交割前的最后一次验房:一份能帮你揪出一万澳元问题的清单

上个月我陪一位客户做了一次验房——墨尔本东南区的一套 $740,000 澳元的房子,再过四天就要交割。我们到的时候,卖家一家人还在往外搬纸箱,中介就守在前门附近,恨不得我们早点走人。

我们在屋里待了 38 分钟。在洗衣房水槽下面找到一根渗水的水管,用电工胶布缠着——这说明卖家是知情的;第二间卫生间的排气扇是坏的;有两只灯泡不见了;某间卧室的一面墙刚刷过漆,味道新得可疑。

那层新油漆底下盖着水渍。我顺着顶角线摸过去,石膏板已经发软。那间卧室上方的屋顶一直在漏水。

如果没有一次像样的最终验房,我的客户就会在一套屋顶正在漏水的房子上完成交割。修理费呢?大约 $3,000 到 $8,000 之间,取决于屋顶瓦片是需要整片更换还是重新做防水 1。

最终验房——正式叫法是交割前验房(pre-settlement inspection)——是你在产权转移之前,法律上最后一次实地查看房子的权利。按照 Victoria 的合同法,房屋状况必须跟你签合同那天大致相同。如果不是,你就有权推迟交割,或者重新谈价格 2。

大多数买家要么干脆跳过这一步,要么五分钟走马观花地过一遍。这种马虎,动辄就是几千澳元的代价。

什么时候做、谁该到场

验房尽量安排在交割日前后——理想的时间是交割前 24 到 48 小时。这样可以尽量压缩验房到实际过户之间出现新损坏的窗口期。

提前 10 分钟到场。听起来是小事,但准时本身就是在向中介表明你是认真的。中介如果觉得你条理清楚、注重细节,就不太敢催着你走过场。

谁该到场:你自己(这是当然的),最好再带一个懂建筑的人。如果你有买家中介,让他到场。如果你朋友里有做电工、水管工或者建筑的师傅,请他一起去。多一双有经验的眼睛,能看到你漏掉的东西。

带一份打印出来的户型图。发现问题就直接在图上标注,写明简短的描述和房间位置。这样就留下了一份视觉记录,交割前如果需要跟卖家提意见,你的律师可以直接引用。

另外还要带:一部带手电筒功能的手机(用来照水槽底下和家电后面)、一颗玻璃弹珠或小球(测地面是不是平的)、一张卫生纸(测排气扇的吸力)3。

卫生间检查:三分钟内看五件事

交割之后会出状况的房间里,卫生间占了大头。漏水、霉斑、水管故障——这些是真的烧钱的问题,只要知道怎么看,其实都不难发现。

1. 每个水龙头都打开试一下。 洗手盆、淋浴、浴缸(如果有的话)都开一次。看水压——水流细得跟滴水似的,可能意味着老化的镀锌管需要整屋更换($5,000–$12,000 澳元)。打开 30 秒之内要出热水,否则热水系统可能坏了或者被关掉了。

2. 每个水槽下面的柜子都打开看一眼。 找水渍、霉斑、柜底发胀的痕迹,或者一块块硅胶、胶布这种 "临时堵一下" 的修补痕迹——这种补丁往往说明之前漏过水,只是没好好修过。上个月我们在洗衣房水管上就发现了电工胶布——一个 $200 的 "创可贴" 式修补,实际的水管修理要 $1,500 澳元。

3. 按一次马桶。 等水箱完全注满,再按一次。如果注水慢或冲水力度弱,说明进水阀或水箱密封圈要换。这类修理本身 $150–$300 澳元,但往往意味着卖家对日常维护就是能拖就拖,其他系统八成也一样。

4. 测一下排气扇。 打开风扇,把一张卫生纸贴近出风口。纸没动,说明电机坏了或者管道堵了。在 Victoria,卫生间通风是出租房的合规要求——如果你买的是投资房,排气扇不工作必须先修好,才能合法出租 4。

5. 找霉斑。 看天花板角落、淋浴房周围、以及门背后。硅胶缝或瓷砖缝里的表面霉斑是皮毛问题,$50 澳元就能清理干净。长在漆面石膏板上的霉就说明通风或者防水出了问题,彻底处理要 $500–$3,000 澳元。

"最好的投资房,其实就是别人家保养得很好的一套自住房。东西坏了他们就修。你在交割前验房,某种程度上就是在审计卖家的日常维护习惯——这些习惯会告诉你,接下来十年你持有这套房会是什么体验。" —— Joey Don

厨房检查:两分钟内看四件事

1. 开一次洗碗机。 就算洗碗机是卖家自用、不在交易范围内,听它运转一圈也能判断热水接口和排水是不是通的。如果洗碗机包含在交易里(对照合同里的配件清单),那就跑一个冲洗程序。

2. 看一下厨房水槽底下。 跟卫生间的路数一样——找漏水、水渍、霉斑和那种糊弄事的修补。

3. 每一个灶头都点一次。 燃气灶应当两秒内点着,电热炉则应当十秒内发红。有一个灶头坏了,其他的也八成离寿命尽头不远了。

4. 开一下抽油烟机。 风扇和灯都要开。风机应当有明显的风感,灯要能亮。抽油烟机灯不亮,是 $20 澳元的小修;风机烧坏,要 $400–$800 澳元,看牌子。

Victoria 的标准房屋买卖合同(contract of sale)里,交易所含的所有家电在交割时必须是正常工作状态。你的合同里应当有一句话:"All appliances to be in working condition prior to settlement date" 2。如果没有——而你的律师也没加这条特别条款——那家电坏了你基本没得追究。

洗衣房和热水系统

洗衣房是大多数买家在最终验房时会跳过的房间。它往往也是拖延维护最严重的房间。

开一下洗衣房的冷热水龙头。看水槽底下有没有漏水。看一下洗衣机进水口的接头——连接处腐蚀,是澳洲家庭室内漏水的头号原因,每年带来的保险理赔超过 12 亿澳元 5。

如果热水系统装在洗衣房(老房子常见),看一下压力释放阀的出水口。滴一点点水是正常的。如果是一股细流在一直流,说明阀门快不行了、系统压力过高——这属于安全隐患,必须马上处理。

燃气热水器,看一下长明火的指示(如果能看到)。电热水器,放 60 秒热水,听一下加热元件有没有工作声。

墨尔本储水式热水器的典型寿命是 8 到 12 年。如果看上去是原装的、房子又是 2012 年以前盖的,那就准备好在持有的头几年花 $1,500–$3,000 澳元换一个 6。

暖气、空调和电路

每一台空调都要测。 切到制冷模式,等两分钟,确认出风口是凉风。再切到制热模式,确认出热风。中央管道式系统更难测——你得走到好几个房间的出风口前,确认风真的送到了各个区域。

管道式暖气如果在交割后坏掉,修理要 $2,000–$5,000 澳元,整套更换要 $8,000–$15,000 澳元,看系统类型和房子大小 7。这是最终验房里价值最高的检查项目之一。

每个房间都走一遍,每个灯开关都按一次。 开一下、关一下。坏的记下来——可能是灯泡坏了($5 澳元),也可能是开关或线路故障($150–$500 澳元)。投资房在出租之前做安全检查,所有灯具必须能正常工作。

打开配电箱。 掀开电气面板的盖子,看里面的断路器。如果配电箱里还是老式陶瓷保险丝,而不是现代的安全开关(RCD),那出租之前必须升级。费用:$500–$1,500 澳元 8。Victoria 的出租法规要求所有房子必须有正常工作的安全开关。

用鼻子闻。 在屋里慢慢走一圈,留意气味。只有一个房间有新油漆味、别的房间都没重新刷过——这就是红旗。卖家会用油漆盖住水渍、烟熏痕迹和霉斑。如果某面墙有新漆味而卖家并没有整屋翻新,你就得好好查一下下面藏着什么。

外观和结构

外部走一圈只要五分钟,却能暴露最大的问题。

沿着房子一圈走。看外墙底部有没有裂缝。抹灰层上的发丝纹裂缝属于表面现象,在墨尔本的反应性黏土地基上很常见。超过 5 毫米的裂缝,或者沿着砖缝呈台阶状延伸的裂缝,说明地基在动,需要请结构工程师做评估(报告 $500–$800 澳元,处理费可能在 $10,000–$50,000+ 澳元)9。

看水槽和落水管。固定好了吗?有没有明显的孔洞或锈点?堵塞或损坏的排水系统是屋顶漏水的头号诱因——而且修起来很便宜(全屋清理和维修 $300–$800 澳元)。

从地面抬头看屋顶。找有没有缺瓦、错位的瓦片,Colorbond 钢板上的锈斑,或者屋脊下沉的痕迹。最终验房你肯定是上不了屋顶的,但一副望远镜就能看出很多东西。

看围栏。按 Victoria 的法律,边界围栏是邻里双方共同承担的。状况不好的围栏可能让新邻居给你发通知,要求你分摊更换费用(沿一侧边界做一道标准 Colorbond 围栏,通常 $3,000–$6,000 澳元)10。

最后,看一下院子,有没有卖家承诺要搬走的东西。工具棚、蹦床、建材、车道上的老爷车——如果合同里写明是 "vacant possession"(空屋交付),那签合同时不在的东西,到交割日就都得搬走。

发现问题之后该怎么办

用带时间戳的照片、加上你标注过的户型图,把每一处问题都记录下来。然后马上联系你的律师——不要联系中介。

你的律师可以:

1. 要求卖家在交割前修好(小问题通常走这条)
2. 谈一个价格减免,或者从卖方款项里预留一笔用于维修
3. 如果房子状况跟签合同时相比已经明显不同,那就推迟交割

不要试图直接跟中介谈。中介是为卖家做事的,让交易按时完成对他有直接的经济利益。在这笔交易里,唯一只对你负责的人,就是你的律师。

对投资房买家,我还会建议把燃气和电气安全检查(出租前强制要求)尽量安排在同一天做。燃气安全检查大约 $250 澳元,电气大约 $250 澳元 4。交割后马上就能出结果,同一周就可以开始挂牌招租。

最终验房花你 30 到 40 分钟,保护的是几十万澳元的本金。请认真对待它。