我是买家中介,自己这套房 $700K 买的,每周产 $1,300

大家很爱问买家中介自己住什么样的房。期待的答案是 Toorak 一栋大宅、South Yarra 一套能看海湾的顶层公寓。现实呢?我在 Narre Warren South 买了一套极其普通的三卧两卫,$600,000 澳元出头。

没有大理石台面,没有恒温泳池,没有酒窖。

但我买这套房不是为了在晚宴上让客人羡慕。我签合同那一刻就已经把它想清楚——这一套房,在我搬出去之后,会每周产生 $1,300 的租金。一年约 $67,600 澳元,相当于一份全职工资,来自一个低于 Melbourne 房价中位数的资产 1。

如果你现在正打算买第一套房,请认真读下去。因为我用的这套策略,我们也用在每一个首次置业者客户身上,而且每一次都跑得通。

我为什么选 Narre Warren South(不是感情用事)

我距离 CBD 大约 40 分钟高速。我都想不起来上一次真正开车去 CBD 是什么时候了,大概是 2018 年某一天吧。因为 Narre Warren South 什么都有:Fountain Gate 购物中心——Melbourne 第二大,十分钟车程;学校靠谱;邻里友善;当地基础设施是为家庭设计的,不是为游客 2。

对我的投资逻辑更重要的是:这个区域已经没有新增土地供应,每一块地都有主。当需求持续上升(东南走廊人口增长每年 2.3%)而供应物理上封死,价格只能往一个方向走 3。

我是在当时的 首次置业者 印花税门槛以下买下的,零 印花税。省下大约 $30,000,立刻划拨到未来改造预算里。地块 600 平米,有开发潜力。房子本身不起眼,但底下的地才是真正的资产。

我们的核心投资规则——每一个客户都要被灌输的那条——是地价必须占购入价的 80% 以上。这套房,单地价就约 $500,000,所以我实际上只为建筑物付了 $100,000。这种比例下,折旧不会吃掉你的净值。建筑物在衰败,土地在升值。我希望每一块钱都尽量换成土地 4。

我经常给客户做一种计算,值得在这里分享,因为它能解释为什么东南走廊对这套策略特别好用。

City of Casey(Narre Warren South 所在地)的家庭年收入中位数约 $78,000。我买时我所在城区的房价中位数约 $600,000,价格对收入比约 7.7 倍,低于 Melbourne 都市区平均 9.2 倍,更远低于内环的 12–15 倍。

这为什么重要?因为价格对收入比是"持续需求"最好的单一预测指标。相对本地收入依然可负担的地区,会持续吸引新买家流入;不再可负担的地区,最终会耗尽买家,增长停下来。

东南走廊正好在甜蜜区:可负担到需求能持续,而土地供应又受限到价格会继续升。Hampton Park、Cranbourne、Berwick 是同一种动力学,我们 350+ 宗交易里大多数都发生在这些城区。

我给自己选 Narre Warren South 时,用的是和给客户一模一样的分析框架。这个城区过了每一个筛选条件:地价占比 80%+、价格收入比低于 8 倍、人口增长 2%+、空置率低于 2%、已建成区内无可比新增供应。

我连搬进去之前就已经设计好的退出方案

我从第一天就知道我不会永远住在这里。所以我买的时候就带着一套非常具体的退出方案:我搬出之后,这套房必须变成一套高回报率的投资房,而且不能有任何结构性意外。

第一步:主屋做合规的双收入分割。通过内部改造——防火分户墙、独立出入口、第二户的独立厨卫——整套房从两份独立租约合计每周产生 $920 的租金 5。

先讲明白一件事:不要看完我的视频就拿大锤去砸自己家。每一项改造都需要 Building Permit,必须有注册的 Building Surveyor。我们团队和 council 打交道是常态,所以听我讲起来好像很简单;但如果你没拿合规就动手,等着你的是罚款、保险作废,以及一旦出事就要承担的无限个人责任 6。

第二步:后院加一套模块化 granny flat(副住宅)。我们一直在进口预制 granny flat 套件——30 平米全装修生活空间,含所有审批和水电接入的端到端成本大约 $90,000 到 $110,000。这套 granny flat 周租 $380 到 $400 7。

所以合计预期租金:主屋分割后的 $920 + granny flat 的 $400 = 每周 $1,300。

按总投入约 $700,000(购入价 + 改造 + granny flat),毛回报率 9.6%。在 Melbourne。在一套我自己住过的房子上。

六年规则——以及这种结构为什么是税务最优

有一个大多数 首次置业者 完全漏掉的细节。按澳洲税法,如果你先把一套房作为主要居所居住,然后搬出去出租,你在"absence rule"(六年规则)下最多可以保留六年的 CGT 豁免。也就是说,只要我在搬出后六年内卖出,这套房的增值部分 0 CGT 8。

Melbourne 东南六年的资本增值,完全免税。与此同时,这套房每周产生 $1,300 租金,用来还贷和积累下一套房的净值。

专业现金流测算讲得很清楚。扣掉贷款月供(80% LVR 按当前利率,只付利息)、市政费、保险、水费、地税(land tax) 以及 5% 管理费之后,这套房每月净被动收入约 $3,000。年化 $36,000,离一份 part-time 工资不远 9。

同样的方式我们已经给 首次置业者 客户执行了很多次。在东南走廊买入,用好印花税减免,以最低合规居住期住下,从第一天就规划好改造。搬出、改造、让租金收入去支持下一次购入。

我在我们客户里亲眼看到过这套策略成功执行超过 30 次。房子不同、城区不同、价格点不同,但结构逻辑每次都一样。

合规这一点我再展开讲一下,因为这是我见过最贵的那类错误发生的地方。

Victoria 的规划和建筑法规很具体,也在被执法。如果你没拿到 Building Permit 和 Occupancy Certificate 就把单户改成双户出租,那你就是在运营一套非法住宅。后果包括:

• Council 强制要求你把房子恢复原状(成本 $20,000–$50,000)
• 建筑物保险失效——对不合规结构的索赔不会理赔
• 一旦发生火灾、伤亡,承担无限个人责任
• 第二户的租金收入无法用于税务抵扣(ATO 要求是合法租赁安排)
• 卖房困难——买家的 conveyancer(过户律师) 会在 Section 32 审查时发现不合规住宅

我们做的每一次改造都走完整合规流程。我们的网络里有注册 Building Surveyor、持证电工和水管工,以及专门做住宅改造的建筑师。典型双户改造的合规成本约 $3,000–$5,000——比不合规带来的潜在责任小多了。

Granny flat 走的是类似的合规路径。一套 30 平米次级住宅需要 Building Permit、水务公司的污水接入批复、Occupancy Certificate,以及在房产产权上登记次级住宅。我们团队端到端管理这套流程,模块化的单元从申请到租客入住,通常 12–16 周。

Granny flat 长什么样,多少钱

我们在做的这种模块化 granny flat,不是你爷爷那代人记忆里破破的石棉板小屋。这些是 30 平米的预制单元,配有:

• 整厨(烤箱、灶台、油烟机、冰箱位)
• 卫生间(淋浴、马桶、台盆)
• 合并的客厅与卧室区
• 分体式空调
• 独立电表
• 符合 Victoria 所有建筑标准 [7]

端到端成本(从 council 申请到租客入住)约 $90,000 到 $110,000,取决于场地条件(主要是污水接入距离,以及地块是否需要做挡土)。我们组合里的平均值约 $110,000。按每周 $400 租金,单单 granny flat 这一块的毛回报率是 18.9%。

如果你在东南走廊买得好,大概率手上已经有足够的净值——Cranbourne、Hampton Park 和 Narre Warren 过去五年的平均年增长在 8% 到 10%——可以通过一次标准的 home loan 再融资去覆盖 granny flat 的造价 10。

还有一个常见问题:granny flat 会不会提高银行估价?会,但不是一对一。银行通常把 granny flat 建造成本的 50% 到 70% 作为估价残值。$110,000 的造价,估价增加 $55,000 到 $77,000。真正的回报在租金,不在一次性估价。

所以——我有后悔没买一套豪宅吗?

一秒都没有。

我本来可以把预算拉高,去一个看起来更光鲜的城区,买一个更漂亮的立面。我会得到更好看的 Instagram 背景,和糟糕得不能再糟糕的投资基本面。而我现在拥有的是一项稳健升值、产生大多数 Melbourne 投资房都做不到的租金收入、而且可以作为我推荐给每一个上门客户的那套策略的原型。

我们已经用这种思路的不同变体完成了 350+ 宗交易。组合数据能佐证:改造后平均租金回报率 5.5% 到 7.5%,对比 Melbourne 中位数约 3.0% 11。这不是运气,也不是营销包装,是把我先在自己家里测试过的一套策略,系统化地复制下去。

如果你是首次置业者,我的真心建议是:不要再盯着这套房今天长什么样,开始想它 3 到 5 年后能变成什么。买地。规划改造。时机到就执行。并且确保你在建筑物上花的每一块钱,都是未来能产生收入的那一块钱。

我就是这么干的,再来一次我还会原样再做一遍。

你们自己是怎么买第一套房的?欢迎在评论区分享——就算思路和我完全不一样,我也真的很想听。

还有一个常见问题:一套做过双户改造的房子,转售价值怎么样?

简短回答:改造过的房子通常比未改造的同类更贵,因为买家拿到的是一个"已经跑出远超市场平均租金的资产"。

Narre Warren South 一套未改造的三卧两卫可能 $650,000 成交,单户出租每周 $400–$450。同一套房经过双户改造后每周产 $920(不含 granny flat),对投资型买家来说价值 $720,000–$750,000——因为多出来那部分租金的资本化价值,超过了改造成本。

再加上每周 $400 的 granny flat,整套房在投资市场上价值 $800,000–$850,000。改造总投入约 $100,000–$130,000,转售估值提升 $150,000–$200,000。

这不是理论,我们从组合里卖出的改造房,持续观测到这种溢价。投资市场给现金流定价,在一个平均只有 3% 的市场里,能跑出 7–10% 毛回报率的房子会溢价成交。

所以我说从第一天就规划好退出,字面意义上的。为这套房设计的改造,不仅在我持有时产生租金,也在我最终卖出时推高转售价。每一块花在合规改造上的钱,都会通过"收入 + 增值"两条路径回到我口袋。