我把一块 $800K 澳元的角地改成三间出租房,每周收 $1,200。完整走一遍。

三份租金。一笔房贷。一份产权。

这是我们在墨尔本东南一块 719 平方米的角地上做成的那件事的一句话总结。购入价 $800,000 澳元。改造投入大约 $85,000 澳元。三个独立生活空间加起来的租金:每周 $1,200 澳元。

总投入对应的毛回报率:7.1%。

上个月我把三个单元都走了一遍并拍了下来,因为一直有人问这些数字是不是真的。是真的。让我带你过一遍这套房子、这次改造、成本和租赁表现——一个单元一个单元讲。

为什么角地能改变一切

在墨尔本郊区,角地是最被低估的一类资产。而这话是我看了数千套房之后说的。

一块 700 平方米的普通中间地块只有一个街道正面。通道只能从前面进。侧面通道——如果有的话——只是你家房子和邻居围栏之间那条窄缝。Granny flat 建造时材料必须通过那条窄道进入。议会的 setback(退界)要求三面都要满足。

一块同样 700 平方米的角地则有两个街道正面。第二面给你提供了一个不需要穿过主屋就能到达后院或侧面的独立通道。这个独立通道,就是多单元结构之所以成立的原因。

这块 719 平方米的地块,主街正面有 22 米,副街正面有 15 米 1。副街正面直接通向原本的后院——那里就变成了第二、第三个生活空间的入口。

相比同等中间地块,角地一般贵 5% 到 8%。但它带来的开发回报溢价是 30% 到 50%。算术上,为角地多付的那点钱完全说得通 2。

单元一:主屋(每周 $500 澳元)

原有的建筑是 1995 年建的砖贴面。原本是四居室两卫双车库。我们做了一点点重组——把后面两间卧室和主起居区之间的内门封起来,通过原有的侧通道开了一个独立入口。

结果是一套自给式的 3 居 1 卫,带独立入口、独立厨房(原有)和独立起居区。原来的第四间卧室被并进了单元二。

单元一的装修成本:$8,000 澳元。全屋重新刷漆,卧室铺 SPC 地板(每平方米含安装 $62),换水龙头,做厨房防水墙。没有任何结构性改动,不需要议会审批。

租金:每周 $500 澳元。租给一个年轻家庭——两位成年人、一个孩子。租金占收入比 27%。TICA 信用检查干净。12 个月固定租约 3。

单元二:后部改造段(每周 $380 澳元)

这就是角地优势发挥作用的地方。

主屋后部——原本的第四间卧室、一个休息室和洗衣房——被改造成一套带独立入口(从副街)的 2 居室住宅。

关键改造项:

• 加装一个简易厨房($6,500 澳元,含橱柜、台面、水槽、炉灶、抽油烟机)
• 把原来的洗衣房改成带淋浴、马桶、洗手台的卫生间($9,000 澳元)
• 加装独立电表($1,800 澳元)
• 加装一扇通往副街的独立外门($2,200 澳元,含门框改造)
• 在单元二的室外区和单元一的后院之间加隐私围栏($3,500 澳元)

单元二改造总成本:大约 $23,000 澳元。

生活空间大约 55 平方米——紧凑但好用。两间卧室(10 平方米和 9 平方米),厨房加起居区合并(16 平方米),一个卫生间,以及一个从副街进入的小院子。

租金:每周 $380 澳元。租给一位在附近工作的单身专业人士。从副街进出的独立入口意味着这位租客和单元一的住户完全没有交集——他们用的是完全不同的通道 4。

合规上的一个重要说明:这次改造是作为内部改动完成的——没有新建外墙,也没有新增建筑面积。原有建筑体量被保留,只是内部布局重新划分。在维州大多数议会,这种做法可以避开 planning permit(规划许可)的触发条件。但建筑规范对于防火分隔、疏散通道和居住条件的要求仍然必须满足。我们请了注册的 building surveyor 来签字确认合规 5。

单元三:独立 granny flat(每周 $320 澳元)

后院——入口完全从副街进出——正好有空间放一套 50 平方米的标准 granny flat。两居一卫,开放式厨房加起居。

这是一座从零盖起来的建筑:混凝土地坪、木框架、Colorbond 屋顶。和我们所有 granny flat 项目用的是同一套规格。建造成本:$105,000 澳元(略低于我们标准的 $110,000,因为 50 平方米比我们标准的 60 平方米小一点,材料用得更少)。

议会按标准的住宅条款批准了这个次级住宅。申请用了 6 周,建造用了 12 周 6。

租金:每周 $320 澳元。租给一对五十多岁的夫妻——半退休、从大房子缩小。他们非常喜欢从副街进出的独立入口,以及那个小私家花园。

含场地准备、排污接入和景观的 granny flat 全部成本:$112,000 澳元。

完整的财务拆解

把全部摆出来。

购置:

• 购买价:$800,000 澳元
• 印花税(stamp duty):$43,070
• 律师/过户:$1,800
• 建筑检查:$550
• 小计:$845,420

改造:

• 单元一表层装修:$8,000
• 单元二改造:$23,000
• 单元三 granny flat 建造:$112,000
• 预备金/其他:$5,000
• 小计:$148,000

总投入:$993,420 澳元

租金收入:

• 单元一:每周 $500
• 单元二:每周 $380
• 单元三:每周 $320
• 合计:每周 $1,200 = 每年 $62,400

毛回报率:6.3%(相对总投入) 毛回报率:7.8%(相对购买价)

预估费用:

• 物业管理(租金的 7%):$4,368
• 保险:$3,200
• 维护(租金的 6%):$3,744
• 市政费:$2,100
• 水费:$1,800
• 合计:$15,212

净租金收入:$47,188 净回报率:4.8%(相对总投入)

假设以 3.5% 的利率在 $800,000 上贷 100%(为简化计算),年利息是 $28,000 澳元。扣费后的净租金收入是 $47,188 澳元。正现金流 $19,188 澳元每年——也就是每周 $369 澳元 7。

这套房产在扣掉所有费用(包括物管和维护)之后每周产生 $369 澳元的正现金流。这就是被动收入。真实、可入账、可复制的被动收入。

你能复制这件事吗?

能——前提是你找得到合适的地块。

关键特征:

1. 角地,双街正面。 这一条没得商量。副街正面为额外的单元提供独立入口。
2. 最小 650 平方米。 小于 650 平方米,你很难让三个单元都有足够的私家户外空间。
3. 主屋后部有可以物理隔离的部分。 单元二的改造之所以成立,是因为房子后部有可以在不拆墙的情况下被隔开的房间。
4. General Residential Zone(GRZ)。 GRZ 允许次级住宅(granny flat),开发路径最灵活 [8]。
5. 没有限制性 covenant(契约)。 有些老的分块里会有禁止新增住宅的 covenant。查一下产权。

在我们目标城区里,同时满足这些条件的角地大约只占挂牌量的 5% 到 8%,不算常见。但隔一段时间就会出现一套——尤其是你能接触到 off-market 的时候。

这套房子,我们的团队是通过中介网络在它公开挂牌之前就拿到的。卖家在 48 小时内就接受了我们的报价。等它本来应该出现在 realestate.com.au 上时,合同已经签了 9。

这就是关系在这个市场里的优势。最好的地块不会等你,你得先到。

另外——我建议你在做任何改造之前,先咨询专业人士。请 building surveyor 介入,如果可能,也拿到议会的预批。数字只有在合规做对的情况下才跑得通。要么做对,要么不做。