在墨尔本建一套 granny flat 要花多少钱?
墨尔本 granny flat(副住宅)的造价根据大小在 $110,000 到 $200,000 + GST 之间。以下是我们施工团队(每年建 100+ 套 granny flat)的真实数据:
30m² 标准 Studio: $110,000 + GST —— 一个卧室、开放式起居、小厨房、卫生间。周租 $340–$360(含水电则 $370–$390)。这是我们最常用的配置。
60m² 两居室: $160,000 + GST —— 两个卧室、完整厨房、独立卫生间、起居区。周租 $480–$500。更适合情侣或小家庭。
双拼 (2 × 30m²): $200,000 + GST —— 同一地块上两间独立 30m² studio。合计周租 $650–$700。是最大化租金回报率的方案。
以上价格包含标准下水道接驳(10m 以内)、电线铺设(15m 以内)、标准开挖深度(0.6m 以内)以及 10m³ 混合混凝土。额外成本包括岩石清除($300/m³)、硬质路面切割($200/延米)或深度下水道接驳。
granny flat 的回报到底有多少?
一套 30m² 的 granny flat 每周租 $380,一年就是 $19,760,而投入是 $110,000 + GST —— 毛回报率 18%,5 到 6 年回本。
不过真正的价值在于它对整体物业租金回报率(rental yield)的拉动:
建 granny flat 之前: $689K 的房子、每周 $600 租金 = 4.5% 回报率 建 granny flat 之后: $859K 总投入($689K + $170K granny flat)、每周 $1,240 租金 = 8.2% 回报率
拿到 Occupancy Certificate(OC)之后,granny flat 还会让银行估价(bank valuation)增加大约 $150,000。按 80% LVR(贷款价值比)再融资,你可以最多拿回 $120,000 的建造成本 —— 说白了就是免费建一套。
我们管理的 87+ 套房产数据显示,带 granny flat 的物业租金回报率稳定在 5.5–8%,而普通单栋出租只有 3.5–4.5%。
在维州建 granny flat 需要议会批准吗?
60m² 以下的 granny flat 无需 Planning Permit(2024 年规则调整后)。你只需要一个 Building Permit,费用约 $3,000。
关键规则:
- 最大楼面面积:60m²(不需要 planning permit)
- 最小地块面积:550–600m²,且侧车道宽度需大于 3 米
- 无亲属关系要求 —— 租客可以是任何人(2024 年新规)
- 出租前必须取得 Occupancy Certificate(OC) —— 施工结束后约 3 天可拿到
时间线: 手续 1–2.5 个月,施工约 3 个月。从下决定到开始收租:4.5–5.5 个月。
付款节点
我们的建商采用 4 阶段付款:
- 定金: 5%(例如 $107,800 造价对应 $5,390)
- 拆除阶段: 35%($37,730)
- 封顶阶段: 40%($43,120)—— 结构框架和屋顶完工后
- 尾款: 20%($21,560)—— 完工并取得 OC 后
每张发票都有 5 天付款期限。建筑贷款(construction loan)可用 "as-if-built" 估价 —— 也就是银行在动工前就按建成后的价值估价,让你能对未来价值借款。
水电设置 —— 聪明的做法
千万不要装独立水表/下水道表。独立表要花 $2,000–$3,000,而且会让你的 council 物业税翻倍。
正确做法是装一个内部读表/子表($500–$1,000),然后把 granny flat 以 "水电全包" 方式出租 —— 每周多收 $20–$35 的租金。这样既简单又便宜,还能提高总租金收入。
电力方面,共用主屋的电表,然后加装带储能的太阳能系统。这样既能降低整体水电成本,又能把水电费平摊进租金里。