澳洲的生活成本危机正在制造一座房产金矿。数据就在这里

澳洲很贵。贵得凶狠,贵得有点荒唐。如果你是刚从亚洲过来的,那种价格震撼是真实的。

上海一碗牛肉面 14 元人民币(大约 $3 澳元)。墨尔本同样一碗要 $18。一个像样城区的一居室公寓租金在每周 $400 到 $500。电费账单像赎金条。油价已经好几年没低过 $1.80 每升。

一份独立分析估计,澳洲的生活成本大约是中国大陆的三倍。要维持你在国内每月 10,000 元工资对应的生活水平,在澳洲需要大约 30,000 元人民币,相当于每月 $6,400 澳元左右。按澳洲的税收计算,这对应每年大约 $84,000 的税前工资 1。

而一位技术移民第一年在澳洲的起薪中位数?大约 $65,000。

所以,生活成本危机是真实的。对房产投资者来说,问题是:它对租赁市场意味着什么?

医疗的神话,以及它为什么重要

澳洲在全世界宣传自己拥有全民医疗。现实要复杂得多。

Bulk-billed(全部由 Medicare 支付的)全科医生(GP)就诊正在变得越来越少。在墨尔本要找到一位真正 bulk-billed 的 GP,真的不容易。大部分诊所每次就诊要自付 $20 到 $40。专科医生预约即便有 Medicare 退款,通常自付也在 $150 到 $300 之间 2。

公立医院的等待时间,会吓坏任何习惯了中国或新加坡医疗体系的人。我有一位家人被诊断出肝部有问题、需要进一步检查。公立预约排到几个月之后。他直接飞回国,第二天就看上了,48 小时内拿到结果。等他回到墨尔本,公立医院的预约通知才刚寄到。

这对房产有什么关系?因为它打破了"澳洲有完善社会保障所以生活便宜"的幻觉。并没有。那些所谓的"免费"服务,要么不免费、要么排不上、要么慢到大家最后还是花钱走私立。结果就是家庭的财务压力一直处于高位——而高财务压力意味着更多的人需要负担得起的租房,而不是买房。

租赁市场金矿

投资机会就埋在这里。

墨尔本空置率:1.1%。有记录以来的最低值。健康的租赁市场一般在 2.5% 到 3.5% 的空置率区间。我们现在连健康下限的一半都不到 3。

1.1% 的空置率在实操里是什么样?它意味着东南走廊里每一份租房广告收到 40 份申请。它意味着房源以高于挂牌价出租,因为租客之间自己在互相竞价。它意味着我们物业管理团队会接到绝望租客的电话,主动提出预付六个月租金以锁定一份合同。

生活成本危机是主要驱动因素。机制是这样:

1. 高生活成本让更少人买得起房 → 更多人租房
2. 高移民带来更多新到人口 → 他们到了都先租房
3. 新建住宅供应不足 → 空置率持续低位
4. 低空置率让房东可以涨租 → 回报率改善
5. 租金上涨让投资房现金流变好 → 更多投资者入场

但是第 5 步发生得不够快。2020 年以来建筑成本上涨了 30%,建筑商破产数量创历史新高。新增住宅供给每年比政府自己的目标还少 70,000 套。供需缺口在扩大,不是在缩小 4。

对于已经在高需求走廊里持有租赁房的投资者来说,这是人类记忆里最强的租赁市场。我们组合的签约租金平均比挂牌价高 $50 到 $80——租客是主动出更高价格,因为每套房源的竞争实在太激烈了。

"我管物业八年了,"我们的首席出租主管说,"2023 年之前我从没见过租客主动抬高租金。现在几乎每一份上架都会发生。"

对房产投资者的含义

生活成本危机给房产投资者带来了一个悖论:所有人的生活都更难过,但租赁房的表现从未这么好过。

下面是我从数据里读到的结论。

高移民城区里的可负担房产会跑赢。 填满墨尔本东南的租客,并不是出于生活方式才住在那里。他们住在那里,是因为那是他们负担得起的。Cranbourne、Dandenong、Narre Warren、Clayton 这些城区吸收了大部分新移民。这些区域的租赁需求是结构性的——利率变化也改变不了 5。

包账单的房源有溢价。 在租客对水电费高度焦虑的市场里,一份包电的房源(背后靠太阳能和电池)会收到明显更多的申请,并比同类不包电房源多收 $20 到 $40 每周。我们所有多户合租和 granny flat(副住宅)的房源都包账单 6。

物业管理质量比以往任何时候都重要。 在紧张市场里,人容易偷懒——反正随便挂出去都有人申请。这是错的。高质量的租客——稳定就业、干净的租赁记录、像样的推荐人——才是那些会住满三年、好好照顾房子的人。一个随便接下第一份合同、半年后就走人的焦虑租客,会通过周转、空置和损耗给你带来大得多的成本。

我们 1 比 50 的 PM 比例就是为此存在的。我们每份上架都会筛选 30 到 50 份申请,挑最好的那一份。在行业平均 1 比 170 的比例下,你只能看谁先递就给谁——因为你根本没时间读剩下 49 份申请。

生活成本危机让租客难受,也让新移民艰难。我不在为此庆祝。但那些让生活变贵的力量,同时也在制造澳洲历史上最偏房东的租赁市场。对于持有正确资产、并且管理得当的投资者来说,回报非常可观。