人群,负扣税能帮他们省下一大笔税;另一些客户想把后面那块地分割卖掉。正确的策略要看客户当下的税务状况、已有的投资组合和长期目标。

Granny flat 项目今年扩展到 18、24、30 和 60 平方米四种选型。granny flat 改造的平均回报率大约在 5%;rooming house(分租屋)改造依然是我们的回报冠军,大约 6% 6。

重点是这句话:在墨尔本中位数落在 3.5% 的市场里,5% 的平均回报率仍然比普通买家高出 43%。而这 5% 还伴随着 12.75% 的资本增值。找一个澳洲其他的买家中介,拿 131 套房的样本量把这组数字公开出来给我看看。

这里我想把一个战略层面的观察讲清楚。我们的服务模式 2025 年有了实质性的演进。年初我们基本还是一个“买进—出租”的团队;到年底,我们加进了 subdivision 能力、4 种规格的 granny flat 建造、rooming house 改造、负扣税优化。

为什么?因为我们意识到,对所有客户用同一种方案,是智力上的懒。一位年收入 $200,000、手上已有两套房的客户,和一位年收入 $90,000 的首次投资者,需求完全不同。高收入的那位,更适合一套在高增长城区的负扣税房产,把税务抵扣拉到最大;第一次的那位,需要的是能立刻产正现金流的房子,用来证明模式跑得通,建立信心。

Granny flat 项目就是这种演进的一个例子。我们现在提供 18 平方米的 studio(单身入住)、24 平方米的一室单元、30 平方米带小客厅的单元,以及 60 平方米的完整两房副住宅。24 平方米的单元,装好的总成本大约 $110,000,每周能多收 $350 到 $400 的租金。光是建造这一笔的 ROI 就有 18%,靠租金收入六年不到就能回本 5。

2026 年的打法:什么变了,什么没变

基本面一点没变。宏观判断完全一致。墨尔本仍然是澳洲最被低估的首府城市市场,复苏还没有跑完。

具体到 2026 年的城区筛选标准,我们不变:

• 目标城区要有 30 到 40 岁在职专业人群的净流入。这群人需要家庭住宅,多为双职工家庭,愿意付溢价的租金。
• 土地供应必须接近耗尽。我们不碰那些每年释放几千个地块的大型开发走廊。如果你不明白“大型开发区”是什么,也不知道它为什么会砍掉你的回报,那你就不该在没有专业指导的情况下出手。
• 街道层级的选择,要求 80% 以上的自住房密度。我们希望客户的投资房坐落在那种“邻居会维护自己的房子、会报警、会在乎街道面貌”的街上 [7]。
• 单套房的独立评估是不可协商的。两套隔壁的房子也可能有截然不同的投资属性。土质不同、地役权位置不同、规划覆盖层不同。任何人如果跟你说在上涨市场里“什么都会涨”,要么是幼稚,要么是要卖你东西 [8]。

我们团队 2025 年从 11 人涨到了 35 人,覆盖数据分析、房源挖掘、装修项目管理和租赁管理。我们是市场上唯一一家在同一屋檐下提供“买—改—租—管”全链条服务的团队。这种垂直整合是我们的结构性优势,我们 2026 年打算把这道护城河再挖深一些。

有一点我想展开讲:街道层级的筛选标准。我说 80% 的自住房密度,不是随口一说。有扎实的研究表明,自住率高的街道,房屋维护状态更好、犯罪率更低、社区联系更紧、房价更稳定。租客天然是流动的——他们对维护房屋、参与街道建设没有动机。自住业主会打理花园、会报告问题,会营造出那种能吸引高质量租客和更高租金的社区氛围。

这一点我们是每套房都要核对的——用 council 的地税记录和租赁数据来验证。如果一条街超过 20% 是出租房,我们就过掉。这会筛掉一些否则很吸引人的房源,但也帮客户挡掉了“一条街一旦滑入租客多数区域,价值逐步被侵蚀”的那种慢性风险。

团队从 11 人扩到 35 人,这不是随意扩张。2025 年中的时候,我们碰上了实打实的产能瓶颈,根本接不下那么多客户需求。我们的物业管理部门现在执行严格的 1:50 比例——每位物业经理最多管 50 套房,行业平均是 1:170。正是这个比例差,让我们的平均空置期不到两周,而墨尔本整体平均是三到四周。一套每周 $700 的房子,每多空一周就是 $700 的损失;乘以一个 20 套房的组合里,行业平均多出的那部分空置期,管理不到位的代价其实很恐怖。

质疑者对墨尔本误解了什么

我听到同样几个反对声音反反复复:墨尔本供应过剩、墨尔本有人口问题、墨尔本房产税太狠。

我用数据而不是观点回应一下。

供应过剩:墨尔本公寓市场在特定 CBD 邮编内确实有供应问题。但成熟的独立屋市场——也就是我们唯一操作的那个——问题是反过来的。距离 CBD 40 公里以内、500 平方米以上地块的家庭规格住宅是结构性短缺。你没办法在 Cranbourne 或 Hampton Park 凭空造出更多 660 平方米的地块。地已经用完了。每一次成交,只是从一个业主转到另一个业主 9。

人口:2024-25 财年,维州的跨州和海外净迁入人数在全澳最高。墨尔本承接了这部分增长的绝大多数。人口创造住房需求;在供给受限的城区,住房需求制造价格压力。这不复杂 10。

税务:是,维州的地税门槛确实比部分州低。但地税是持有成本,不是回报路上的障碍。当你的房产 12 个月涨 12.75%、毛回报率 5% 的时候,那笔地税账单——$800,000 以下房产一年大约 $1,500 到 $3,000——是噪声,不是信号。

质疑者是在用 2022 年的视角看墨尔本。市场已经动了。在底部买入的我们亲眼看到了这件事,因为银行估价已经在那里摆着。

人口这一条我想再细化一下。维州 2024-25 财年人口大约增长了 180,000 人。这是澳洲一个中型城市的人口规模,一年内落到一个州里。其中绝大多数落在大墨尔本。按每户 2.5 人算,就是 72,000 户新增家庭需要住的地方。墨尔本每年的新建住房完工量大约是 40,000 到 45,000 套。缺口——大约 27,000 到 32,000 套——每一年都在累积。

这个结构性缺口已经存在十年以上,而且在扩大。规划审批的新房数量在下降,因为 council 对密度施加了更严格的限制。建造成本上升,让新建项目越来越不划算。而租赁市场维持着历史级的紧张,我们目标城区的空置率稳定在 1.5% 以下。

那些嘴上念“墨尔本供应过剩”的人,看的是 CBD 公寓市场——一个规模很小、很具体的子市场,确实因为过度开发吃过亏。他们没看的是中环和外环城区的成熟独立屋市场,这里供应是物理上受限的,需求是人口结构驱动的。两个市场根本不是一回事,只是恰好共用一个城市名。

问责,以及接下来要做的事

我会继续出这类复盘,因为问责很重要。任何买家中介都可以分享一个精挑细选的成功案例。把 131 单全部投资组合的数据公开出来,是完全不同性质的事情。它把平均值、中位数和分布范围都暴露出来,而不只是集锦。

2026 年,我会继续做视频内容、主持直播 Q&A,并且偶尔分享一些我生意伙伴希望我闭嘴的内部见解。专业投资者和普通买家之间的知识差距是巨大的,我把缩小这条差距当作我工作的一部分。

如果你 2025 年在墨尔本买了房,我很想知道你的结果。在评论里把你的数字放出来——购入价、当前估价、周租。让我们一起搭一个公开的数据集,帮所有人做出更好的决定。

如果你是在 Adelaide、Darwin 或 Hobart 的炒作周期里买了房,结果没有 spruiker 当初承诺的那样,不用觉得尴尬,应该觉得被激励。纠正方向的最好时机就是现在,墨尔本的窗口不会永远开着 1112。

最后说一点数据诚信的话。当我说平均增长 12.75% 的时候,这个数字是这样算出来的:有银行 desktop 估价的用估价,没有银行估价的用可比成交分析。过去六个月内交割的我们会剔除,因为时间太短,谈不上有意义的增长衡量。

这不是挑出来的数字,是 131 单的算术平均。有的房子涨了 20%,有的涨了 6%。平均是 12.75%。我们正在搭一个公开的 dashboard,到时候每一个数据点——购入价、当前估价、周租——都会可视地摆在上面。因为没有透明度的问责,只是一句话而已。

只要我还在这一行,我就会继续出这种年度复盘。数据比任何市场宣传都大声。而当下的数据,说的是墨尔本。