一个有犯罪记录的人差点住进我们客户的房子。筛查系统没查出来。Google查出来了。

我要跟你说一件今年在我们物业管理组合中发生了两次的事。两次都差点让客户损失超过$100,000。

一个申请人通过了我们所有的正式筛查。收入核实了。工作确认了。前任房东给了正面的评价。TICA（全国租赁数据库）没有记录。没有不良信用历史。没有法院判决显示有罪。

干干净净。

其实不干净。

两次，申请人都曾因严重罪行被起诉——一个涉及制造毒品，另一个涉及房产损坏。两次，他们都被无罪释放或撤诉了。这意味着法院记录系统显示没有不利信息。租赁数据库显示没有。信用记录显示没有。

两次，我们用同一个免费的、五秒钟的方法查到了：Google搜索他们的名字。

新闻报道。法庭报导。本地社区群的社交媒体帖子。信息就在那里，搜索结果第一页。如果我们没查，客户就会把房子钥匙交给有房产相关犯罪历史记录的人。

这篇文章讲的是为什么正式筛查系统有盲区，以及每个澳洲房东和物业经理应该做什么来填补它。

正式的租客筛选到底怎么运作

让我走一遍一个正规物管公司收到租赁申请后做什么。这是我们的流程——比墨尔本大多数中介更彻底。

第一步：收入核实

我们要求近期工资单（两到四周）、雇主出具的证明信，某些情况下还要银行流水显示定期工资入账。我们的门槛：租金不能超过家庭总收入的30%。如果一个年收入$60,000的申请人申请$500/周的房子（年租$26,000），那就是收入的43%——自动拒绝 1。

我们明确不接受主要收入为Centrelink的申请人。这是商业决定，不是道德判断。福利依赖型租赁和就业型租赁的欠租率数据一目了然。

第二步：租赁历史数据库

每个申请人都通过TICA（Tenancy Information Centre of Australasia）和Equifax的租赁数据库。这些系统标记以前的驱逐、仲裁令、欠前房东的债务和违约租约 2。

如果一个人被前房东告上VCAT（Victorian Civil and Administrative Tribunal）并且败诉了，会显示在这里。因欠租被驱逐的，也会显示。

不会显示的是：租赁体系之外的法院事项。刑事案件。民事纠纷。被无罪释放的事项。

第三步：推荐检查

我们直接打电话给前任房东或物业经理。不是发邮件——打电话。人在口头上比书面上更诚实。我们问具体问题：按时交租吗？有没有好好维护房子？有没有提前通知搬走？你会不会再租给他们？

我们也打电话给雇主。不只是确认他们在那里工作，还要核实收入和工龄。

第四步：身份和签证核实

对非公民，我们核实签证状态和到期日。一个学生签证六个月后到期的人签十二个月租约有不必要的风险。

以上全部加起来，我们团队每个申请人大约花两到三小时。很彻底。能拦住95%的问题租客。

但拦不住另外5%。

盲区：无罪释放、撤诉和新闻报道

澳洲的法院系统记录定罪。如果一个人被判有罪，那个判决会进入可搜索的数据库。未来的房东、雇主和筛查机构能查到。

但如果一个人被起诉然后被无罪释放——或者在开庭前撤诉——正式记录要么被封存要么标注为无不利信息。从筛查系统的角度来看，这个人的记录是干净的。

问题是新闻媒体不按同样的规则运作。

一个人被逮捕和起诉的时候，当地报纸和网络媒体通常会发布他们的名字和指控性质。当指控后来被撤销或当事人被无罪释放时，更正报道（如果有的话）只有原报道的一小部分曝光度。

结果就是：Google搜索能返回最初关于逮捕和指控的新闻报道，但筛查数据库什么都不显示。

"正式系统只记录有罪结果，"Yan Zhu说。"但作为房东，你的风险门槛跟法院不同。法院需要'排除合理怀疑'。你只需要决定这个人是不是你$700,000资产的安全选择。这是完全不同的标准。"

在我们今年查到的两个案例中，两个申请人都曾被逮捕并起诉。两人的指控都以对他们有利的方式结案。两人都提交了无可挑剔的正式申请。而两人的名字在Google搜索首页都与毒品和房产犯罪相关的新闻报道关联 3。

五秒钟。就这么长。

Google能查到而TICA查不到的东西

除了刑事诉讼，一次简单的姓名搜索还能发现：

社区群组警告：本地城区的Facebook群组有时会发关于问题租客的帖子。“Cranbourne的各位，如果收到[姓名]的申请别批——他们把[街道]的房子毁了。”这些帖子不在任何数据库里。它们在有30,000成员的社区群里。

社交媒体行为：一个Instagram全是在当前出租屋开派对视频的申请人，其实在告诉你他们会怎么对待你的房子。

商业和财务问题：一个经营着最近因清算或欠债上了新闻的公司的申请人，可能有收入稳定性问题，但还没反映在工资单上。

租赁体系外的法院记录：家庭法庭纠纷、商业诉讼、正在进行中的破产程序——这些都可能出现在Google结果里，比它们出现在正式筛查数据库里更早。

我要说清楚：我们不是在提倡基于未经证实的指控进行歧视。我们提倡的是知情决策。如果Google搜索亮了红灯，值得进一步调查——跟申请人谈话、要求额外推荐，或者干脆选择更安全的备选。

我们的物业管理团队在墨尔本东南区管理大约200套房产 4。任何时候我们每周在处理五到十份申请。给每份申请加一次Google搜索，大约花30秒分析师时间。它能预防的潜在损失——房子被毁、毒品工厂、欠租、VCAT诉讼——是数万澳元。

完整筛查清单（拿去用）

这是我们完整的租客筛选流程，包括大多数中介会跳过的步骤。

必做项（每份申请）：

1. 收入核实：工资单+雇主电话。租金收入比低于30%。
2. TICA和Equifax租赁数据库检查。
3. 信用报告审核。
4. 致电前任房东/PM的推荐检查。
5. 致电雇主确认。
6. 照片身份证件核实。
7. 签证状态检查（非公民）。
8. Google搜索全名。 至少前三页。

附加项（标记的申请）： 9. 社交媒体审核（仅公开账号）。 10. 通过ASIC查公司董事身份（自雇者）。 11. 通过法院登记处搜索法院记录（如果Google标记了潜在问题）。 12. 第二个房东推荐（倒数第二次租赁，不只是最近一次）。

自动拒绝：

• Centrelink作为主要收入来源。
• 无可核实的就业历史。
• 活跃的TICA记录或不利的仲裁判决。
• 签证在拟议租约期限内到期。
• Google搜索显示与毒品或房产损坏相关的刑事指控。
• 拒绝提供上述任何文件 [5]。

我们把所有入围的申请连同我们的建议发给房产业主。最终决定权永远在业主。但管了三年墨尔本的房产，没有一个业主推翻过我们的拒绝建议。他们信任这个流程，因为这个流程保护他们的资产。

筛查失败时会怎样

让我描述一下最坏的情况，因为有些房东觉得“能有多糟”。

一个大麻种植操作在出租房里平均造成$50,000到$150,000的损坏。水培装置绕过电气系统（火灾风险），湿度摧毁墙壁、天花板和地毯。房子往往需要从里面全部拆掉重建。如果保险公司认定房东在租客选择上没有尽到尽职调查（due diligence），保险可能不赔 6。

通过VCAT的驱逐程序最少四到六周。在此期间租客住在你的房子里，可能继续累积欠租并继续损坏资产。执行令（Warrant of Possession）$150，仲裁庭听证申请费$200-$250，加上你物业经理的时间。

驱逐后，押金（四周租金）很少能覆盖损坏。如果周租$500，押金是$2,000。损坏可能$80,000。你会追讨租客补差价，但如果他们没有资产，那个判决就是废纸。

所有这些——几个月的压力、五到六位数的损坏、法律费用——本来可以通过在签租约之前Google一下名字来预防。

"我们跟每个房东说同一句话，"Yan Zhu说。"不管你的物业经理怎么说，不管申请看起来多完美，Google一下申请人的名字。五秒钟。如果我们今年没做这件事两次，我们现在面对的就是被毁的房子而不是租金收入。"

关于隐私和法律边界的说明

我应该讲一下这个，因为我知道有人会问：Google搜索租客名字作为筛查的一部分合法吗？

合法。Google搜索结果是公开信息。你没有访问私人数据库，没有黑入账户，没有索取封存的法院记录。你在阅读的是跟任何人——申请人未来的雇主、新邻居、岳母——都能访问的同样的公开网页 7。

在Victoria租赁法下你不能做的是基于受保护属性进行歧视：种族、宗教、性别、残疾、家庭状况或性取向 8。因为Google搜索显示了申请人的文化背景或家庭状况就拒绝他们是违法的。因为Google搜索显示他们曾因在前一套出租房经营毒品工厂被起诉而拒绝他们，是合法的房产保护决定。

区别很清楚：你在筛查的是房产风险，不是个人特征。

我们给墨尔本每个房东的建议，不管你是自管还是用物管公司：问你的PM他们会不会Google申请人。如果不会，问为什么。如果还是不做，考虑一下这是不是你想要的保护你最大金融资产的尽职调查水平。

五秒钟。一个搜索框。这是你能买到的最便宜的保险。