$100K 的改造把 $400 的周租做到了 $1,200,设计图我都贴出来

澳洲房产圈里一直流传一个迷思:资本增值和现金流,你只能二选一。高增长的城区租金表现差,高租金回报的房子往往躺在没什么增值空间的市场里。

我们投资组合里的数据,恰恰反着说。

这次的案例,是一套位于墨尔本东南的独立屋,土地面积 700 平方米,购入价 $785,000 澳元。改造前它在出租,周租 $400——毛回报率 2.6%。我们用 $100,000 的预算做了一次结构性改造,把一栋房分成了三个独立单元,改造后整体周租做到 $1,200。按总投入算,毛回报率 7.06%,房产在持有首年还增值了 10% 1。

资本增值和现金流并不互斥。只是要你换一种方式去看装修这件事。

这套房我们是怎么挖出来的(以及为什么别人都看不上)

这套房其实曾经签过一次合同,上一组买家贷款没过,交易黄了。市场一下子就慌了,其他买家本能地以为是结构出了什么问题——不然一单好好的怎么会崩?卖家心理价位往下走。之前跟我们合作过四单的那位挂牌中介,在重新上市之前先通知了我们 2。

指导价 $770,000-$810,000。我们以 $785,000 锁定,60 天交割,条件最少。Section 32 很干净,没有 heritage overlay,没有限制性契约,地块中间也没有排污管穿过。地役权规规矩矩地沿着后界走,恰好是将来做开发通道最理想的位置 3。

这套房特别适合做单元分割,关键有几点:700 平方米的地块,3.2 米的侧院通道,地势平整,户型天然就可以分成几个独立的生活区。我们在签合同之前就把自己的建筑商和 Building Surveyor(建筑审查师)都带到了现场,目的就是先确认这次改造在物理上和法律上都真的能做。

这种“下单之前先验证”的做法,大多数买家直接就跳过了。他们先买,再发现自己想做的那套装修要么违法,要么贵到做不起,或者两者都是。

改造方案:把 1 栋房变成 3 套单元

原房子是一栋标准的 80 年代砖皮房:三室一卫,一个客厅,一个单车库。没什么特别的。关键不在装饰层,而在骨架。

Unit 1 和 Unit 2(前栋房子,一分为二): 我们加装了一道带防火等级认证的墙,把原房子分成两套完全独立的单元。一边保留了原来的三房和卫生间;另一边新做了一个厨房(IKEA 级橱柜,层压台面,整套装修 $2,200)和一个新卫生间($10,000,含完整防水和 1.8 米高墙砖)4。两套各自有独立入口。合并周租 $800。

那道防火墙是整套方案里最关键的一块。它不能是普通石膏板,必须是带防火等级、由注册 Building Surveyor 认证过的结构。万一出现火灾,而你的分隔墙只是 gyprock,个人无限责任就落在你头上 5。

Unit 3(后栋): 后院原本就有一个独立小结构,大约 25 平方米,我们把它改造成了带 kitchenette(小厨房)和卫生间的独立 studio。接入现有排污管只需要新增 8 米管道——还在我们建筑商标准的 10 米额度之内。周租 $400。

装修总成本大约 $100,000。明细如下:前栋房屋分隔约 $55,000-$60,000(防火墙、厨房、卫生间、独立入口、电路改造),后栋 studio 改造约 $25,000,合规文件、Building Permit(建筑许可)、测量师费用及安全认证约 $15,000。

“从租金提升的角度算,这笔改造成本不到两年就收回来了,”PremiumRea 联合创始人兼首席数据官 Yan Zhu 说。“周租从 $400 到 $1,200,差额是每周 $800,一年 $41,600,对应 $100,000 的投入。而且 12 个月之内,这套房的银行估价从 $785,000 升到了大约 $850,000。”

为什么这笔回报账比你想的更重要

按总投入 $885,000($785K 购入 + $100K 改造)、周租 $1,200 计算,毛回报率 7.06%。按 80% LVR(贷款价值比)、只付利息,贷款 $628,000,利率约 6.5%,年利息 $40,820 6。

年租金收入:$62,400。 持有成本(地税 (land tax)、council 地税、水费、保险、维护):约 $7,650 7。 净营运收入:$54,750。 扣除利息:$40,820。 年度盈余:$13,930。

这是实打实的正现金流。发生地点是墨尔本。利率是当前利率。这套资产首年还增值了 10%。

同一条街上做参照的那套——同年代、不做改造的单户出租——周租也就 $400。购入价差不多。这 $100K 的改造,就是“年回报 2.6% 且流血”和“7.06% 且产血”之间的全部距离。

从更宏观一点的角度看:2023 年初墨尔本独立屋的中位毛回报率大约是 3.0% 8。我们改造过的房子稳定在 5.5%-7.5%。这个差距不是运气,是一套系统性改造策略,放在具备正确物理条件的房子上的结果。

你不能不重视的合规框架

维州法规允许一块住宅产权(Class 1a 建筑)上最多同时存在 3 份独立租约,超过这个数就进入 Class 1b 的范畴——council 注册、DDA 无障碍改造、带照明标识的消防出口、定期检查全都跟上来了 5。

这套房正好就是 3 份租约。这是设计出来的,不是巧合。

每一份租约都有现行的 Occupancy Certificate(入住许可证)。Building Surveyor 对防火墙、电气、水管、消防安全条款全部出具了认证。维州租房法要求的全套安全检查,我们都完整做了:电气每两年一次,煤气每两年一次,烟雾报警器每年一次。每一轮合规检查成本大约 $500-$650 9。

有一个细节能省下一大笔钱:我们装的是内部分电子表($2,000 一套),而没有向电网公司申请官方独立电表($20,000-$30,000)。这套房走的是“bills-included”租金模式,把预估的水电费折进周租里。这在多户型改造里是标准做法,在维州租赁法规下完全合法 10。

那 $15,000 花在文件和合规上的预算,听起来像是打水漂,某种意义上确实是——它既不会让房子更好看,也不会让厨房更高级。但它是“一套合法、有保险、可辩护的出租安排”和“一套无证改造”之间的分界线——后者意味着火灾中承担无限个人责任,或者被 council 执法要求花 $30,000 补做合规改造 5。

这套打法能复制吗?该看些什么?

不是每一套房都够格。按我们的经验,大概每看 15 套才有 1 套同时具备做这类改造所需的条件。标准非常具体:

• 地块大小:至少 600 平方米,700 平方米以上更好
• 侧院通道:宽度大于 3 米(施工吊车要进场,租客也要独立通行)
• 地势:平整或接近平整。每 1 米坡度大约多出 $50,000 的施工成本 [3]
• 排污管:在后界或接近后界,不能横穿地块中央
• 无限制性契约(Single Dwelling Covenant 会一刀砍死所有多户型的可能)
• 户型能天然分割——最好本来就有走廊或客厅可以当作分隔点
• 规划:GRZ(一般住宅区)优于 NRZ,后期开发空间更大

这套房首年拿下的 10% 资本增值不是保证值。但它反映了一个我们观察到的整体规律:墨尔本东南那些土地供应受限的成熟城区——Cranbourne、Hampton Park、Narre Warren、Boronia——会持续上涨,因为同等规模的新供应根本造不出来。在新开发走廊可以继续盖 townhouse;但你没法在成熟城区凭空制造出更多 700 平方米的地块。

“每当有客户跟我讲资本增值和现金流只能二选一,我就把这张表甩给他看,”Yan Zhu 说。“关键不是去二选一,而是在对的位置买到对的土地,然后把坐落在上面的那栋房子的租金潜力,物理意义上重造一遍。”