我刚收到一张 $30,000 的地税账单。维州依然不是最贵的州。

账单是周二来的。$30,000。2020 财年维州地税评估。我第一反应和你会有的一样——为「拥有几块土地」的权利付这么多钱太离谱了。把所有州的数字真算了一遍之后,我的第二反应就不一样了。

维州不是地税最贵的州。差得远。

我知道这和你一直被灌输的相反。每一个房产论坛、每一个 Facebook 群、每一次晚宴里讨论维州房产,总会有人摇头说维州的地税正在杀死投资人。没错,账单上的原始数字确实吓人。但你把实际税率、起征点和总体税负在所有澳洲各州之间对比一下,对大多数组合规模而言,维州其实在中段。

我自己亲手算过这些数字,因为我在维州持有投资房,每年都在交地税。我也在 350 多笔交易里为客户做咨询,地税结构是我们在 Optima Real Estate 每一次买入讨论的一部分 1。

让我把数学摆给你看。

维州地税结构(大多数人误解的地方)

维州地税的征收基础,是你所持有的所有应税土地的未改良价值总和——跨所有房产汇总。你的主要自住房豁免,其他都加在一起。

2020 年的税率:

• $0-$250,000:零税
• $250,001-$600,000:$275 加超出部分的 0.2%
• $600,001-$1,000,000:$975 加超出部分的 0.5%
• $1,000,001-$1,800,000:$2,975 加超出部分的 0.8%
• $1,800,001-$3,000,000:$9,375 加超出部分的 1.55%
• $3,000,000 以上:$27,975 加超出部分的 2%

$250,000 的起征点是大多数人忽视的第一件事。如果你的投资土地总价值低于 $250,000,你一分钱都不用交。这是一个真实的起征点——意味着在墨尔本很多外围城区和大部分区域城镇,单一投资房产根本不触发地税 2。

大多数人忽视的第二件事,是土地价值和房产价值的区别。地税是基于议会估定的未改良土地价值,而不是购买价或包含改良后的市场价值。你以 $700,000 买下的一套房,土地价值的评估可能是 $400,000。房子本身、你做的装修、你加盖的 granny flat——这些都不增加你的地税。

这就是我们的投资哲学——地价至少占总价 80%——在地税上带来一种暂时的劣势,但在资本增值上是永久的优势。我接受更高的地税账单,因为我买的是土地价值占大头的房产。而土地才是升值的那一部分 3。

维州和新州、昆州的对比

让我跑三组情景。同样的组合价值,不同的州。全部按 2020 年税率近似计算。

情景一:单套投资房,土地价值 $400,000

• Victoria:$575($275 + $150,000 的 0.2%)
• NSW:低于 $734,000 的起征点,$0
• Queensland:$500 + $50,000 的 1.0% = $1,000

在单套房级别,维州比新州贵(新州起征点更高),但比昆州便宜。

情景二:三套投资房,合计土地价值 $1,200,000

• Victoria:$2,975 + $200,000 的 0.8% = $4,575
• NSW:$100 + ($1,200,000 - $734,000)的 1.6% = $7,556
• Queensland:$4,500 + ($1,200,000 - $1,000,000)的 1.65% = $7,800

三套房的规模,维州是东海岸三州里最便宜的。差距不是一点点——大约便宜 40% 4。

情景三:大组合,合计土地价值 $3,000,000

• Victoria:$9,375 + $1,200,000 的 1.55% = $27,975
• NSW:$100 + ($3,000,000 - $734,000)的 1.6% = $36,356
• Queensland:$18,200 + ($3,000,000 - $2,000,000)的 2.25% = $40,700

$300 万的土地价值上,昆州比维州贵将近 50%。新州贵大约 30%。

所以为什么大家都在抱怨维州的地税?因为维州的起征点比较低($250,000 对比新州的 $734,000),意味着你更早开始付。第一笔账单很扎心。但起征点以上的税率,对中到大型组合来说,实际上比新州和昆州都低。

真正让人痛的那一项附加费(以及它适用于谁)

下面要讲的这一段才真的不舒服。

维州对 absentee owner(非本地持有人)征收 2% 的地税附加费——对象是非澳洲公民也不是永久居民、或者不经常居住在澳洲的个人。外国公司以及受益人为外国人的信托也会被收 5。

一个 $1,200,000 的组合上,这项附加费每年多加 $24,000。这不是四舍五入的误差,这是一笔第二房贷级别的开销。

这项附加费从 2016 年开始,之后不断提高。它是有意用来抑制外国持有和非本地投资的。你是否同意这个政策不重要——如果你被影响了,你要么做结构上的应对,要么把它算进你的回报里。

对我们那些是澳洲公民或永久居民、住在澳洲的客户,这项附加费不适用。但我们有些客户因为工作大量出差,有些持有双重国籍,有些有复杂的家庭信托结构。对这些客户,我们会花很多时间和他们的税务顾问一起,确保信托契约和持有结构不会在不经意间触发附加费。

我见过一个案例。某个客户的家庭信托里有一条条款,理论上允许一位非居民家庭成员成为受益人。律师作为标准条款放进去的这一句话,让整个信托名下的土地都触发了 absentee 附加费。每年多付 $18,000。改一下信托契约去除非居民受益人的成本 $2,000,附加费完全取消 6。

合法管理地税的组合结构

这是大多数讲地税的文章会停下来的地方。它们告诉你税率,然后让你自己琢磨。我想再往前走一步,因为这里是真金白银能省下来的地方。

维州地税是按所有权实体分别评估的。如果你以个人名义持有三套房,土地价值会被合并到一个总额里统一计算。但如果你一套在个人名下,一套在伴侣名下,一套在家庭信托里,这三个实体是分开评估的——而且每个实体都有自己的 $250,000 起征点。

三个实体三个起征点,相当于在开始交税之前就有 $750,000 的土地价值免税,而单一实体只有 $250,000。

在 Optima,我们经常和组合规模达到三套以上的客户讨论实体结构。我们的做法不是提供税务建议——那是会计和税务律师的事——而是确保客户在签下第三套房的合同之前了解这些结构选择 7。

我们 350 多个客户里最常见的结构:

1. **个人持有:**第一套和第二套放在个人名下。简单、成本低,用自己的 $250,000 起征点。
2. **夫妻分名:**第三套放在伴侣名下。独立起征点,独立评估。
3. **家庭信托:**第四套之后放进一个自由裁量信托。独立起征点,收入分配灵活,资产隔离。但维州对信托征收额外的 0.375% 附加费(土地价值超过 $250,000 时),除非你提名一个 principal beneficiary(主要受益人) [8]。
4. **公司持有:**住宅物业很少用,因为会失去 50% 的 CGT 折扣。但在商业地产策略里有用。

文章开头提到的那个 $30,000 账单的客户,在三个实体里持有七套投资房。没有结构化之前,这七套房的总地税账单大约是 $48,000。做了三实体结构之后,是 $30,000。结构本身每年省下 $18,000。

十年持有下来,省的是 $180,000。几小时的法律和会计工作换来的回报不算差。

没人告诉你的那个折扣

维州在某些情况下提供高达 50% 的地税折扣。大多数投资人不知道这件事存在。

最主要的例子:如果你的土地用于 primary production(农业、牧业),整块地直接豁免。但还有一些对住宅投资人有意义的二级例子:

• **慈善用途:**专用于慈善目的的物业可以豁免。这很小众,但对经营社区住房或残障住宿的客户有用。
• **文化与康体用地:**用于文化、体育或休闲目的的土地可能享有豁免。
• **住宿照料:**用作住宿照料设施的物业可以获得优惠。

对普通住宅投资人最相关的一条是 trust surcharge 豁免。如果你的家庭信托提名一位澳洲居民作为 principal beneficiary,信托附加费(0.375%)就被免除。这实际上是在地税目的上把信托当作个人处理 9。

对一个在信托里持有 $1,500,000 土地价值的组合,取消附加费每年节省大约 $5,625。十年持有是 $56,250。提名 principal beneficiary 不花钱——只是你的律师在信托契约里加一句话。

我亲自向 State Revenue Office 核实过。流程就是一个简单的提名表,随地税评估一起提交。十分钟的事。

这对你的投资策略意味着什么

地税是投资的成本,不是不投资的理由。

一个每年毛租金 $100,000 的组合,$5,000 的地税账单占毛收入的 5%。它完全可抵扣,按你的边际税率算,税后成本接近 $3,000-$3,500。

对比一下资本增值。我们的组合数据显示,过去五年墨尔本东南走廊的年化增值在 6% 到 8%。一套 $700,000 的房子,每年增值 $42,000 到 $56,000。地税是噪音 10。

被地税吓住不动的投资人,盯的是错的那个数字。他们看到 $5,000 的账单就想「这是从我口袋里掏出去的钱」。他们看不到同一套房每年产生的 $42,000 资本增值和 $36,000 毛租金。

在 Optima,我们把地税建进每一个买入模型里。客户签合同之前,会看到第一年和第五年的地税预测,和租金收入、资本增值、净现金头寸一起摆在面前。没有意外,账单来的时候也不会恐慌。

维州地税系统不是完美的——没有哪个税制是。但和新州与昆州比,对中到大型组合而言,它其实很有竞争力。早期触发是讨厌,但起征点以上的税率是合理的。做好实体结构,整体负担可以减少 30-40%。

不要让一张税单把你吓得不敢积累财富。让它推动你去做对的结构。