Melbourne 连跌三年——这恰恰是我在买的理由

每一个房产论坛、每一场晚宴对话、每一位 Uber 司机——都要告诉你 Melbourne 房产完蛋了。连续三年价值下跌。州际人口外流到 Queensland 和 Western Australia。州政府像是铁了心要把房产投资者税到无处可去。

我听多了。作为一个靠建模风险为生的人,我对这种一致看法反而觉得有意思。因为数据讲出来的故事,和这套叙事几乎完全相反。

Melbourne 不是在崩盘,Melbourne 是在重新定价。这两件事的区别,就是有耐心的投资者赚到时代级回报的地方。

Melbourne 为什么跌(以及这些理由为什么是暂时的)

2020 年以来,三股力量把 Melbourne 房价往下推。我们把永久的和周期的分开看。

第一,Victoria 政府的地税(land tax)大改。为了偿还疫情期间的债务,州政府把地税门槛从 $300,000 降到 $50,000——一口气把之前在门槛之下的数万套投资房纳入征税 1。结果可以预料:一部分投资者卖出,尤其是那些只持有一套、现金流本来就薄的。抛售制造了供给,供给压低了价格。

但有一件事「恐慌贩子」不会告诉你:其他州都在跟进。Queensland 改了聚合规则,New South Wales 一直在调附加税。Victoria 是第一个动手的,它的投资者也是第一批恐慌抛售的。现在其他州都追上来了,Melbourne 的地税放在全国背景下,看起来就没那么「特别」了。

第二,人口动态。Melbourne 总人口继续增长——主要由海外移民驱动——但州际迁徙转向 Queensland 和 Western Australia 2。年轻的专业人士和家庭追着去 Brisbane 和 Perth 看起来更好的机会,这部分外流抽走了 Melbourne 的一部分买家需求。

可那些城市现在也已经大幅涨起来了。Brisbane 独立屋价格基本上从疫情前翻了一倍,Perth 更猛。吸引州际迁徙的可负担性优势已经蒸发。ABS 最近的数据开始显示反向迁徙的早期迹象——有人回到 Melbourne,因为 $800,000 的 Brisbane 已经不再比 $750,000 的 Melbourne 便宜,尤其是 Melbourne 工资还更高。

第三,公寓和联排的供给增加。Victoria 的建设速度在全国名列前茅,3 万多套高密度住宅在管道中 3。这对公寓和 unit 价值构成真实的下行压力——这也是为什么我们从不建议买公寓做投资。但它对 20-40 公里环带内、大地块上的成熟独立屋几乎没影响,因为那里土地才是资产,没法再被制造出来。

定价差是真实的,而且非常大

Melbourne 现在同类房产比 Sydney 便宜 20%-25%。Brisbane——其地区生产总值只有 Melbourne 的五分之一——独立屋价格却已经接近与 Melbourne 持平 4。

想一下。一个经济产出只有 Melbourne 五分之一的城市,房产价格已经接近相同水平。这如果不是教科书级的定价错位,那什么才是?

KPMG 最新的住宅地产预测把 Melbourne 独立屋列为未来周期全国领跑者 5。逻辑很简单:Melbourne 连续三年跑输,其他首府连续跑赢。均值回归是资产定价中最可靠的力量之一。市场在下行上超调,最终会修正;正如在上行上超调最终也会修正。

对 Melbourne 来说,修正的上行空间很大。$600,000-$800,000 区间——东南部 500 平方米以上地块上的成熟独立屋——目前正以大约每月 $5,000 的速度升值。这不是上行高峰的速度,但这是一旦降息落地将转为更强上行之前的早期加速。

案例研究:Narre Warren,$690K 买入,每周 $850 租金

我来给你看一套挑得对的 Melbourne 投资房实际长什么样。

我们团队最近在 Narre Warren 拿下一套房——600 平方米以上,三房,General Residential Zone,未来有开发潜力。卖家中介的报价是 $730,000,其他出价在 $700,000 上下打转。

我们以 $690,000 无条件出价、60 天交割介入。无条件是关键——在一个 40% 的成交因为贷款或建筑检查条款破裂的市场里 6,一个愿意去掉所有条款的买家,对紧张的卖家来说抵得上黄金。

四个月内,银行的桌面估价回到 $720,000。我们还没动这套房——这纯粹是区域自然升值。

交割之后,我们在后院加了一个 granny flat(副住宅)。主房现在每周租 $500,granny flat 每周 $350,合计 $850。总投入(购买 + 建造)大约 $810,000。

毛回报率 5.5%。按当前利率现金流大致打平,下一次降息之后会扎实转正。

但真正对长期财富积累重要的是:这块地有 subdivision(分割土地)的潜力。业主可以在合适的时机申请分割成两本产权——前面的主房一本,granny flat(或新建住宅)另一本。一次买入,实际上把资产数量翻倍。

「Melbourne 三年下行把游客都吓跑了。」Yan Zhu 说。「但结构性基本面——人口、经济、土地稀缺——一项都没变。现在建仓的投资者,五年后会显得非常聪明。」

在任何利率环境下都有效的那套策略

不管利率是停在 6% 还是跌到 4%,投资论点都不变,只是舒不舒服的问题。

买土地价值超过购买价 80% 的成熟独立屋。建筑不管利率怎么走都在折旧,土地不管利率怎么走都在升值。两者之间的比例决定你的长期回报。

加一条第二收入流。一个每周 $340-$370 的 granny flat 能把一个略微负的现金流位置转成打平或正。$110,000 外加 GST 的建造成本,可以在完工后六个月内通过再融资收回,因为银行会把做好的 granny flat 估到 $150,000 或更高 7。

持有,跨越周期。Melbourne 房产平均大约每 10-12 年翻一倍。2012 年所有人在喊崩盘时买入的投资者,今天坐在 80%-100% 未实现收益上。2019 年疫情前买入的投资者短暂被水淹,现在已经踏踏实实盈利。2022 年在三年下行底部买入的这一批,是过去十年里安全边际最厚的一批。

机会并不神秘,也不是秘密。只是大多数人下不了在情绪负面时买入的决心。他们等确认——等价格回头,等标题转向,等邻居先买。等到那时候,容易赚的部分已经没了。

数据没有情绪。它不看标题,不听晚宴上的意见。它只告诉你价值在哪。而眼下,它在 Melbourne。