在墨尔本建一套 granny flat 要花多少钱?
墨尔本 granny flat(副住宅)的造价根据大小在 $110,000 到 $200,000 + GST 之间。以下是我们施工团队(每年建 100+ 套 granny flat)的真实数据:
30m² 标准 Studio: $110,000 + GST —— 一个卧室、开放式起居、小厨房、卫生间。周租 $340–$360(含水电则 $370–$390)。这是我们最常用的配置。
60m² 两居室: $160,000 + GST —— 两个卧室、完整厨房、独立卫生间、起居区。周租 $480–$500。更适合情侣或小家庭。
双拼 (2 × 30m²): $200,000 + GST —— 同一地块上两间独立 30m² studio。合计周租 $650–$700。是最大化租金回报率的方案。
以上价格包含标准下水道接驳(10m 以内)、电线铺设(15m 以内)、标准开挖深度(0.6m 以内)以及 10m³ 混合混凝土。额外成本包括岩石清除($300/m³)、硬质路面切割($200/延米)或深度下水道接驳。
granny flat 的回报到底有多少?
先看分母,再看百分比。 一套 30m² 的 granny flat 每周租 $380,一年 $19,760;对应 $110,000 + GST 的建造成本就是 18% —— 但这是对新增建造投入的回报率,不是房产租金回报率。分母刻意不含让这套加建成为可能的土地和主屋,也不含 GST、持有成本、空置、管理费以及市政与水电增项。把它当作"租金回报率"来讲(维州有几家 granny flat 建筑商就是这么做的),会把实际投入资金的回报夸大三到四倍。我们把它标注清楚后保留下来,因为标注清楚的版本对"要不要花这多出来的 $110,000"这个决定确实有用;同时把整套房产口径的数字并列放出来,因为那才是描述这笔投资的数字。
整套房产口径,用我们自己的数据说话。 在我们公开发布的数据集中(n=345,2023 年 1 月 – 2025 年 9 月结算,DOI 10.5281/zenodo.20095886),212 笔加建 granny flat 的改造后毛租金回报率中位数为 5.79%,购入价中位数 $649,730,加建投入中位数 $105,000。同一数据集中仅做表面装修的 85 笔,毛租金回报率中位数为 5.16%。这 0.63 个百分点的差距,才是这个策略实际做到的效果,而且背后每一行数据都可以下载核对。
整套房产的测算示例,所有输入均列明:
加建前: $689,000 的房子、每周 $600 租金 → 年租 $31,200 → 毛回报率 4.53% 加建 60m² 之后: 总投入 $875,000($689,000 + $160,000 + GST = $176,000 + 约 $10,000 的许可与管线接驳)。合计周租 $600 + $500 = $1,100 → 年租 $57,200 → 毛回报率 6.54%
"毛"的意思是:未扣除 land tax(土地税)、管理费、保险、维护、空置与利息 —— 这些都是真实存在的成本,而上面的数字里一项都没扣。这是按列明假设做的算术演示,不是对任何一套具体房产收益的预测。
关于再融资。 就我们的经验,同一走廊、同一年份的同类加建,完工并取得 OC 后的银行估价既出现过低于建造成本的,也出现过高于建造成本的。估价是估价师的意见,不是你花了多少钱的算术结果。我们无法告诉你你的银行会怎么做,我们不推荐 lender;任何建筑商或中介向你承诺具体的 "as-if-built" 估价或具体可释放的净值金额,都应视为警讯。能否针对这项改良借款、以什么条件借款,是持牌信贷协助提供者(licensed credit assistance provider)的问题。
在维州建 granny flat 需要议会批准吗?
通常不需要 planning permit —— 但豁免范围比大多数页面写的要窄。 这次改革是 Amendment VC253,2023 年 12 月 14 日公报生效(不是 2024 年;绝大多数 granny flat 页面到现在还写着 2024)。VC253 在 Victoria Planning Provisions 中引入了 small second dwelling(小型第二住宅)这一土地用途,并删除了旧的 dependent person's unit。
规划条文实际要求的条件,必须同时满足:
- 地块位于 Residential Growth Zone、General Residential Zone 或 Neighbourhood Residential Zone(Clause 32.07 / 32.08 / 32.09)。这三个 zone 之外不适用豁免。
- 地块面积大于 300m²。这是条文中唯一的地块面积数字。低于 300m² 仍然可以建 —— 只是需要 planning permit。
- small second dwelling 的 gross floor area 不超过 60m²。
- 地块上现有住宅不超过一栋,且第二住宅须留在同一地块上(不能分割出去)。
- 没有 overlay 独立触发许可要求。Heritage Overlay、Bushfire Management Overlay、Special Building Overlay、Land Subject to Inundation Overlay 以及产权上的 restrictive covenant(限制性契约),都可能不论 zone 与地块大小而要求许可 —— 请查实际产权与 planning property report,不要依赖经验法则。
- 无论是否需要 planning permit,building permit 始终必须办理。
无亲属关系要求。 VC253 取消了旧 dependent person's unit 制度下的居住限制,租给家人或无关第三方都可以。
PremiumRea 自己的筛选标准 —— 550–600m² 且侧车道宽于 3 米 —— 是商业经验法则,不是法律要求。 我们这样筛,是因为地块小于约 550m² 时,退距、garden area 要求与吊车作业空间通常会让这笔加建算不过账;车道窄于 3 米则会被迫人工搬运,成本明显上升。低于 550m² 的地块完全可以合法加建,只是我们一般不会推荐为这个策略去买。请不要把我们的筛选标准当成法律,也不要让任何人告诉你 GRZ 区内 400m² 的地块需要许可 —— 它不需要。
Occupancy Certificate(OC) 在合法出租前必须取得,施工完成并经测量师检查后约 3 天签发。
时间线: 手续 1–2.5 个月,施工约 3 个月。从下决定到开始收租:4.5–5.5 个月。
来源:Amendment VC253,Planning Victoria · City of Greater Dandenong — small second dwelling
付款节点
我们的建商采用 4 阶段付款:
- 定金: 5%(例如 $107,800 造价对应 $5,390)
- 拆除阶段: 35%($37,730)
- 封顶阶段: 40%($43,120)—— 结构框架和屋顶完工后
- 尾款: 20%($21,560)—— 完工并取得 OC 后
每张发票都有 5 天付款期限。建筑贷款(construction loan)可用 "as-if-built" 估价 —— 也就是银行在动工前就按建成后的价值估价,让你能对未来价值借款。
水电设置 —— 聪明的做法
千万不要装独立水表/下水道表。独立表要花 $2,000–$3,000,而且会让你的 council 物业税翻倍。
正确做法是装一个内部读表/子表($500–$1,000),然后把 granny flat 以 "水电全包" 方式出租 —— 每周多收 $20–$35 的租金。这样既简单又便宜,还能提高总租金收入。
电力方面,共用主屋的电表,然后加装带储能的太阳能系统。这样既能降低整体水电成本,又能把水电费平摊进租金里。