银行说「不能再贷」之后,让你继续买房的那个贷款小技巧

每一位房产投资人都会撞到同一堵墙。银行告诉你借贷能力已经到顶,不再批新贷款。你的组合被钉死在三套或四套,积累财富的引擎熄火了。

挫败感是真实的。你手里有产生租金的房子,每套都在积累净值,策略本身也是通的。但是银行的 serviceability 计算器说你承担不起下一笔房贷。

有一个大部分 broker 从不提的结构化解决方案。它涉及信托结构和贷方顺序。它不是漏洞,也不是激进手法。这是澳洲一些成熟投资人在用的合法策略。它可以释放出成百上千澳元的额外借贷能力。

为什么借贷能力会撞墙

银行评估你对新贷款的偿还能力时,用的是一个压力测试利率,一般比实际利率高 2 到 3 个百分点。如果你实际按 6% 借,银行按 8% 到 9% 评估你的 serviceability。

对你名下每一套投资房,银行都把按压力测试利率计算的月供算进你的支出。同时,它只把你租金收入的 80% 算作真实收入,留出空置和费用的折扣 1。

结果:三四套房之后,在压力测试利率下累计的房贷负担超过了你的可评估收入。银行说不行。不是因为你的房子不赚钱,不是因为你的信用有问题,而是因为他们的公式说,在一个可能永远不会出现的假设利率下,数字不成立。

这就是澳洲借贷监管最根本的荒谬。一个手里有四套正现金流房、每周租金 $3,000 澳元的投资人,会被告知他承担不起第五套——而那第五套本来会再带来每周 $800 的租金。现实世界的数字完全对得上。监管公式对不上。

「这堵墙是算术问题，不是人品问题。银行按比实际利率高两到三个点做压力测试，而且只认你八成的租金收入——第三、第四套卡住的是计算器，不是你的还款记录。」 —— Yan Zhu，联合创始人兼首席数据官，PremiumRea

信托结构这个解法

家庭信托(discretionary trust,自由裁量信托)是一个法律实体,代指定受益人持有资产。你通过信托买房的时候,贷款是以信托名义出的,你作担保。

有意思的地方从这里开始。不同的贷方,在 serviceability 评估里对信托名下房产的处理方式不同。有些贷方会把所有信托名下的债务算进你的个人 serviceability,有些不会。那些不把信托债务算进个人评估的贷方,相当于给了你一块干净的借贷白板 2。

投资人向我们描述的路径通常是这样:个人借贷能力还在的时候,先用个人名义从主流银行借;等这部分能力用完,再看信托结构加上一家对信托债务处理方式不同的贷方,能不能打开新的空间。哪家贷方是怎么处理信托债务的,我们没法告诉你——政策一直在变,而牌照在 mortgage broker(贷款经纪)手上,他们每周都在看这些政策。

钱是信托借的。你是担保人。但当你再去另一家贷方申请下一笔个人贷款时,这笔贷款不会出现在你的个人 serviceability 计算里。

这不是什么秘密,也不是灰色地带——它是不同贷方风险评估方式上的结构性差异。但具体政策一直在变,把一个结构对上某家贷方当下的政策,是持牌 broker 的活,不是我们的。我们会为客户介绍独立的 mortgage broker(贷款经纪),且不从任何一方收取推荐费;我们不持有信贷建议牌照 3。

贷方顺序:顺序才是关键

不是所有贷方都一样。他们的 serviceability 模型、对信托结构的处理、以及对投资贷款的胃口,差距很大。

大致上,市场分成几层。大型银行通常利率最好、评估最保守。二线银行和互助型机构利率略高,servicing 更灵活。非银行贷方利率最高、评估最灵活,常常按每套房自身的情况看,而不是看你组合的规模 4。

我在这里刻意不点名任何贷方,也不引用它们的政策。利率、serviceability 计算器、租金收入折算比例、对信托债务的处理,都会随时变;而我们没有信贷牌照——写出来既会过时,也是我们不被允许给的建议。真正值得记住的是:贷方之间的差别就在这四件事上,所以这四件事正是你该让 broker 替你比对的。

我要说清楚:二线和非银行贷方更高的利率是真实的成本。$700,000 贷款上高 1% 的利率,一年多 $7,000 利息。只有当这套房的现金流足够消化这个多出来的成本并且还能活下去的时候,这一步才说得通。

这也是为什么我们的投资论点建立在高回报率房产上。在我们公开的345笔成交里(2023年1月至2025年9月),装修后毛租金回报率的中位数是5.77%,84%达到或超过5%。在这样的回报率水平上,多出来的 1% 利率是消化得掉的。如果回报率只有 2.5%,哪怕 0.5% 的利率上涨,也会把你推得更深入负值区间 5。

实战例子:$150,000 年薪做到五套房

让我走一个现实的情景。

房 1:$650,000,大型银行个人贷款。租金每周 $550。Serviceability 宽松。 房 2:$700,000,个人贷款。租金 $600。Serviceability 紧但获批。 房 3:$680,000,个人贷款。租金 $580。个人 serviceability 已满。

这时候,投资人成立一个家庭信托。

房 4:$650,000,二线贷方,通过信托。装修后租金 $800——前提是该贷方当时的政策在信托评估里对那三笔个人贷款有不同处理。这正是 broker 必须在你签字之前替你确认的问题,不是可以假设的事。 房 5:$600,000,非银行贷方,通过信托。装修后租金 $750,按房产自身情况评估。

总组合:五套房 $328 万。合计租金每周 $3,280,一年 $170,560。从第三套开始组合就是正现金流,因为四号和五号通过装修驱动出来的回报率,可以覆盖高一点的利率 6。

没有信托结构和贷方顺序,这个投资人会被锁在三套。有了这两样,他拥有五套房,而且组合自给自足。

这就是把「能继续买下去的投资人」和「停在三套的投资人」分开的那种结构化思路。不是找更便宜的房子或更高的租金,是理解借贷基础设施,围绕它来设计你的收购顺序。

在执行任何基于信托的贷款策略之前,请咨询专业的投资房贷 broker——不是零售网点的 broker。细节很重要,错了就很贵。